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石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙:长租公寓行业的创新模式和发展趋势

2018-09-07 17:57  来源:证券日报网

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    石榴集团熊猫公寓CEO 王玺龙

    各位下午好!我今天的题目非常简单直接而有力,直接告诉我们一个问题的答案“长租公寓的未来发展之路”,路在哪儿?“农村集体经营建设用地”,这是很多人一直以来都不太清楚的问题。

    王玺龙,石榴集团旗下熊猫公寓的CEO创始人,我是现场当中深耕一线的创始人,刚从工地回来。熊猫公寓是一家以资产托管运营为核心的公寓全流程服务商,我们是一家toB的企业,2B2C企业,以资产托管运营为核心的企业。你做公寓不是服务租客,不是为年轻人做什么事吗,为什么要toB?答案很明确。整个长租公寓市场未来的规模非常巨大,2017年规模1.2万亿,2020年到1.9万亿,2030年3.6万亿,长租公寓的规模到9000亿。这个数据证明长租公寓是一个未来很有希望的在风口上的行业。这两个月我们突然发现,“风口”上的行业变成一个在“风口浪尖”上的行业,这个转变两字之差区别还是蛮大的。长租公寓还是一个在风口上的行业,风口浪尖的这两个字我们也能承受得了,而且我们也知道原因出在哪里,问题出在哪里。

    大家先思考一个问题,长租公寓这个行业从2014年第一家U+公寓融到顺为资本资金之后,资本和运营企业之间发生密切长期的联动。在2015年、2016年、2017年上半年两年半的时间里面,有诸多家融到资本的融资,并且房源规模得到本质变化,多么本质?自如在两年半的时间里面房源量增加了30万间。我们思考一个问题,为什么在过去的这些年时间里面,在2015、2016、2017年里面没有人爆出租金暴涨或者影响民生等等的案件和事情,为什么今年这两个月突然爆出来?我们很明确一件事情,决定价格的本质是什么,决定价格的只能是供需。有些说的很委婉,影响价格的因素有很多,但是只要看过一本书就知道,决定价格的本质是供需。

    长租公寓赛道的选择有三种模式:

    第一,重资产。有很多人也在做这个领域,比如万科、龙湖、基金都在这个领域当中,也涌现出很多案例,很多人在2016、2017年一直在说长租公寓不赚钱,长租公寓的盈利性问题。我们很明确一件事情,长租公寓里面哪个不赚钱,哪个领域的长租公寓不赚钱?重资产不赚钱吗?极其艰难,你想让重资产不赚钱都很难。这个行业里面一些典型的案例,有一家友商九千万购置资产,去年估值达到5.5亿,即使说这些年以来每一年公寓入住率都只有70%,但是无所谓,资产的增长已经足以弥补所有的损失。重资产只要耐心、等的时间足够长、踩的波段相对准确,重资产都是非常难以亏损的行业。重资产模式不会亏,而且盈利性还可以。

    第二,轻资产。轻资产低,资产的价格高,我从房地产的全领域转型成为公寓全领域,我经历房地产领域的时候,做新房的时候很多人说面粉面包价格,2012、2013年大家知道面粉价格怎么算的,建安成本多少,很多人都知道。到了公寓价格就不知道了吗?公寓的成本在这些年以来得到长足的增长,2016年一家友商在北京总部基地2.4元/平米/天拿到一栋楼,今年上个月刚刚这栋楼隔壁一末一样的楼又出来了5元/平米/天,150元/平米/月,这个成本有多高?高到半个月之后又被消化掉又被租出去了。市场就是这样的,轻资产租售比的倒挂等等很多种原因。我们拿房成本提高了,有一些友商拿房的租金价格占到出租价格的80%,正常应该占到60%或者以下,这种还是可以赚钱的。我们经常看到一些项目租金的成本占到80%及以上的成本,这样怎么可能会赚钱,怎么可能容易赚钱,怎么可能是非常有前景的行业?轻资产部分很多人是打一个问号的,但轻资产也有它的出路,而且有人把轻资产做得也很好。比如自如,比如我爱我家分散式经营,主要原因在哪里?分散资产供给比较多,一个小区里面有两三千套房,挑出几套房满足我要求的那还不容易?供给端非常重要,抛不开供给,抛不开面粉面包。

    第三,资产托管、品牌加盟,无资产,品牌输出以及托管,专业运营团队。这个部分也是另外一块,长租公寓里面非常赚钱的部分。这一栋楼加盟的是万豪,长租公寓和酒店行业非常类似,类似到什么程度?几乎可以按图索骥,在中国酒店行业里面华筑品牌30几个品牌,它就做品牌加盟和品牌输出,盈利性如何?有目共睹。喜来登、万豪集团做的是无资产的品牌输出,加上重资产的持有者,两方相互配合,最后得出一条市场化的、可盈利的双方都有回报的道路。我们为什么不能走?重资产的提供者目前还不多。

    在供给端到底是什么样的?中国就这么多产权,住宅、商业、办公、工业、农业。存量的持有者都是谁?提供者是谁?主流的提供者是谁?现在长租公寓领域当中大多数正常企业能拿到的是商业用地、办公用地和工业用地,在上海、广州、深圳可以拿到这些用地,包括农业用地。在北京只有商业用地,正规的北京可以做的只有商业用地,其它的办公用地做长租公寓是违规的,禁止工业用地作为长租公寓的产权使用。上海要报批,广州有三旧改造也要报批,跟区级政府报批。这意味着我们现在正规的长租公寓领域的运营企业能获取到的资产是相对高昂价格的资产,商业属性、办公属性甚至低成本的工业属性或者高成本的工业属性我们拿不到,住宅用地做长租公寓也是违规的,产权属性语经营属性不符,住宅不能用于经营。北京的政策有多么严格,通州一对夫妻做民宿被派出所拘留。

    住宅领域可以提供的房源量非常巨大,而且成本相对可控。自如有60万间,蛋壳17万间,提供主流的房源供给。我们一直说供给,大家知道去年11月18号北京大火之后,在座的所有供应商加起来都不如11月18号北京大火之后拆掉的N+1的数量多。这个事情做错了吗?这个事情做得很对。现在面临的问题是一个长远性问题吗?并不是这样。国家在很久之前在两年之前已经着手去解决公寓当中的供给问题,最本质的供给问题就是农业。

    2015年2月27号政策颁布,北京大兴区荣膺农业用地试点区,在这个研究当中主要探索的改革范围集体用地怎么入市,怎么提高农民的补偿标准以及宅基地制度的有效退出机制。石榴集团集团在当时拿下第一块招拍挂农业用地,一直做自持类存量用地的资产。农村集体用地做了其它不同种类的探索,浙江以协议出让一次性交易的方式把农地买卖掉。在山西主要的产业是加气站,可以持续入股持续分红,是一种增加入股持续分配的方式。石榴集团以招拍挂的方式也是自行交易,后续会有税收的分额,以这种形式把这块地消化掉。这种用地在2015年2月27号政策颁布之后,政策实验期多久?到2017年12月31号。我们预料到发生非常重要的事情,决定了农地未来的发展模型。13个城市在未来5年供给一千万套集体租赁住宅,集租房,和公租房有本质区别,集体租用住房一千万套几乎颠覆了整个行业的供给量。长租公寓这个领域算上自如之前在中介里的发展,攒下了不到两百万套房源,国家未来五年一千万套,到底怎么执行?靠不靠谱?很靠谱。北京供给50万套集体租赁用地。

    北京住宅市场土地的供给连续几年没有达标,是不是以后集体用地不会达标?北京第一个落实我国住房租赁法规,十几块地从2017年8月份到12月份短短四个月供给出来的集体用地土地位置,最小的一块地都有两千万套房。整个未来中国在租赁市场里面的主要供给源会以国企为主体建设的农村集体用地上的集体租用住房所占据。谁能拿到这块市场,意味着谁可以在未来的长租公寓领域当中做好最好的角色。

    上海70万套的规模体量,深圳110万套,南京50多万套,成都165万套。13个大城市都有一线和1.5线城市全部都具备。看未来,每个人每个企业家都用一年半年的眼光来看待问题的不是一个成功的企业家,用五年一计划的眼光来看问题,未来五年中主要的提供者在住宅方面主要是存量个人,在商业办公和公寓工业方面主要是存量企业,在农业方面主要是国企。农村集体建设用地制度里面写得很明确,只有国有企业进行开发建设,但是民营企业等其它类的企业可以进行社会化运营托管和招租。这也呼应了熊猫公寓为什么是toB的企业,未来一千万套里面能够托管到足够多的房源,解决重资产持有者资产升值问题,越来越多的公寓运营企业也会选择这个赛道,未来的供给会发生本质变化。现在的供给是不足够的,供给发生变化,租金发生变化。国家早早开始布局供给,只不过盖房子需要时间,2017年供地要到2020年才会大规模入市,2020年我们非常看好北京的房租会达到正常的市场化的平稳。在局部区域当中将会有千套房,一家友商在成寿寺有3360套房在明年二三月份入市。我们第一块用地在大兴,11月份问世,4100套房源,足够包含整个区域的定价权。为什么北京的东五环租金价格一直很平稳?有3300套的蜂巢公寓。未来长租公寓的供给就在这里,谁能拿得下一千万套里面足够多的份额,谁可以做得更好。

    在国企开发商和存量房当中,谁解决他们的问题,谁可以在未来过得更好,未来在长租公寓市场当中占据更主要的份额,解决源头问题才能降低成本,源头问题是什么?解决了主要供给源的问题,才能真正解决问题。盈利是最重要的,只是之一。长租公寓我们做托管运营,现金流非常好,拿到房第一个月就能做到现金流回正,虽然能做到这样,盈利性利润没有我们想象的那么高,周转率极低,但是我们有其它方法。

    结合不同的需求解决不同的问题,基本的托管企业应该具备的基本素质,比较遗憾看到在设计工程方面,在招租方面,在IT系统方面现在看到的这个领域整个行业做得比较差,很多产品严重同质化。销售率,不要信入住率,我们相信间业数据,极低,去年友商75%、46%,鼎家之前98%的入住率,后来80%几,四百间弥补不上,一百套而已,还是出了问题。IT系统服务没有,整个行业还是比较弱的,我们经常看到自己的APP有时候不是特别好用,我们跟酒店类的行业相比还有长远的路要走。

    在未来这条路应该怎么走?劳动密集型的模式并不是一个好模式,这是我们为什么选择做集中式公寓。我们对标的是酒店行业,华筑已经是非常轻的模式,还是从重到轻。租客在我们房间里面每天停留的8小时叫做流量,有些人计算人次,长租公寓每个人一年来了一万六千人,我们酒店来了50万人次,有什么价值吗?跟我们讨论的是一个东西吗?不是。我们讨论的东西是每个人在一个空间里面可以停留多久,这跟APP的使用时长是一个道理。APP的使用时长可以作为IPO估值的基础数据,一个APP使用每天只有8分钟,另外一款APP每人使用2小时,最流行的抖音停留时间有多久?动不动刷2小时,会看到多少广告,会看到多少能传达的东西,这是完全不一样的品质。我们定义的流量是每个租客在所租的间里面停留的时长是多少,这个很重要。华筑模式品牌输出做得很轻,把它的流量作为会员制保存下来,华筑的会员全中国最多,加盟我你最有保障,所以华筑的加盟做得非常棒。有没有友商在学这个事情?魔方就在做,熊猫未来也会做。

    途家的模式,线下也做托管和加盟,线上提供二房东的模式,可以收你的房子,做途家酒店解决开发商的实质问题,它提供的额外性的服务收入是保洁维修,在我们的友商当中能不能找到这样的案例?也能找到。自如今年年初几乎是全北京每个月最大的保洁服务者,自如有60万间房,每个月要做两次保洁服务,每个月自如要提供240万次保洁服务,这个保洁服务意味着在家政服务领域有一席之地。也就是说在空间里面做出一些未来的事情,这个领域可以考虑也是一条路。

    最轻的模式是携程模式,把流量给所有的加工者去派单,作为流量出口。其次匹配的流量是出行,从机票到其它匹配服务,几乎把出行所有相关从旅行的品质、内容到票务打包做好,借流量做好另外一套体系,这套体系能够增值。对于长租公寓来说,在这个全线模式上我们有没有一些想法?最好的模式是,同样的人数服务绝大多数客户,这种是好模式。

    长租公寓未来除了供给端要解决重资产需求以外,我们做的事情在三者里面,我们能对标到谁,我们想出什么样的企业发展路径,这个非常重要。虽然现在风口浪尖上,但是浪也是好浪,大浪淘金,相信行业里面会出现越来越多的金子借着这次长租公寓整个行业的事件脱颖而出。

    谢谢各位!

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