招商蛇口长租公寓总经理 周跃球
大家下午好！很高兴与大家相聚在2018长租市场峰会，我是来自招商蛇口的长租公寓专业公司的负责人。招商公寓的前身是招商局蛇口工业区职工住宅有限公司，成立于1992年，又是脱胎于1984年成立的招商地产，从刚才刘所长讲的住房改革历史，招商地产实际上在蛇口工业区，在全国率先进入住房改革第一步1984年在蛇口首改。到了90年代初期，为了与招商地产作为市场化商品房开发和建设的定位有一个区分，成立了蛇口工业区职工住宅有限公司，实现销售、租赁房源。2010年职工住宅有限公司完成了房屋销售的历史使命之后，更名为招商公寓，专注于公寓资产的管理和运营。它的演变契合了今天的主题，需求、业态和变革。
招商公寓依托深圳蛇口总部的优势，在过去的这些年中我们深耕深圳，开业公寓的规模目前是60万平米，1.3万套，年租金收入将近6亿元。截至2018年上半年，已经实现全国12个重点城市的布局，签约项目超过96万平米，2.3万间。一直以来，我们的企业愿景努力成为中国中长租公寓的领导品牌，也因此我们持续沉浸在发展壮大的道路上，并且感到动力十足。最近哄抬房价到破产爆雷包括甲醛毒气，长租公寓深陷舆论漩涡。我们都会思考一个问题，难道长租公寓企业一味追逐利益而忽视社会责任和使命吗？纵观历史，任何行业的蓬勃发展都需要迎合时代的需求，今天长租公寓的快速发展也适应当今世界悄然转变的居住需求，但同时我们也反思长租公寓的行业使命究竟是什么？
1979年经国务院批准由香港招商局集团在深圳蛇口全资设立开发工业区，由此诞生的蛇口工业区成为中国第一个对外开放的地方，迎来一批又一批的纺织、电子等加工制造企业。30多年前的历史阶段，招商蛇口的长租业务最早追溯至此。
1981年蛇口第一批职工住房建造交付使用时，开始摆脱传统福利型低租金方式，一个月7毛钱一平米，住房消费占职工家庭平均收入的20%，在职工中树立了住房是商品，住房是消费的概念。1984年蛇口工业区又率先迈出住房改革的第一步，鼓励职工以本企业造价的优惠价购房，并却提出购房业主权益保证。从今天看来，蛇口工业区在当时就是以租售并举的方式解决了园区配套居住的问题。一方面通过合租宿舍解决了年轻产业工人的居住需求，另一方面通过令职工拥有自己的房产解决稳定的职工家庭居住需求。正如今天大会的主题“新业态新变革新需求”，当时的历史阶段针对不同的住房需求，率先提出商品住房的概念，打破了福利型住房分配的制度弊端，在城市及园区配套居住层面推动了一次历史性的变革。举措的背后归根到底顺应时代的发展，以更为高效的方式满足社会人群的不同居住需求。
2008年金融危机之后，传统的制造业加工业逐步搬离蛇口，蛇口率先启动了再造新蛇口工程，加紧推进产业转型，加快城市升级步伐。招商蛇口作为主要的建设运营者，对蛇口工业区原有的生产厂房、老旧物业进行升级改造，推动蛇口从传统的加工工业园和水陆货运口岸向自主创新的高科技产业园和服务型商务区转型。伴随着产业的转型升级，蛇口工业区的居住需求也发生了巨大的变化，一方面加工制造产业外迁导致了集体宿舍需求急遽下降，而产业转型升级则为区域注入大量的年轻白领人群和商务人群。因此，蛇口再次顺应时代发展，通过老旧工业的升级改造，企业自建人才公寓等等方式，开始逐步进入高速成长的中高端公寓市场。另一方面，城市化的进程中不可缺少的普通的服务人员持续在聚集蛇口，我们为之保留了部分的老宿舍。时至今日在蛇口工业区依然有集中超过20万平米的社区公共产品，用于满足继承从业人员的居住需求。可以说在城市发展过程中不同层次、不同类型的居住需求在蛇口这片土地上，通过租售并举、租赁产品细分两个思路一直在持续得到解决。
2009年蛇口工业区启动首个精品公寓改造项目，将80年代初期建成的槟榔园宿舍小区改造为壹间公寓，壹间公寓正式开业，面向城市白领客群，提供统一的官方客服、拎包入主的长租公寓产品。2014年结合蛇口工业区结构化氛围与产业特色，在发现外籍客户商务客群居住预算收缩，年轻化、小家庭化的趋势，蛇口工业区再次细分市场需求，创立自有服务公寓品太壹棠服务公寓，达到品牌服务公寓，为外籍商务人群提供空间紧凑、价格更低的公寓产品。对不同层次、不同类型租住需求的租住产品系列，凭借不同的产品线满足不同阶层的居住需求。
2015年以来长租公寓加速发展，一方面一二线城市房价快速增长，更多的居住需求被迫以租赁形式实现，另外一方面90后年轻生活方式的转变，追求丰富融合的生活体验，更容易接受租住的形式，租赁市场的需求比以往更加广泛，包括产业融合，青年白领、城市中产、新家庭、企业高管等等，从居住者的角度，长租市场需要更广阔的细分。这是我们更愿意探索的。
对于不同的产品线，运营机构的着眼点有所区别，蓝领公寓提供最基本的居住空间，产品以安全为核心，民营机构需要一定的社会责任感，我们要牺牲一些机会成本作为代价，当然也可以通过合租方式来实现，从实际操作案例来看，这样的话也可以保证合理的收益。青年公寓以相对灵活的租约、极小的户型、简单的配套为年轻人提供经济实惠的居住条件，与人才政策相结合，同样发挥着城市稳定器的作用。现在的年轻人更加关注自我，关注规范。
在中国已经形成了世界上人口最多的中等收入群体，新中产的崛起带来全面的消费升级，居住的改善需求已进入消费升级。对于事业相对稳定的城市中产来说，相对的舒适环境、更少的通勤能耗、更成熟丰富的城市氛围，直接关系到他们生活的品质、舒适性、私密性、仪式感，因此不同程度成为精品公寓、家庭公寓、服务公寓的关键词。在这部分中高端细分市场中完全遵循市场化原则，运营为王，通过高效运营实现稳定可观的现金流和利润。现阶段资本涌入，行业内各路玩家争先规模扩张，越是在这时候越是要回归本质，挖掘真正可持续发展的行业规律。正如前面所说，在满足市场不同层次的租住需求大方向下，公寓企业向内看，更加关注自身的运营服务能力，无论在哪个细分市场，获取更加稳定的现金流。
在场的各位专家已经清晰阐述了公寓行业完整的商业模式，商业逻辑归根到底还是要落实到每个产品线、每一个公寓产品的运营商。招商蛇口近十年的实际运营当中，以客户的需求为初心，高效运营为核心，秉承打造有温度、开放、共创价值的社区氛围理念，通过强调更适配而非更多的公共空间和增值服务，提供租住生活品质的客户体验，降低新客户获取换房维护成本等等。结合官方APP，有效降低了人工成本，提高运营效率。在提升公寓效率核心指标，GOP以及人房比上持续探索创新，例如在人工成本方面除了依托刚才提到的智能化应用以外，还通过优化岗位设置，培训实现一岗多能以及公共区域动线规划等等细化管理，对冲运营成本的刚性上涨。正是基于良好的运营能力，2016年在克强总理主持召开的国务院常务会议上，我们公司的租赁业务作为央企案例被住建部向国务院办公厅推荐。
2017年11月招商蛇口获批国内首单长租公寓CMBS，总额度60亿元。2017年12月获批全国首单银行间市场长租公寓ABN项目，总额度200亿。从蛇口40年走过的路来看，长租公寓的产品、业态创新变革归根到底是一直在顺应市场居住需求，核心通过产品细分高效运营可持续的解决居住者的痛点需求。相信我们未来的长租公寓行业发展在顺应时代需求、回归行业经营本质的大思路下附以强有力的运营能力，控制运营成本，提高运营效率，更多地吸引资本的青睐。通过产城结合，最终达到长租公寓融合完整的商业模式，希望与在座的各位共同努力下，长租公寓的事业能够健康可持续发展，既可实现企业的利润回报以及市场追求，也能尽到企业的社会责任以及担当应有的历史使命。
谢谢大家！
