主持人：我们办公室今年刚刚来了两个毕业的大学生，我问他们房子怎么解决的？在某如上面租的，已经成为一种风气，回想大学毕业的时候，2000年自己贴纸条，下面留呼机号，通过小区杂货店的大妈替我找到，她是一个中介渠道，后来走入中介的行列。现在中介为很多年轻人带来更多的选择。如何看待资本？8月份的讨论当中，很多媒体舆论在质疑，资本是嗜血的，资本来了之后对回报要求是迅速的，有可能带来恶果，比如推高房租价格，造成一些空气污染，速度发展太快等等，资本带来罪恶，如何看待资本和长租市场的结合？任总对于资产证券化也有很多思考，在这方面我们能够做出哪些探索和努力？
任志强：作为资本来说，第一个是房子租不回来钱就等房价上涨。第二，等时间长了有一些减税，美国减税很多年前就开始了，中国的REITs也早就开始了，写在2003年的18号文件里面，过了五年以后2008年温总理写到政府工作报告里，但是REITs、房产基金等等在实际过程中发挥的作用不大。
至于租金的收益，二手房为主或者房改房为主的租赁，这个租金回报很高。北京的房改房像刘教授在学校买的房子两万块钱就买一套，后来交给中介，一个月租两千块钱，一年2.4万收入，不交税，一年回报率超过100%。大部分的租赁房还是这种房，这是一定赚钱的。
我们也有租赁性住房，在长沙，也挺赚钱的，为什么赚钱？把房子都卖给老百姓，让老百姓在几年之内房子返租，我们包租，回报率比一般的回报率高。旁边的房子租金两千块，我们房子六千块钱租金，老百姓也高兴，他也不住，房租还帐，还本还息够了之后再要房子。
俞国泰：我们今天讲资本不是讲资金，资本对长租市场发展的影响。长租市场要发展肯定需要有资金，肯定需要有长期稳定的资金，而且还是要相对要求回报率比较低的资金来参与到长租市场发展中去。如果说从资本角度来说的话，从我的理解来说，资本肯定都是逐利的，就看这个逐利放在什么时间兑现，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，这个是资本参与长租市场里面最最需要明确的或者最最需要界定的。如果追求安全性的资本或者说长线的资本，对市场是有利的，有利于这个行业健康持续发展。这个行业本身不挣什么钱，投资回收期非常长，一开始投入非常大，对于公司来说财务上面承担了很长期的负债。如果说长线资本参与，对这个行业是有助推的。资本进入这个行业是一个助推器。
另外一个层面来说，逐利要求高回报，有些资金募来融来的成本很高，如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式，没有能力挣钱，取得资本预期回报的话，对于这个企业来说，对这个企业所在的行业来说，这种资本反而是有害的，资本也不会持久投身到这个企业和这个行业里面去。希望像建行有责任的机构多投身到长租市场，给客户提供长期的贷款支持，这个是对行业有帮助的。
何亮宇：我们还是比较赞同机构化，从全球来讲，发达国家稳定市场的租赁住房供应量大头还是在机构，机构化是一个方向。但是机构化并不意味着财产都是这个机构所自有的，这是两个概念。任总说大家都可以买房，产权在个人手里没问题，但是应该集中起来进行租赁管理，这是两头都省事的方向。机构化是方向，但是机构化的模式有很多，重资产模式自己持有资产，同时进行管理出租，既是owner又是manager，还有一种相对比较轻的世联红璞二房东模式，又有两种情况，一种是相对整租整栋的，像魔方这样的情况，租下来一整栋房子房源，酒店办公楼改成公寓，还有自如、有家、蛋壳这些机构做得比较多的，你的房源委托我来管理。
包租模式是我这家机构从你手里面把房子租过来，我再租给别人，租对租的模式。自如、有家不是前手租过来的模式而是资产管理，你的房子委托我来管理，然后我再租给租户，这里面可能有一点税的问题。
第三个问题，资本如何介入市场？资本介入市场的方式有很多种，目前看主要有以下四种：第一，直接入股，比如最近链家要做下一轮融资或者之前自如做融资，或者魔方融资，ABC轮投进去，希望通过资本市场增值或者退出；第二种，买资产，拿重资产成为Owner或者REITs投资人对外出租；第三种，像魔方做的ABS，用自己的系统，魔方的信用去借了一笔ABS做扩张安排；第四种，自如、蛋壳做的租赁贷ABS，核心不是一笔租金的收益权和证券化，而是由此产生的租金消费贷的证券化，这个确实不一样。市场上有这四种方式进入到市场里面，企业上手收过来的房源是不是能够尽快向市场进行投放，这是我们关心的核心问题。空了一个月损失掉一个月，我买房买了一个月之后涨了空着没关系，但是我租房空一个月损失一个月的租金。是不是由资本推着机构囤租待涨？比较荒谬的做法，囤两个月涨两百块钱，但是两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来。作为一个理智的成熟的资本方来讲，我是非常关注空置率的问题，我会要求企业尽快投放。为了逼它尽快投放，会不会降低装修标准，那是另外一回事，可能要控制一下装修标准，不能有甲醛等等问题。
刚才讲债券不管REITs还是魔方这种企业的ABS，这是企业的自身融资行为，我不多说。大家这两天比较关注的问题，租金消费贷模式下是不是有什么问题在里面？这个问题比较耸人听闻，什么“P2P模式的崩盘”、“贩毒一样的高利润”，不可能！押一付三可能给我一个什么价，如果一次性交一年的情况下打个折这是很常见的。刚才甘总说外地消费1600，在北京真不是这样，我们公司在三元桥附近，公司员工收入中等偏高，在那个地方要从自如租一间房押一付三，一次性付四个月房租的时候，这个月的工资百分之百打进去都不够，这是现实。现在硕士毕业生一个月一万出头不到一万五，那是很不错的水平了，要吃喝拉撒还要坐公交车，剩下的钱押一付三四个月，肯定付不起。有户口也没用，父母不在身边无法啃老，还得面临这个问题。这是新同事的现状，拿不出钱来押一付三，这时候有一个工具出现，消费贷。我可以借给你钱，你一次性交三四个月的房租或者交一年能够优惠点，很可能出现借一年的钱交更划算一点。目前为止，这个生态是健康的，是安全的。
但是里面有几个风险点，第一，是不是出现了隐瞒诱骗的行为？是不是充分披露，你可以自有资金押一付三，可以付一年，可以从我这儿借钱付一年。如果不充分披露多种选项而通过加贷方式让他不知不觉签了租金消费贷，这是有问题的。第二，期限错配。底层的租约是一年，但是签的消费贷可能是两到三年。这些都是违规的。第三，当我一次性租赁企业拿到这笔趸交的租金或者借来趸交租金的时候，我帐上有了一笔钱，这个钱叫预收租金也好，叫其他应付也好，这个负债目前没什么监管，好的企业留下扩张，进一步获取房源提高服务，或者向上手房东付房租。如果不法企业炒股票了，那怎么办？砸进去崩盘了。趸交的房租并没有用于经营，没有用于扩张，没有用于发展，崩盘了。这是这种模式下目前潜在的风险。
租金消费贷有没有必要存在？我们还是需要，趸交房租这个事情不能说你不许趸交，趸交房租自然存在，趸交房租以后形成的沉淀资金这是商业行为，经营型负债。我们开百货公司上手进货有一个帐期三个月付给别人钱，我这边卖出去货马上收到前，这有资金沉淀。资金沉淀在商业当中大量存在，允许发生。确实有交不起租金的，还是需要，三种违规行为要去杜绝监管。
以某如为例，在北京用租金消费贷的是10%几，在上海20%几，这种产品推高了租金很显然上海的涨幅比北京大，但是恰恰相反，上海的涨幅明显低于北京涨幅，不能简单认为资本推高了房租。
到底消费贷的资金该从哪里来的问题，现在来源有一种是商业银行下属的消费金融公司有ABS产品，也有大量的互联网企业金融产品，很多企业把租赁变成一种获取金融产品的场景，从做租赁慢慢往做金融去转，不忘初心回到正道上。有合适的金融工具该去支持，但是ABS产品是一个场内金融工具，金融监管、尽调、披露是最完善的，一定给它支持的话，公开的产品对这种行为的支持是最有效的，反过来对这种产品做好监督。
甘伟：刚才讲了租金贷，我们红璞租金贷不到千分之一，只要是我们的租金便宜，大家对交租不敏感。我们是押二付一，租金太低，怕赔不起里面的家私电器，基本没做这方面现金流的金融杠杆，没被约谈过，比较幸运。
我们还是欢迎资本的，资本一定提升效率。我们特别希望如果股债结合的话，以股为主，我们毕竟是一家规范的运营公司，债太贵了，实在消化不起，一个是税一个债都是成本。目前二房东现象是中国特有的现象，包租，既没有产权又没有特别清晰的经营价值存在，资本进来之后想赚两个钱，一个是资产升值的钱，这是地产逻辑，一个城市的发展资本的投入形成城市化的进程，这个钱不应该由供应商来赚，应该是资产持有人赚这个钱，应该是REITs的一件事。第二，跟运营相关的效率，提升效率，品牌溢价类似于酒店管理公司，应该分开。慢慢分开之后，相对比较清晰，什么叫租金的溢价，谁涨了租金，那个城市的地方升了，那是地价的溢价，五星级酒店贵，那是品牌溢价，不要把租金变成一个很含糊的概念。
