主持人：在漫长的时代当中中国人能做出选择的机会并不太多，好在我们越来越有自己进行选择的机会，包括自己的工作、房子、所居住的城市和社区等等。长租市场越来越完善，长租产品越来越多，无疑也会为大家的选择提供了更多的机会，带来更多的幸福感。我小时候有很多搬家的经历，那时候的房子都是租住公房，会拥有不同的邻居、不同的小伙伴，也有很多美好的回忆，现在换房的经历少一些，期待租购并举新的选择越来越多，能够让我们的故事，能够让我们的美好生活越来越多。
聆听了四位主题演讲嘉宾的演讲之后，下面开启一场圆桌对话，邀请各位来宾和我们就共同关心的长租市场话题进行充分的讨论。有请各位对话嘉宾，他们分别是：
华远地产原董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强先生
中联基金总经理何亮宇先生
世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟先生
远洋集团长租公寓业务发展中心常务副总经理俞国泰先生
任总来到长租市场论坛大家都挺期待的，第一个问题，大家怎么看目前的长租市场，目前的长租市场在租购并举的体系当中占什么位置？现在的长租市场是被资本催出来还是市场催出来的？
第二个问题，资本和市场怎么融合发展相得益彰？
第三个问题，如何看待长租市场未来我们应该加强哪些、规避哪些？
任总对房地产市场很有研究，多次发表有价值的观点，对于长租市场您是怎么看待的？
任志强：刚才58同城的老总讲到08年开始有长租市场，我个人看这是一个认识上的错误。中国的长租公寓来自于1979年开始的《三资法》，几乎所有的境外合资酒店项目投资都有长租市场，严格说来第一个长租公寓是建国饭店，第二个是华远大厦，第三个是国贸，第四个是香格里拉还有丽都等等。所有的合资酒店几乎都配长租公寓，为什么那时候的长租公寓不发展？因为在80年代中末期的时候，长租公寓主要针对于境外或高端流动人口，量非常少。比如大家知道唱歌的那英，当时这些歌星几乎都住在华远大厦，我们只有三层，但是集中了现在称得上歌星、影星的有30多位，他们这些北漂没有地方住，没有公寓。建国饭店他们又进不去，所以他们只能租我们的华远大厦。这是最早的时候长租公寓的消费对象是谁没有说，合资酒店最初的长租公寓租赁对象非常清晰，比如丽都，是唯一一个可以降境外直升飞机急救的境外合资酒店，就是针对部分人群。
中国为什么08年以后才有一些长租公寓？在高度城市化的过程中，各种限制性条件让部分人不能买房子，只能租房子。23号文件非常明确告诉你，要求建立经济适用住房减租金，减地价减税费，低价卖给你，这是长期的问题。
第二个问题，住房是生活资料，在1951年出台的房地产税就没有对生活资料和生产资料分得很清楚，1986年出台房产税把生活资料刨除了，允许生活资料免税。50多年的住房分配制度导致的结果只有公房租赁和保障性住房租赁，当住房市场私有化之后，很多人换了房子，把房改房条件很差拿去租，好房子自己住。这个变化的过程，1995年城市化率超过30%以后迅速增长起来的，最初允许大家买房入户，很多地方城市只要你买房就允许你入户，政府不承担住房保障，你可以入户。后来导致有接近3亿人进入了城市但是没有户籍，也买不了房。第一，严格限制你们买房子，不允许你买也不允许你卖，你进城只能租，没资格买，所以租的人多了。第二，租购并举同权，租售怎么能同权，一个是财产权利，一个是租赁权利，怎么能同权呢？你把房子让给他？我们没有办法建立一个合理的租赁市场，刘教授刚才讲，美国机构持有大量的长期住房，原因是减税，德国也是一样，日本几乎40%的私人建立了租赁市场，刚才讲集团的资本实力来建立租赁市场，等着没钱吧。净地价那么高，怎么可能？国贸酒店租赁市场非常好，为什么？用国际金融手段来实现的。香港十大地产商或者主要前七位，租赁收入不管商场、写字楼还是公寓，可以达到年收入60%。我们是第一家在香港上市的地产公司，当时提出的目标把租赁收入提高到40%，结果一直维持在10%，最后分家了。我们提不上去，中国根本没有租赁市场的概念，没有相应的税收政策和其它的辅助条件。更多的包括香港是靠私人买第二套第三套房子，像德国交给合作社享受免税待遇，低租金变成高收入。你不租房怎么办？如果把2.8亿人的户口突然变成城市户口，你看有那么多租赁市场吗？那英这些人有了钱就买房子住，再好的公寓酒店她也不住。
在统计局的统计中有一个基本概念，买房子列在投资里面没有列在消费里，租房子列在消费里面，也就是说一无所有。投资的时候才有可能剩下，大家说我背了那么高的债，其实哪个不是先负债？高速公路不是先负债，负债慢慢还上，过桥费收多了公路的钱才能还上，那不投资吗？投资就是当前消费增加未来收入，你们还抱怨，尤其是媒体！这个报那个报老说背了多少债，房奴，哪个投资不是奴？所有的投资都是奴，终归先负债后还债，哪个不是奴你能长租？我们最大的问题从来不说我们的租房房源来自于谁，不说租房对象是谁？为什么抱怨租金高？你的租金对象突然从高端像国际大酒店一样从高端市场降到低端市场，降到2.8亿没有户籍的人群身上，所以觉得租金贵。所以你收不回来租金，你面向的对象是那2.8亿人，你们好好去查一查，有北京户籍的人有几个是低于7.5平米住房标准的人？全北京市两千多万人口一共一万九千多户低于人均7.5平米，每个月拿着补贴，不愿意从城里搬出去，给他房子不愿意住，太远了。真正要解决租房的是要进入北京户口的或者没有北京户口的人，消费对象变了，以前是最有钱的那些人，现在是2.8亿人，情况发生了变化。我不觉得用现行的长租租房能够成为最后资金大量涌入而获利好的市场。你们可能十年八年有一个高增长的过程，但是一旦变成护照而不是户口的时候怎么办？你们得重新考虑考虑，不是58个城市，也可能只有几个城市或者几十个城市有大量的租房需求，剩余的随便买房有户籍的时候没有这个租房需求。
如果中国不改变现有政策，你们还有发财的机会，如果我们能够把它变成生活资料私有化，而不是把生活资料共有化的制度，情况会发生巨大的变化。
俞国泰：各位好！作为开发公司的运营商，从企业角度来说有部分观点很同意任总的观点，企业是要盈利的，企业要有合理的利润回报，当前公寓市场发展到什么阶段？任总从更长的历史来看租赁市场和租赁住房，但是如果从长租公寓市场角度来说，我们认为往前数市场化的程度来讲，可能更多在于是初创摸索阶段，很多是创业型公司在做长租公寓的领域。自从2015、2016年国家提倡租购并举政策出来之后，社会或者市场参与主体对于长租市场的参与度非常活跃，包括从一直做房地产开发到后来2016年做长租公寓尝试，还是属于摸爬滚打的阶段。当然，从去年下半年开始，我们的同行，更多的竞争对手包括国家队进场。从这个市场发展的阶段来说，目前市场在国家政策的支持下，社会机构参与的情况下，包括租赁市场还有个人参与，目前多渠道、多主体参与的市场情况下，这个市场会迎来非常大的发展，首先需求在这儿。刚才任总讲原来都是高端人群租住，现在户籍制度下面更多的流动人口城市化新增人口、新北京人、新城市人口要投身到社会当中去，这些需求不管用市场化的手段还是保障性的手段去帮着解决居住问题。这个需求存在，而且这个需求比原来几十个歌唱家的需求更庞大，市场潜力巨大，这也是去年年底很多机构参与进来，这是非常大的进步。
不光运营主体参与，很多资本也进来，很多长线投资资金还是短期的投资资金都参与到租赁市场里面去，一部分从政策引导上面来说在政策的大势下面国家队包括建行富有责任的大行参与市场，另外也有投资资金参与投资公寓公司、公寓项目。有这些资金的支持，有资本的支持以后，市场具备跑得更快、发展得更大的条件。从资本对于市场的进入来说很大程度上助推行业发展，一方面给市场化的企业提供了不管是建也好还是租也好的资金来源，解决了供应方面。另外，从个人角度来说，可能带来能够支撑起租更长久的更持久的房子，资本进来这个市场是有帮助的。反过来说，资本都在逐利，如果短期资金对于租赁市场未必有那么有利的方向，毕竟资本要回报，投入到公寓市场里面希望三年五年能够把资金挣钱，而且实现高利润的挣钱。对于这种资本有可能给市场带来的影响是扰乱或者说给市场带来不健康的因素，会导致逼迫裹胁租赁公司个体在市场上也好……
主持人：远洋对你的回报率预期是什么样的？
俞国泰：远洋长租业务从去年下半年开始逐渐定位新业务，希望未来远洋业务里面的支柱业务，毕竟集团给予了更大支持，亲儿子的概念，就跟自己家养孩子一样，目前不求多少回报。
主持人：现在还在幼儿园阶段，12年寒窗还没到？
俞国泰：对。从儿子长大终归要独立，一方面自己要练内功，运营能力提上来，看看租赁业务的盈利能力是怎么样的。其次，看看未来多少年之后业务发展到什么样的阶段，那时候给家里人给长辈给父母带来什么样的回报，这个可能是我们在做这个业务时集团对我们的希望，希望我们能够稳步发展。同时探索不同的模式，现阶段磨炼我们的内功，磨炼我们的运营能力，锤炼我们的产品打造能力，希望做出来的产品服务是能够在市场上有竞争力的，产生盈利的。这个是基础，立身根本。其次，哪天儿子羽翼丰满，不需要家力支持，能够自我平衡，这个也是另外一方面在做的事。
何亮宇：台上的专家前辈偏地产一些，就我一个人偏资本化一些，给大家讲讲我们的感受。中联基金比较特殊，我们服务市场上50%以上的租赁住房REITs保利、越秀、碧桂园、恒大、华侨城都是我们做的，做多了以后，这些企业是怎么想的？他们为什么在今天选择这样的道路？跟大家做一点分享。
仅从长租的板块来讲，肯定不是一个挣大钱甚至是不挣钱的行业。根据我们和开发企业交流的情况来看，大家一是没办法，因为现在政府很多要求，比如拍块地有百分之多少或者限地价仅自持等等长期拿着这些资产，这是被逼的。第二，放在一个叫长的时间周期来看，从开发转持有是必由的方向，很多企业特别是愿意把企业往长远发展角度来考虑的开发商愿意做一些布局做一些安排，在今天我需要用开发的品牌、实力、资源、资金来培育我这块的能力和品牌，等将来这块成为较大市场份额的时候，我已经有了一定的市场先机，这是我和数家开发商老总交流为什么要开这块业务，很多人给我的答案。
我们长时间做REITs产品，对比国内外的市场，在纽交所上市的房地产开发企业只有23家，上市的REITs有230多支，10倍之距。为什么有这样的情况？有税收的原因、制度的原因，但是更重要的原因是社会经济发展阶段已经到了这个时候，在历史上已经有大量的开发企业开发量在城市新兴阶段，在城市初期也都是盖房子卖的，盖着盖着卖着卖着没什么好卖的了就转为持有。纽交所230多支REITs里面并不是生出来就是REITs，很多是当年的开发企业转过来的。以碧桂园为例，开发开发也不让卖了让自持，开发量越来越少，又去申请我以后90%的资金全部用于分红，每年的开发量控制在多少以下，我承诺这些规则，我去税务局申请能不能给我所得税免税？OK，我给你免税，去纽交所申请上市，就变成一个REITs。我们分析美国的REITs市场也是这么一步步走过来，包括交易计划，我们做结构出身，看到今天美国的REITs结构如此简单优美，其实不是今天看美国的今天，在历史上也是经历大量复杂的交易结构，为了绕税做了N多层的结构安排。后来这个市场慢慢变大，算了，我索性给你一个制度政策，上世纪60年代REITs诞生的时候是没有优惠的，只是后来在80年代一下子给了税收优惠政策，迅速长大。在中国REITs的推出，税收可能不是0到1的问题，是1万亿到10万亿的问题，可能今天房地产的市场结构还没有达到不管商业租赁还是房产租赁，社会发展没到这个阶段，可以跟地产的回报做一个验证。
同样一类资产在国外的资金贡献回报率是比较高的，但是资本的回报率相对比较少。在中国今天比如北上广深大家愿意用高的价格买一个资产，因为买的人觉得虽然今天的租金回报率比较低，但是我相信未来的三年五年十年资产回报率还有一定的增值空间，这两个加一块儿回报率是差不多的。这种结构的不同也反映了社会经济发展的不均衡。长租特别强大的开发商今天来干长租，确实当盈利来看，更多是团队、能力、品牌的储备，将来真正市场变成由售转租以后，已经有了准备，而不打无准备之仗。这是我想说的第一点。
对于租金的看法，我跟任总一样信奉古典经济学。我认为在足够大的市场放在足够长的时间来看，价格一定是供需两端来决定的，当某一个时点或者某一个区域会不会出现极高极低？一定有可能。网上炒的沸沸扬扬天通苑7000块钱一间房炒到10300，某两家中介公司去炒，后来说这是假消息，即使是真消息也是有可能存在的，但是它是孤案，不是大样本事件。在足够大的市场里面一定供需决定架构，在北京750万套房，3000万常住人口，不管常住人口是买房解决居住问题还是租房解决居住问题，总得要有一个地方住，750万套房对应3000万常住人口，显然是供不应求的概念。200万套可租用房和800万租赁需求，显然也是不匹配的，再加上去年以来有些火灾的问题清除的问题进一步减少了不在统计之内的供应量，供需矛盾加剧。第三，房价进一步上涨，使得原来有买房解决住房的人可能没有能力买房，在他20多岁、30多岁时当然转向租赁市场，供需两端促使租金上涨是自然而然的现象。
还有统计上的问题，拆除或者减少的供应量大部分是相对比较低端低价的租赁场所，本来的租金就比较偏低，这块拿掉了，剩下的存量部分自然就显得高了。这是统计学上的，如果有的话，这是统计学上导致的问题。
我上次有机会参加最高层组织的关于自如事件的内部研讨会，当时邀请北京、上海、深圳、广州、南京五个地方住建部的领导开会。大家有一个统一的观点，租金水平涨了跌了不知道，这块的统计是非常不准的。要是问链家、自如、蛋壳，没涨，问地方政府涨2%、3%，要问租户涨20%—30%，到底涨跌什么情况，租金的统计是缺失的，到底怎么样并不是很清楚。一线城市的租金向上走，最重要的原因还是供需导致的结果，你可以不让人买房，但是不可能不让人租房，这是市场化的需求。
甘伟：世联行红璞公寓，做三万多间房是集中式公寓，全国排名前三。刚才任总讲2.8亿人3万间房，集中式长租公寓整体供应量不超过租赁市场的1%，说明什么？这2.8亿人肯定有地方住，住在长租公寓里面的非常非常少。市场遍地是出租房，出租房租赁是一直存在的，长租公寓是稀缺的东西，也说明中国从C2C到B2C非常艰难，没有太多的机构愿意来做租赁，因为不挣钱，因为没有太好的算帐方式。今天解决的不是长租公寓怎么管制的问题，而在于中国的长租企业能不能够有1%、2%上升到双位数，美国是40%多，日本70%，这个数如果没有B2C的发展，租赁时代来不了，租金没法管，租赁市场无法管，没人交税，就这么清晰的一件事。怎么让这帮企业活下来，这是最关键的事情。
今天讨论的是中国租赁市场，不是讨论北京租赁市场，我对于讨论北京的市场没什么兴趣，毕竟中国只有一个北京，只有一个上海。我们的长租公寓三万间基本在中国的二线城市，一个月的租金拎包入住，有装修，有冰箱、空调、洗衣机也有很好的床、书架、书柜、衣柜、桌子、沙发，一间房平均全国1600块钱一个月，这个价格贵吗？一对情侣住占15%—20%的收入就够了。北京50%的收入用于租金。中国大部分城市只要拿20%的收入就能够租不错的房子，我觉得这个市场还是存在的，这是为什么愿意聚焦在中国二线城市，中国未来城市化进程最重要的一个城市化引擎爆发的城市做租赁，我们的公寓在广州、深圳、武汉、重庆、武汉、长沙、杭州，再远一点看这个市场有更多的希望可以做。
