清华大学房地产研究所所长 刘洪玉
尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！很高兴能参加2018中国长租市场峰会。《证券日报》跟我讲希望我能够从比较宏观的一些角度来看一看长租市场问题，我想从住房制度改革的视角来观察。实际上目前发展住房租赁市场实际是深化住房制度改革的一个非常重要的工作，从这个意义上来说，租赁市场的发展不是一个权宜之计，是我们制度建设所需要的非常重要的工作。
首先回顾一下住房制度改革一些关键的时间点，大家知道住房制度改革起步于80年小平同志讲话作为一个重要的标志，当时我们的住房是分配制度，很少有住房交易，大家换房子还存在，主要租国家单位的房子住。改革初期我们要推动住房的销售，包括提过房租，让大家觉得买房更合适，去推动住房商品化。78年到93年叫改革探索，这是第一个阶段。
第二个阶段，94年到97年住房制度改革全面推进，改变计划经济下形成的福利住房制度，开始提出来分层次供给的概念，经济适用房、商品房的概念是这时候开始提出，同时建设跟市场化相关联的住房金融体系，包括住房公积金、商业性的住房贷款。
第三个阶段，1998年—2001年，第一次住房制度改革深化，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，建立经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。不同收入的家庭，分别应该去租或者去买相应的住房。
2002年之后房地产市场推动市场化发展的过程中，以调控为主的市场发展主轴，有很多政策，2013年总结过去十年每年都在调控，有时候向抑制，有时候促进，希望市场跟我们想象的一样进入到平稳健康的发展轨道。总的来说，还是促进住房的商品化，促进住房的所有权，卖的方式作为主轴。
最近提出来要建立多重供给、租购并举的住房制度，最近两三年开始回顾反思过去制度的基础上提出新的发展思路，也是今天大家开始讨论长租市场一个非常重要的原因。
制度改革的过程中自住房的占比很多，产权型的住房占的比重2000年和2010年两次普查，自有自住的比重还是比较高，结构会发生很大的变化，商品房变得很重要。租房相对有所减少，承租原来的公有住房私有化以后退出了体系变成私有化的住房，也发生一些变化。换句话说，从数字上可以看到一个规律，经过这么多年的改革，私有住房变成非常重要的概念，也成为家庭财富重要的组成部分。当然还带动了其它很多领域的变化，经济的增长、城市面貌的改善。实际上也发现这样一个过程带来一系列的问题，房价跟人们收入的差距问题。本来租和买是人们住房消费的两个基本形式，但是过去不管从市场的发展、行业能力的建设还是制度的建设，都是以这样一个市场作为关注点，租赁市场关注的程度比较低。现在重构住房制度，深化住房制度改革，发展租赁市场，它的意义一方面从制度建设的角度希望能够补齐短板，从市场发展的角度希望能够更好地满足人们居住的需求。房价比较高的时候，一步迈进去所有权，住房所有权限制人们的流动，大家更愿意比较自由地迁徙等等，更好满足人们的需求。另外促进行业发展的稳定。
租房比重各个国家差异比较大，在一些城市地区，比如纽约的数据，自有自主的比重不到1/3，2/3是租住。在我国未来的住房制度设计当中，租住也是一个非常重要的内容。但是选择什么样的比例，各个城市不一样，特点不一样。发展租赁市场是为了补齐制度短板，另外，满足人们租买自由选择的需求，改善供给，培育专业化的企业，完善相关的立法，建设相关的平台，满足不同的人群租住住房的需求。
租赁市场主要集中在大城市，全国租房的家庭在一线、热点二线城市里面，从市场上采集的挂牌数据来看，主要集中在特大型城市。促进市场稳定这里面有一个很重要的经验，租房就不着急买房，可以降低整个社会上购房的金融成本，有利于促进稳定，德国有一些经验值得我们借鉴。促进稳定除了行业稳定以外，租赁这个行业有将近四千万人住在出租的公寓里面，有两千多万套公寓住房出租，整个经济贡献有1.3万亿美元。整个租房规模非常大，整个行业的发展对经济的稳定有非常重要的意义。
大家现在关注的两个核心问题，一个关于规模化的租赁企业的发展，一个政府在租赁市场上的相关政策。住房租赁企业有几类：一类，拥有住房；再一类，拥有住房同时又管理；第三类，不拥有替别人管理。在这个过程当中还有很多围绕着租赁住房提供各种服务，尤其金融服务的提供商、投资者广义上叫做租赁企业。发展规模化的租赁企业有什么好处？国际同行业在思考，可能会有利于增加租赁住房的供给，有利于提高市场透明度，有利于提高租赁服务的水平、租赁服务的质量、租赁满意度，比较规范的租赁行为会在市场上起到示范作用。增加就业机会、促进消费，促进住房的维护维修投资等等经济效果。
发展规模化的租赁企业也有一些大家担心的事情，会不会有垄断？会不会由于垄断导致租金上涨？如果金融不恰当地参与，会不会金融带来风险？企业之间会不会有一些不良的竞争等等。租赁企业的发展有有利的一面，还有一些弊端，我们肯定希望能够扬长避短，怎么认识租赁企业就很重要，它的核心作用是什么很重要。现在大家都在讨论怎么定位我们的租赁企业，这个也和我们行业的长期持续发展有关联。
一部分租赁公寓类的企业，主要是管理者的企业，喜欢把自己贴上“互联网”标签，类似共享办公似的，管理空间，WeWork管理的只是业主方空间的1/5，那边是一百万平方英尺，这边是五百万平方英尺，但是它的资本市场上的价值似乎那个更高。这个逻辑如果引入到长租公寓类的租赁企业里面是不是恰当？值得大家去思考。最核心的还是怎么做好我们的租赁企业自己应该做的事情，企业自己怎么去有效地管理控制风险，包括跟你业务相关的租户、业主以及承租的房子之间的关系，行业怎么形成行为的规范，能够用于行业的自律。社会上怎么去对这些企业的行为进行监督？政府怎么监管？有些领导提出来，现在是不是这一类公司不应该去收租金的差价，应该让它收取服务费。这个实际上对我们这类企业的模式有比较大的影响。这一类企业怎么加强规范，建设之初肯定也一块儿努力去完善，哪些需要完善？
政府租赁市场上的政策，怎么形成市场的供应？租金是不是要管制？租企内的租金有什么调整规则？租客的利益怎么让租约保持稳定。我们经常说长租，让他感觉到安全、稳定、有保障。政府的初衷有足够多可以租用的租赁住房，房子要体面。怎么让房子的租户不是租不起房子被迫迁移，这是国际上也在普遍研究租赁住房的管制，不同国家管制的程度不一样。有好的一面有不好的一面，可负担的体面的，也有一些副作用影响到租赁市场的供应、需求、价格，导致很多反常现象出现，降低租住人口的流动性，租金便宜大家不想挪，实际上流动也许是客观的需要，我们制度阻挠了人们的流动。大家开始研究租赁市场的管制政策应该怎么改革？我们从0到1的过程，借鉴改革的思路，也会是非常也帮助的。怎么让新建的租赁住房有一个可预期的租金增长，让投资者有积极性。怎么限制频繁调整租金，怎么制订标准租金等等，希望既有利于租户，又不损害业主的利益，这样一系列的管制政策，大家都在讨论，这对我们未来的租赁市场发展过程当中制订政策非常有利。
总的来说，我自己感觉租赁市场的发展有很大的前景，但是需要我们各个领域的人共同努力，需要科学客观的行业发展研究作为支撑。我们现在研究还不够。再有，这个行业从业者不能自己把这个事情搞砸了，都是要建设性地做贡献。有些模式可能大家要思考清楚，不能太追求形势上的东西，少走弯路，不走别的路，着眼于健康的可持续发展。
我就讲这些，谢谢大家！
