■本报记者 王丽新
跨入“千亿元聚乐部”的龙湖地产决定要跑快一点。
昨日，在龙湖地产中期业绩会上，龙湖地产执行董事兼首席财务官赵轶正式宣布，上调全年销售目标36%至1500亿元（原计划为1100亿元，提升了400亿元），全年可售资源提升到2240亿元，下半年可售资源1300亿元，全年去化率约67%。
值得关注的是，在今年销售增长超一倍的情况下，龙湖宣布将首度进行中期派息。龙湖执行董事兼董事长吴亚军表示，龙湖接下来将继续实行中期派息的策略，而且派息率原则上不会下调。
核心净利达28亿元
根据龙湖地产中期业绩显示，2017年上半年，合同销售额达926.3亿元，同比增长140%，销售单价15567元/平方米，同比增长3.2%；营业额收入185.9亿元，同比增长1.2%；归属于股东的净利润44亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之的核心净利润28.4亿元，同比增长18.6%；毛利率同比增长8.6个百分点至36.5%；核心税后利润率和核心权益后利润率分别为17.5%和15.3%。
值得关注的是，鉴于销售规模增长加速和稳定管理层的目的，除了要首度实施中期派息，对于这28亿元的核心净利润，龙湖地产称将拿出一部分用于奖励合伙人。
赵轶表示，龙湖根据业绩与合伙人评价体系，将归属股东核心净利润的3%-4%放入资金池来奖励合伙人，采取现金或者股权的形式。《证券日报》记者观察到，以今年上半年28亿元核心净利计算，今年上半年，龙湖奖励合伙人的这笔资金约达1亿元。
同时，龙湖方面强调，合伙人制不等同于其他企业的跟投机制。对此，吴亚军解释道，合伙人制度对于龙湖来说是一个分享机制，与跟投制度对一线操盘人员的激励不同，龙湖对于其他的专业人员也进行激励。吴亚军称，跟投制度对上行周期的激励是充分的，但对下行周期的职业经理人的保护并不够，所以龙湖并不考虑设置跟投机制。
“合伙人机制能够稳定公司的管理层，使公司按计划节奏发展。”有接近龙湖地产人士向本报记者表示，而龙湖下一个发展计划将是提高持有物业的运营收益占净利润的比例。从龙湖上半年新增40个项目中多有“天街系”商业业态来看，龙湖将加大对持有物业的投资，包括商业地产和长租公寓。目前来看，龙湖对这两种投资性资产的目标期待是，到2020年，商业租金收益达60亿元，；到2020年，长租公寓收入超20亿元。
截至6月30日，龙湖地产投资性物业租金收入同比增长28.8%至11.4亿元（不含税收入）。龙湖方面曾表示，有信心完成全年25亿元租金收入的目标。实际上，这笔收入不仅能为龙湖提供稳定的现金流，也有助力评级的稳定及提升，降低融资成本。
而多位业内人士均认为，若一家房企过度依赖住宅销售实现盈利，那么，当房地产行业住宅市场天花板来临之际，将会导致企业出现盈利危机。而龙湖可谓是对投资性物业较早投入期待的房企，预计这类毛利率可高达70%以上的资产将提升龙湖的盈利能力。
权益拿地金额达383亿元
据《证券日报》记者统计，今年上半年，龙湖地产共获取40个项目，权益拿地金额约为383亿元，平均权益收购成本每平方米5930元。截至6月30日，集团土储合计5002万平方米，权益面积3711万平方米。
简言之，龙湖将上半年新增项目个数同比去年同期上涨了150%，但对其56.2%的净负债率而言，翻倍拿地并未让公司资金链承受重压。
龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓表示，公司拿地是从现金流角度来考虑的，因为上半年销售超过900亿元，回款也比较好。龙湖从去年三、四季度已经在铺排供货节奏，并把下半年一些供货提前到上半年，因为预判全年的市场情况是前高后低。
对此，上述接近龙湖地产人士向《证券日报》记者表示，龙湖可以实现低成本翻倍拿地的背后，与其内部“持续降低融资成本，根据负债率控制拿地额度”的铁律有关。该人士进一步称，龙湖严格控制销售回款率，因此上半年加码拿地后仍手握226亿元现金；过去三年，在不少房企为了追求规模发展而不断提高杠杆率的情况下，龙湖为了保持稳定的资产负债表，一直在控制杠杆水平，同时根据负债情况进行拿地投资，因而能形成“不断降低融资成本，提升毛利空间”的良性循环。
由于注重安全性、平衡规模增长和盈利能力，截至6月30日，龙湖地产综合借贷总额696亿元，平均借贷成本降至4.7%，平均贷款年限5.9年。具体来看，不管是上半年发行的40.4亿元绿色债，还是7月份在境外发行的4.5亿美元债，借贷成本都低于行业平均水平（前者固定利率为4.4%－4.75%，后者票息仅为3.875%）。
龙湖地产表示，穆迪已正式调增公司主体评级至Baa3，至此龙湖成为境内外评级机构一致授予投资级（展望均为稳定）的民营房企，公司多渠道、低成本的融资能力再度加强。
京公网安备 11010202007567号京ICP备17054264号
