本报见习记者 许焱雄
5月27日，金科股份发布公告称，根据公司工作安排原公司董秘徐国富提交辞职报告，并经公司控股子公司金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称“金科服务”，前称“金科物业服务集团有限公司”）选举和聘任，将担任金科服务董事、副总经理兼财务负责人、董事会秘书。这一举措，意味着金科股份正加快分拆其物业子公司赴港上市的进程。
在管面积50%为独立第三方物业
前景更广
此前4月29日晚间，金科股份发布公告称，拟分拆所属金科服务到香港联交所主板上市，目前金科股份持有金科服务75%的股权。
截至2019年末，金科服务合并口径资产总额为40.46亿元，2019年实现营业收入27.54亿元，其中归属于母公司所有者的净利润3.97亿元，服务项目近800个，荣膺2019中国物业服务十强企业（连续四年蝉联）。
在4月15日举行的金科股份2019年线上业绩发布会上，原董事会秘书徐国富曾透露，金科服务集团在管面积有50%是独立第三方，完全靠外拓获得，这在上市公司中，比例是非常高的，从在管面积来说，金科服务现在合同签约面积超2亿平方米，在行业内也属于较高水平。
对此，香颂资本执行董事沈萌向《证券日报》记者表示，虽然大房企的附属物业可以得到稳定的业务来源，独立第三方则必须依靠自身物业管理的专业能力，但是市场空间要比大房企附属的更广阔。从这个角度来讲，金科服务目前兼具了两种模式的优点。
徐国富还表示，站在集团的角度，希望物业板块在成熟的时候推向资本市场，再加上最近几年中国资本市场的基础制度有了很大的改革，也为上市提供了基础。
金科股份相关负责人对《证券日报》记者说道，物业行业提升空间巨大，包括足够大的房地产存量、品质升级提升空间（无服务、低品质服务）大、集中度提升空间（规模）大、长期看住房消费单价提升空间大、社区空间挖掘潜力大、科技赋能人均创收提升空间大，除此之外，一直维持较稳定的毛利率和充足现金、投资安全边际高，这些因素都构成了物管行业是一个好赛道的基本要素。
诸多物业公司纷纷寻求上市
今年以来，已有包括世茂房地产、华润置地、朗诗绿色集团和卓越集团等多家房企陆续传出有分拆物业公司独立上市的计划。也已有数家物业公司递交赴港上市招股书，此外据不完全统计，港股市场目前还有正荣服务、星盛商业、宋都服务、金融街物业、弘阳服务等5家物管公司还在等待排队上市。
金科股份相关负责人向《证券日报》记者表示，今年以来全球形势稍显紧迫，国内经济增速放缓，房住不炒政策不变，投资偏好更趋稳健，消费升级持续，物业行业政策放开。加之物业行业自身的优势，包括轻资产、低负债、抗周期、低风险、持续收入等优势特点，使得物业行业迎来难得的窗口机遇，从资本市场一无所知走向集中爆发。
沈萌则认为，这轮赴港上市的几乎都是大房企附属的物业公司，所以这部分物业服务公司上市是房企在内地融资受压制、境外发债汇兑成本与偿债压力不断增加的时候的一种新的融资补血手段，这也是大部分物业公司选择港股上市的原因之一。
根据5月28日收盘数据，在港上市的物业服务公司中，据不完全统计，市值在100亿港元以上的有碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、绿城服务、中海物业，滚动市盈率分别为52.12倍、39.50倍、83.11倍、55.86倍、50.23倍。
目前A股共有三家上市物业公司，分别为招商积余、南都物业、新大正，截至5月28日收盘，滚动市盈率分别为121.67倍、30.01倍、60.13倍，远高于据东方财富choice统计的房地产开发行业目前9.08倍滚动市盈率的行业均值。目前，金科股份总市值约419亿元，股价滚动市盈率仅7.19倍。
“对于机构而言，主要是要做抢空间战里面的佼佼者，使得有核心竞争力的企业、能够让客户满意的企业在资本的助推下加速集中，加速发展。比如那些具有优质品牌影响力，同时具备规模化、多元化和科技化羽翼的头部企业，得到投资者的追捧就无可厚非。品牌决定了核心竞争力，规模决定了保底收益，多元化和科技化分别打开了挖掘营收和控制成本的大门。”金科股份相关负责人对《证券日报》记者说道，“我们看到市场给予了高估值的上市物业企业，基本具有如上属性。”
东北证券研报则认为，尽管物业管理行业在中国有着近四十年的发展历史，但对资本市场而言其却是个年轻的行业，无论是估值方式、信息披露还是经营数据对比都未形成系统性框架，目前受追捧是因为物业管理行业巨大的行业潜力和远未触及的天花板给予了大家足够的试错空间和发展机会。
（编辑 张伟 孙倩）
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