江苏省首单租赁住房REIT上市首日涨停 市场呼吁理性看待三大投资风险

    本报记者 周尚伃

    5月21日，由华泰证券资管作为基金管理人和资产支持证券管理人、华泰联合证券有限责任公司作为财务顾问的华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”，代码：508085）在上交所挂牌上市。

    上市首日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT开盘即上涨29.99%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限。就在不久前的认购阶段，华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数为216.91倍，公众认购倍数为829.78倍，其中网下认购倍数创历史新高。

    开年以来，公募REITs产品受到众多资金热捧。根据Wind数据，2025年以来，公募REITs市场表现火爆，全市场公募REITs平均涨幅为17.76%，中证REITs全收益指数年内涨幅为12.94%。（数据来源：Wind，截至2025年5月21日）此前，年内上市的7只公募REITs首日涨幅均在10%以上，多只产品首日涨停，平均涨幅达到25.29%。

    与此同时，多只REITs产品在首日涨停后发布了停复牌及交易风险提示公告。

    华泰苏州恒泰租赁住房REIT基金经理表示，随着交易价格的大幅上涨，公募REITs产品可能存在三大风险，呼吁投资者理性看待，合理决策。

    其一是价格波动风险。REITs在二级市场的交易价格可能因短期资金炒作、市场情绪等因素大幅偏离其资产净值，形成溢价或折价。此外，作为新兴的投资品种，REITs产品在市场中的流动性较其他成熟品种尚且偏弱，风格趋同的机构投资者占比较高，大额买卖可能引发短期供需失衡，加剧价格震荡。

    其二是高额溢价风险。REITs二级价格上涨将导致投资者买入成本上升，进而降低实际净现金流分派率，侵蚀投资收益。以华泰苏州恒泰租赁住房REIT为例，基于本基础设施资产发售规模13.67亿元，根据招募说明书测算，本基础设施项目2025年度和2026年度净现金流分派率分别为4%和4.07%。二级价格在基金份额认购价格2.734元/份基础上每上涨1%，根据招募说明书测算的净现金流分派率对应下降约1%。

    其三是基础设施运营风险。以租赁住房类资产为例，具有保障性质的租赁住房行业易受行业政策、经济环境和市场环境等综合影响。例如，市场环境方面，房地产的价格波动、租金水平和租赁市场供求关系等变化，影响公众对公租房的需求意愿。如果上述因素发生变化，将影响基础设施项目收入，进而影响基金的收益。

    市场人士表示，REITs投资者应当关注市场波动、利率风险、底层资产质量和流动性风险等因素，规避受市场情绪影响，忽略溢价风险，应当谨慎评估，避免盲目追高。REITs产品普遍拥有较高的稀缺性、现金分派率与抗周期性。面对支持政策不断出台、供给稀缺的市场环境，多重利好下的REITs市场吸引了大量追求稳定回报投资者的青睐。面对当前环境，上述市场人士认为，中国公募REITs市场尚在起步阶段，未来发展前景巨大，但同时相较传统市场而言规模较小，在投资者需求旺盛的同时易造成溢价。

    “REITs的投资价值更应当取决于底层资产的运营情况，投资者也可以关注该方面的状况，作出理性的投资判断。”上述市场人士表示。

（编辑 郭之宸）