本报记者 张芗逸
8月28日，为加快构建房地产发展新模式，满足房地产合理融资需求，多部门打出政策“组合拳”。在城市更新方面，国家金融监督管理总局、住房和城乡建设部印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（以下简称《办法》），指导银行业金融机构增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性，助力高质量推进城市更新。
实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。构建可持续的城市建设运营投融资体系是推进城市更新行动过程中的重要环节。
“当前城市更新项目融资的核心痛点，是项目本身的公益属性与经营属性交织，又加长周期回报特征，导致传统金融工具适配性相对不足。”58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，一方面，城市更新项目投资回收周期普遍偏长，部分项目自身市场化自平衡能力偏弱，在地方财政承压时融资容易受阻；另一方面，城市更新项目前期拆迁征收、土地整理等环节资金需求量大，但合规融资渠道有限，存量资产产权复杂也造成担保落地困难。
“城市更新有公共属性，既需要财政资金打前阵、补短板，也需要政策性金融在基础设施方面加大投资，还需要引入市场化资金。但对于这三方面资金怎么配合、前期公共资金如何创造市场资金进入的条件、降低市场资金进入的成本等问题，目前还在探索中。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示。
今年5月印发的《城市更新“十五五”规划》要求，发挥各类金融机构作用，引导金融机构按照市场化、法治化原则，在业务范围内为城市更新项目提供金融服务，不得新增地方政府隐性债务。
为做好城市更新项目金融服务，促进城市更新项目贷款业务平稳健康发展，《办法》明确了金融机构开展城市更新项目贷款业务的基本原则，细化了准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理等要求。
《办法》明确，贷款人应设立“城市更新项目贷款”品种，用于支持符合本办法要求的项目。
在贷款要求上，《办法》提出，贷款人应核实城市更新项目贷款资金用途，不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，不得用于按照规定应由财政资金支出保障的事项。
根据《办法》，申请城市更新项目贷款的项目应符合“具备充足的经营性收入，能够覆盖贷款本息”“项目借款人为市场化运营主体，具备相关经营主体资格和良好的财务信用状况”等条件。
此外，《办法》还明确，可将因经营权、收费权等产生的应收账款设置为贷款担保措施，并综合运用资金监管、资金归集等多种方式保障贷款安全。
“《办法》首次明确设立城市更新项目贷款，专项用于城市更新项目开发、建设、改造等用途，为城市更新设立了新融资工具。”李宇嘉分析称，未来，该融资工具在期限、贷款设立、偿还等方面或将与传统开发贷款有所不同，贷款审批不再是传统开发贷款下依赖土地抵押或开发商的规模、品牌，而是基于更新后的项目运营现金流态势。
社会资本也是城市更新项目的重要资金来源。中国证监会同日发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》在支持房地产开发企业合理融资方面提出，推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展。盘活存量资产，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。
“整体来看，政策引导城市更新走向分类施策、风险可控的市场化路径，这也是房地产发展新模式在存量改造领域的重要体现。”张波认为，近期出台的政策“组合拳”会推动未来城市更新项目持续分化，能够实现自平衡的市场化项目融资渠道会更加通畅。公益性较强的项目，还是要更多依靠财政资金、专项债等工具来托底。而进一步打开的REITs通道，明确支持符合条件的城市更新项目发行REITs，也会给运营成熟的存量更新资产提供标准化退出路径。
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