■本报记者 王丽新
截至12月25日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计21家上市房企披露2017年年报业绩预告，包括扭亏企业在内，17家房企业绩预喜，占比高达81%。剔除数据不全房企后，从预告净利润变动幅度来看，实现增长的企业有14家，占比接近七成，仅2家亏损。
值得一提的是，这21家房企几乎都是中小房企，并无销售规模千亿元量级房企。不过，通过其运营状况可折射房地产行业在过去一年中的变化趋势。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，2017年一季度，全国楼市经历了一轮房价快速上涨阶段，有些企业抓住了这一销售窗口期，包括一些在二、三线城市布局的中小房企，尽管后来楼市祭出了连环性调控政策，但由于三、四线城市楼市的持续热销，房企的销售额依旧创下了历史新高。
此外，严跃进也表示，2017年结算的项目多是此前房企以较低的拿地成本获取的土地，这类项目入市销售后，又恰逢房价上涨，利润空间较高。
逾八成房企业绩预喜
在已发布2017年年报业绩预告的21家房企中，仅2家亏损，皆是首亏。此外，包括扭亏企业在内，17家房企2017年业绩预告预喜。
从预告净利润下限来看，在已公布具体数据的15家企业中，13家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比87%。
《证券日报》记者注意到，区域性龙头房企盈利能力仍较强，净利润超过10亿元的目前有4家；荣盛发展2017年度净利润预计在50亿元—58亿元之间，目前暂列首位。
严跃进称，2017年结算的项目多是2015年以来拿地的项目，而2015年至2017年一季度，不但房地产市场回暖，销售价格上涨，上市房企更是大量发行公司债，其融资成本相对较低，企业财务费用相对降低，尤其今年在售项目多是近三年所拿地块，一旦价格有所提升，反映到毛利率水平上，就会呈现上升趋势。
事实上，有房企掌舵人曾向《证券日报》记者透露，过去三、四线城市的库存几乎拖住了企业发展，严重侵蚀了公司的利润。但近两年来，三、四线城市房地市场崛起，公司收回了数百亿元的销售现金，一下推动公司进入了良性发展阶段。
值得一提的是，从全国房地产新建住房市场来看，三、四线城市成为了近一年多楼市成交的主力增长区。
据链家研究院院长杨现领表示，三、四线城市集中发力是2017年全国新房市场的主要推动力。2017年一线城市和绝大部分二线城市的新房交易比2016年有明显下滑，因此可以判断2017年13.9亿平方米的新房成交量来自于众多三、四线城市销售的增长。如汕头、烟台、徐州等城市均表现出较快的增长。
2017年，无疑是房企丰收年，2018年，则被普遍预计为房地产市场的“小年”。
明年房企压力大
事实上，有分析师曾表示，对于很多房企来说，2016年，由于资金普遍充裕，除去拿高价地的企业，很多房企在土地市场上并未有很好战绩，销售款也未转化为土地款，屯粮而兵马未动。2017年，外部融资收紧对一部分房企形成压力，对资金雄厚的开发商，则是弯道超车的好机会。但这些储备的资金仅够1年用度。
2018年，从此前房企大量借贷的公司债期限来看，有些债需要在这一年还，加上2017年收紧融资渠道，目前来看，房企将付出更高的成本去“借新还旧”，而且，有些房企可能还借不到足够的钱去偿还债务和维持运营发展。
有多位业内人士认为，2018年，房地产市场将进入调整期，资金紧缺适逢调控年，房企将面临销售回款和资金的双重压力，日子将不好过，压力严重者，或面临生存危机。
对此，杨现领也表示，2018年，一线城市成交量可能有所上升，预期随着调控效果的消化和前期积累需求尤其是换房需求的增多，市场会小幅回暖，明年月均成交量水平将高于现有水平，但房价总体将保持平稳；二线城市内部分化则会加剧，2017年政策严厉的二线城市调控后出现大幅降温，2018年成交量或有小幅反弹，但房价会保持平稳。2017年，弱二线城市出现”补涨“的现象，但近两个月就已出现回调。
此外，对于三、四线城市楼市明年的走向，杨现领认为，2017年三、四线城市市场的“繁荣”部分原因是一、二线城市溢出的需求，大部分三、四线城市面临人口流出，老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。另外，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三、四线城市的火热难以持续，2018年，三、四线城市市场会迎来降温。
由此可见，在资金链紧张，还债高峰期到来，大部分城市难以实现“量价齐升”的诸多压力之下，那些在2016年拿下大量高价地的房企，甩卖项目，转让股权都将是大概率事件。
