重磅两部门联合发文 中国版公募REITs有望年内落地

    昨日，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。这是继《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后，在租赁住房金融支持方面的又一重要文件。

    先看一下文件要点

    1、住房租赁资产证券化的重要意义

    有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；

    有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；

    可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。

    2、发行住房租赁资产证券化产品的条件

    一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；

    二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；

    三是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

    3、优先和重点支持的领域

    优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域，利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目，国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

    鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。

    重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

    有何指导意义和操作性？

    这个文件有何指导意义？对市场有何影响？接受证券时报记者采访的业内人士给出了明确答案。

    中国REITs联盟秘书长王刚接受证券时报记者采访时指出，这个文件从政策层面清除了集体租赁用地的一些障碍，从资产形成阶段，即开发建设阶段，到资产退出阶段，通过REITs或资产证券化的其他工具指出了明确可行的方向，对整个住房租赁产业的形成，特别是从供给端，即资产持有方提供了重要的支持，从证监会的证券化角度，住建部的建设运营和监督角度，以及评估角度都给了市场明确信号。

    “可以说这个文件上承国家政策，下接市场地气儿，为未来租赁住房发展及租赁住房证券化的发展做出了方向性的指导。”中联基金执行总经理范熙武接受证券时报记者采访时说，既是对十九大关于发展租赁住房和“房住不炒”定位的落实，又是两个部委一起发文推动，对市场有重要意义。

    范熙武认为，这次是地产行业主管部门（住建部）和金融证券化产品的监管部门（证监会）联合发文，并且针对租赁住房领域，用证券化方式来推动租赁住房发展，指向性非常明确，工具也非常明确，对行业会有实际的推动作用。并且内容非常接地气，包括发行条件、具体领域、行业主管部门与产品主管部门要有怎样的监管协作，以及在支持过程中各项具体工作的工作流程等都规定出来了，在加快住房租赁市场发展的同时，也会推动规范有序的发展。“这个文不是单纯支持鼓励性质的方向推动的文件，而是有具体可操作性的文件。”他说。

    戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰接受证券时报记者采访时也认为，新政以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。

    公募REITs有望年内破冰

    值得注意的是，文件中除了明确“重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品”外，还明确提出“试点发行房地产投资信托基金（REITs）”。

    一位不愿透露姓名的业内人士接受证券时报记者采访时认为，鉴于国内类REITs已经有过几年的发展了，文件中提到的发行试点可能是业内广泛关注的公募REITs。今年有可能会成为公募REITs元年，并且首先试点的很可能是在租赁住房领域。

    58安居客房产研究院首席分析师张波认为，证监会和住建部联合发文鼓励资产证券化发展，是租赁快速落地的重要“推进器”，会更有效提高住房租赁市场的融资能力，大力推动住房租赁市场的稳步高速发展。从现状来看，租赁市场的资产证券化目前已经成为租赁住房融资重要渠道。

    据58安居客房产研究院跟踪监测，截至今年3月，已经有12只租赁市场资产证券化产品发行，总规模超过500亿。

    胡峰指出，现在的资产证券化产品基本都是私募产品，不是真正意义的公募REITs，相当于有这么多的类REITs从私募转向公募的条件已经逐步具备了。

    “现在推了这么多所谓的类REITs、商业地产抵押按揭资产证券化（CMBS），实际都是在大宗交易平台上发行的，单个份额100万起，基本是机构在买。只有打开公募REITs，普通个人投资者才可以参与，这将是今年的一个热点，丰富投资者的结构，让个人投资者能参与，这是很重要的方向。”王刚说。

    今年2月，《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018~2020年）》明确指出，要探索发行公募REITs，引入多元化投资者；配合研究制定REITs相关配套规则，推动相关主管部门出台税收优惠等政策。这对REITs纵深发展发出的积极信号。

    业内人士预计，接下来证监会将研究出台公募REITs相关业务细则。