多只物业股跌幅超10%：集体重挫下 后市何往？

    在大盘带动加之消息面影响下，物业股7月26日全线重挫。

    2021年7月26日，港股物业股开盘集体重挫，多只物业股跌幅超10%，跌势延续至收盘。截至收盘，世茂服务跌19.55%、融创服务跌13.87%、碧桂园服务跌16.60%、时代邻里跌11.11%、旭辉永升服务跌17.47%、远洋服务跌11.50%、金科服务跌18.15%、华润万象生活跌14.07%、中海物业跌14.44%。少数的股价翻红企业，中奥到家涨幅1.45%，报收0.670港元/股。

    消息面上，7月23日，住房和城乡建设部等八部门联合印发关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。通知要求，要力争用3年左右时间重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四方面的问题，对物业服务的规范，被市场人士认为是今日物业股暴跌的原因之一。

    实际上，物业股从去年以来，一直备受资本市场青睐。中国指数研究院在2021年7月6日发布的《中国物业管理行业2021上半年总结与下半年展望》中也称，“上半年物业服务企业迎来前所未有的发展机遇。”在这样的背景下，物业股后市能够维持向上的趋势吗？

物业市场迎来整治

    从基本面上来看，物业股今年上半年的业绩表现依然出色，也多数都在业绩上升期。这几天，陆续也有不少物业企业发布正面盈利预告。

    时代邻里于7月23日发布正面盈利预告称，时代邻里预期截至2021年6月30日止六个月的未经审核归属集团权益拥有人的利润将录得同比大幅增加，增幅超过80%。

    7月22日晚间，合景悠活发布正面盈利预告。公告预期上半年未经审核利润较2020年同期未经审核利润的约人民币1.245亿元录得不低于150%的大幅增长。

    但业绩的暴涨没有让物业股板块整体走强。7月26日，物业股开盘后一路狂泻，无论是龙头企业抑或是中小企业，都未能幸免。

    IPG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉21世纪经济报道记者，7月26日物业股板块大跌是受到23日消息的负面影响，因此在不少物业个股半年业绩喜盈的情况下，物业板块依然出现了整体大跌现象。

    7月23日，住房和城乡建设部等八部门联合印发关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。通知要求，要力争用3年左右时间重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四方面的问题。

    其中针对物业方面将重点整治的包括：未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

    柏文喜分析认为，这看起来是对物业板块规范治理以及行业监管的提升，但实际上一定程度代表了监管层从物业管理这一拆分板块入手加重治理房企力度、压缩房企不规范运作空间的监管信号。物业股后市何往？

    近年来，随着资本市场对物业服务的价值发现，房企分拆物业板块上市的热情空前高涨。

    2021年以来，物业企业的上市潮仍在继续，今年已有12家物企成功上市，而排队上市的物企仍有15家。

    在股价整体表现上，根据中指院统计，2021年上半年，物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业上半年上涨30.40%，延续了2019年与2020年的强势表现。

个股分化加剧

    不过未来物业股，整体走强的可能性已经渐渐减弱。摩根士丹利在新近发布的研报中指出，下调对内地物管股行业看法由原来“吸引”降至“符预期”。“因缺乏短期催化剂，以及内房行业去杠杆化和流动性前景，继续影响市场情绪。该行估计内地物管股今年上半年纯利平均增长60%，但认为相关因素已反映在股价之上。”

    从目前物业股的个股走势来看，分化也将成为未来的主旋律。随着供股量的增加，大盘股与特色股呈走强态势，小盘股持续走弱。从年初至今，33家港股上市物业公司中，股价涨幅最高的超过120%，跌幅最大的则超过31%，市场对物业股的期望与估值正在趋于理性。

    实际上，这是物业股在经过整合和竞速之后的必然结果。物业行业过去是一个集中度较低的行业，随着近两年大规模收并购的加速，其马太效应正在加剧，未来或将延续“强者恒强”的态势。

    柏文喜认为，物业股属于轻资产模式，相对而言现金流好，ROE高，还有较强的抗周期性与增值服务所支持的成长性想象空间，所以在资本市场总体上比较缺乏题材的情况下还是比较受关注的。当然，目前板块出现个股分化现象，投资在注重板块的同时也会更加关注个股素质与表现。

    中信证券发布的研报也指出，物业管理市场化、规模化发展的政策方向明确，物业管理行业将坐实“管理人”本质，加速优胜劣汰。从大地产视角看，物业管理是唯一空间广阔，且政策高度支持规模化、市场化道路的子行业，看好物业管理行业的发展机遇。

    中信证券续称，对合约面积小于1亿平方米、收入规模小于10亿元的中小企业而言，除非其找到准确的细分赛道定位，否则在规模经济的浪潮中，无法在科技系统、增值服务等方面占任何优势。“对这些企业而言，今天上市的估值，就会接近物业管理龙头企业并购非上市公司的估值（如12-15倍PE），且基于物业管理权的并购对价并没有上升的空间。”