房地产的2018:八千亿蒸发 第四轮松绑的6大信号

一般放松信号释放后，A股地产公司估值均有了显著扩张。在2012年的放松中，A股房企估值扩张了29％，而在第三轮放松中，该估值累计扩张了183％。

金融界《数说》，用数字透视上市公司本质，用数字丈量中国资本市场。

近期房地产市场似乎有了松绑迹象。

继山东菏泽打响房地产调控松绑第一枪后，广州也官宣“个人可直接进军公寓市场”。不少市场人士认为，房地产变天似乎已是箭在弦上。

数说君整理了一组数据，以中信房地产板块的146支股票来看，2018年初房地产市值合计约2.63万亿元，而截至最新收盘日，房地产板块市值已跌去6000亿元。这是在近期市场反弹后才将跌幅收窄。以2018年10月19日的市场最低点来看，当时房地产市场已重挫8000亿元。也就是说，短短两月，房地产板块已揽回2000亿元市值。

而近期政策松绑利好频现，令不少人以为房地产的春天再度来临，板块的配置价值重新显现。

年内重挫8000亿

和大盘一样，年初地产板块也经历了整体的先扬后抑的走势。

板块1月份的迅速抬升是基于政策的宽松预期；但此后由于对房地产税、房企资金安全性的担心，不少上市公司估值大幅回落。而面对大盘的阴跌不断，整个房地产板块今年绝大多数时间也都是跌跌不休，目前已经降到10倍以下的历史低位水平，但近期似乎有了一些新变化。

从指数来看，今年房地产指数（wind统计）从4286点下挫至2018年10月19日的2707点，近期又从年内低位反弹400多点至3163点。据数据统计，2018年9月到11月，不少一二线龙头房企获得了10%左右的超额收益。

以A股前十大上市地产公司分析，万科年内市值蒸发最多，曾蒸发市值1000亿元，但近期又回涨400亿元。保利地产(12.37 -0.72%,诊股)、招商蛇口(17.51 -2.29%,诊股)跌幅不大，市值仅较年初蒸发100亿元左右。川财证券分析称，在大多数年份中港股地产股都是相对的估值洼地，但今年A股的主流地产企业估值已经低于港股。

的确，2018年房地产变动极多，年初的大起大落似乎就昭示了这是不平凡的一年。多地密集出台的调控使得年内楼市经历了最冷寒冬；以万科为代表的房企坚信“活下去”成为了所谓的“白银时代”关键词；这一年，长租公寓临门一脚，租购并举成了新的关键词；这一年，房地产维权此起彼伏，无论是三四线小城市还是一二线大城市都拉起了横幅。

有媒体为2018年的房地产总结了几大画像：“严调控”、“人才战”、“活下去”、“赴港上市”、“高管离职”、“房企更名”、“长租公寓”、“房主维权”…

似乎没有一年能比肩2018年的波诡云谲。

别急！2019年券商首席怎么看？

有人在危险中看到风险，但总有人能看到机遇。

数说君扒了扒券商地产2019年的投资策略，7家券商首席均给出了乐观看好2019年的信号。

民生证券用“柳暗花明”形容2019年的房地产市场。他们的核心观点就是，理解房地产相关政策要深入理解“稳”字当头，稳房价、稳地价、稳预期是政策的核心内容，毕竟房地产市场仍在中国经济中起中流砥柱作用。

东北证券(6.56 +1.39%,诊股)则对明年房地产的展望是“凛冬已至，春华可期”。他们预计2019年房地产市场不会有更严格的政策出台，在行业下行期，购房者会对住房的产品力以及房企的运营管理要求有所提高，这将有效出清中小房企，使龙头房企更好发挥优势。

兴业证券(4.89 +1.66%,诊股)则表示，中国居民杠杆率有提升空间，在政策的边际变动下，地产基本面的弹性很大，看好一二线城市。

但也并非所有的券商都保持着一致性的预期。中金公司认为明年从基本面来看，房地产周期是一个全面衰退年，预计其在2019年的销售、投资、新开工等指标都将显著面临负增长。因为无论是从大周期还是小周期而言，房地产市场都是刚刚跨过顶部进入了下行阶段，因此此房地产市场面临着双周期叠加下共振下行的风险。这也是为什么中金认为明年房地产将存在政策面的积极调整和修正。

菏泽松绑前的6大转向信号

不能否认，截止到2018年年底，我们终于看到了政策性的边际松动。

12月14日，菏泽发布了取消“本地居民2年限售、非本地居民3年限售”的规定，数说君昨天在野村电话会议上就该问题对陆挺进行了提问，陆挺回应称，房地产市场的转向关键是看一二线房地产市场有无放松，如果中国能有一批大城市取消限价，这才是房地产市场的一个重要转折点。菏泽作为三四线城市，其有相对自由的裁量权，因此算不上一个标志转折。

但继菏泽发布后，广州、珠海也相继有了政策信号放松的声音。而且回顾来看，房地产市场的这种微妙变化其实早有端倪。兴业证券表示，除了菏泽这一系列政策转向外，其实已经有6个信号表明我国对于房地产市场的调控正在松绑。

一是，整体信贷增长主要依靠居民部门，10 月、11月表现的更加明显，而企业贷款同比减少；二是，中粮地产(5.11 -0.20%,诊股)重大资产重组方案获批，从被否到重获批文总共历时41天，而事实上前后的方案并无大变化；三是，首套房按揭利率24个月以来首次出现停涨；四是，12月5日，国家发改委发文称支持企业债券发行服务实体经济；五是，中央政治局会议未提及房地产调控；六是，月底人大常委会审议内容不包括房产税。

而且回顾上轮周期的松绑变化，其实也是从三四线小城市转变开始的。比如，2014年4月的那轮周期也是以南宁市率先松绑起始，而到了当年9月，全国已经有80%的限购城市实现了松绑。因此历史或许表明小城市房地产政策的边际变化的确有相对领先的趋势。

松绑必定会反弹？

松绑信号一放出，房地产板块也应声而起。

自10月19日以来，我们注意到，房地产指数涨幅已跃居行业指数排行榜第二，表现远超同期的沪指涨幅。

事实上，数据显示，历史上房地产行业的市盈率最低水平大约只有8.3倍左右，而目前房地产板块的市盈率仅有9倍，是非常接近历史底部区间的位置，同时也低于沪指的市盈率水平。因此，不少券商的确看好明年地产股的反弹，而且尤其看好一二线龙头。

一是基于一二线龙头集中度的提升，川财证券统计称，2018年前11个月，TOP10、TOP50和TOP100房企销售集中度分别为34.92%、64.94%和76.19%，较2017年分别高出10.75%、19.16%和20.81%，远超市场预期。二是在行业经历了过去3年的销售大年后，不少上市房企的业绩保障度高，叠加当前估值底部，未来龙头房企的行情走势不容低估。

再从整体角度来看，中金公司研究表明，一般放松信号释放后，A股地产公司估值均有了显著扩张。在2012年的放松中，A股房企估值扩张了29%，而在第三轮放松中，该估值累计扩张了183%。