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险资住房租赁首单“难产” 回报率低成“拦路虎”

2018-08-02 06:06  来源:中国证券报

    险资获准进入长租市场已一月有余,但目前因长租市场收益率较低、商业模式有待探索以及风险管理等问题,险资积极性不高,住房租赁首单产品至今仍未问市。多位专家表示,保险机构要根据自身的能力建设状况审慎参与长租市场,起步阶段最好以间接方式参与为主。

    险资持观望态度

    中国证券报记者了解到,对长租公寓表现出较大兴趣的寿险公司,主要是中国人寿(港股19.52-0.31%)等与不动产项目有过较多合作的寿险企业。不过,目前阶段,各险企均持观望态度。

    中国人寿相关负责人表示,目前还在咨询阶段。对长租市场,我们肯定有兴趣,也会去接触一些项目。但是,具体项目的落地,还要等具体的政策细则出来再说。

    也有保险机构负责人表示,在税收等优惠政策尚未到位的情况下,多数险资对于进入长租市场,短期仍会持观望态度。

    业内人士指出,险企涉足长租市场仍需要游戏规则进一步细化深化,诸如保险资金投资领域的细分,包括险资资金来源、具体投向、资金投资期限等。

    东方金诚首席金融分析师徐承远表示,从外部环境来看,险资进军长期市场还需要相关配套政策的完善。在投资限制方面,虽然政策为险资进军长租市场开辟了道路,但一些客观的限制仍然存在,监管机构需要对相关条目进行细化。在优惠政策方面,由于长租市场的投资收益预期不确定,如果低于目前保险公司青睐的长期资产如国债等,那长租公寓项目吸引力极其有限。因此,需要一些配套优惠政策例如税收优惠、放宽投资等来吸引资金入市。长租公寓虽然受金融市场影响较小,但受国家相关政策影响较大。长租公寓的入住率、收益率与国家的房地产政策息息相关,要保证长租公寓的吸引力,国家需要在租售同权等方面对长租公寓提供更大的支持。

    国泰君安(港股16.40 +0.74%)证券研究院指出,保险资金投向房地产受限较多。从投资范围看,要求项目布局在直辖市、省会城市或者计划单列市等,不允许投资住宅开发和销售,仅能从事商业、办公、养老、医疗和汽车服务等不动产及自用型不动产。且至少要已经有土地使用权证和建设用地规划许可证。从保险资金运用管理办法看,投资不动产金融产品要求AA及以上级别,对于住宅领域的投资基本上没有。

    国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生称:“这就造成风险管理难度大。住房租赁市场目前尚存在信用体系不完善和失信成本低等问题,风险较大。保险资金通过直接投资或间接投资长租市场,都面临潜在的信用风险,信用违约风险增大会降低持仓信用产品的信用评级,从而增加最低资本要求,直接影响保险公司的当期损益和当期偿付能力。”

    回报率低成“拦路虎”

    徐承远透露,平安旗下平安不动产与朗诗绿色集团(港股0.94 +0.00%)有限公司共同合作运营上海森兰项目,拟将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营,并有望引入险资。

    中国平安(港股72.35 -0.62%)相关人士透露,他们还需解决几个方面的问题:一是参与的商业模式,二是解决回报率低的问题,三是具有了解项目经验的人才。

    “当前的长租公寓企业,多以轻资产模式运营,如果险资只针对可以具有抵押的重资产物业的话,那么介入的程度就不会太深。”朱俊生认为,保险资金在长租市场商业模式的选择,关系到其在长租市场中的角色,到底是主要扮演资金提供者的角色,还是拓展功能定位,参与租赁房供给、租赁平台建设等多个环节,这需要我们进一步的去探索。

    目前长租公寓收益率较低,市场风险较大。数据显示,我国住房租金收益率(年租金均价/销售均价)不高,2017年11月北上广深四地的收益率仅为1.36%-1.59%。由于房价高企,一线城市租金和房价严重背离。截至2017年末,作为长租领域最主要市场的北上广深四城的住宅租金回报率均在2%以下,远低于市场上固定收益类产品的投资回报率。

    “这样的回报率难以覆盖保险资金的负债成本。从短期来看,保险资金参与长租市场面临的盈利压力较大,靠租金作为回款来源会导致回收期限较长、资本周转效率低等问题。”徐承远说。

    在徐承远看来,解决租金回报率低的问题,首先,要规避在土地成本上的投入,最好选择政府定向出让的租赁用地或者集体用地,低成本的土地资源能够有效地提高长租公寓的资产收益率。其次,提升项目管理能力也是提升收益率的关键。

    初期可用间接方式参与

    作为政策支持、现金流稳定的长租市场,“风口”之下肯定会迎来险资的参与。但对险企来说,进入这片蓝海前,了解市场风险点,并建立与之对应的风控手段,不可或缺。

    朱俊生指出,一是坚持市场化运作。在市场化运作的基础上,保险资金可以发挥规模大、期限长、稳定性高的优势,支持长租市场发展。

    二是审慎推进保险机构参与长租市场。朱俊生说,要根据自身的能力建设状况审慎参与长租市场。渐进运用参与长租市场的不同方式,间接还是直接参与以及参与到什么程度,对保险机构各方面的能力要求不同。建议起步阶段可以主要以间接的方式参与,并储备相关人才。在条件基本成熟的时候,可以探索以直接方式参与长租市场。

    三是防范保险资金参与长租市场的风险。参与长租市场是新兴业务,保险机构在投资过程中应以市场化的方式选择专业的中介服务机构、投资顾问或投资管理人,以利用外部资源提高风险防范与管理能力,以应对参与长租市场的各种投资、法律、信用等风险。

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