贝壳第三季度净营收178亿元 押注“居住”新蓝海

    本报记者 王丽新

    8月底以来，多地“因城施策”，接连出台“认房不用认贷”、放松限购等利好政策，给需求释放创造了条件，重点城市楼市成交量回稳，一二手房市场活跃度提升。在这种市场格局下，第三季度，贝壳提出“一体三翼”战略，并且开始向一站式新居住服务平台目标迈进。

    11月8日晚间，贝壳发布2023年第三季度财务业绩。财报显示，贝壳第三季度GTV（总交易额）6552亿元，同比下降11.1%；净营收178亿元，同比增长1.2%，超出业绩指引上线；净利润11.7亿元，同比增长63.4%，经调整后净利润21.59亿元，同比增长14.4%。

    “从内部看，我们今年一直在对长期的未来进行思考和布局，我们叫他翻越第二座山，翻山的本质原因是人们从关注‘买到房子’的时代，回归到了关注‘住’这件事本身上，我们也要从以‘交易’为核心进化到‘怎么让大家住得更好’上，而后者是一片蓝海。”11月8日晚上，在贝壳2023年第三季度业绩说明会上，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东向投资者如是称。

    财务盘面稳健

    从全国市场总体来看，由于今年市场运行节奏相比往年差异较大，三季度市场呈现磨底盘整的特征。

    在2023年第三季度贝壳单季度6552亿元的总交易额中，存量房业务GTV达到4390亿元，即使在去年同期一线城市的高基数影响下同比仅下跌2.2%，存量房前三季度GTV同比增长28%；新房GTV为1921亿元，同比收缩幅度小于市场收缩幅度，新房前三季度GTV同比增长13%。此外，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比稳定在46%，开发商预付佣的“快佣”项目占比也保持在54%的高位。

    “在市场交易规模整体收缩的大环境下，贝壳取得的GTV是高于此前预期的业绩指引的。这背后主要有三方面原因，一是贝壳自营经纪品牌多在高能级城市布局，能够较快地抓住新政释放出的增量购房需求，助其在传统主营业务上稳住基本盘；二是在ACN（经纪人合作网络）基础上，贝壳持续链接行业优质产能；三是存量房与新房业务能实现强联动，更好地为换房需求客群提供居住服务。”有业内人士向《证券日报》记者如是称。

    更重要的是，在整体市场存在不确定的内外部环境中，现金流是否充裕关乎企业生存发展。截至2023年三季度末，贝壳经营性现金流净额为93.9亿元，同比上涨61%。

    “贝壳现金流健康稳健，积极执行回购计划。”国金证券在一份研报中表示，2022年9月份至2023年9月份，贝壳已合计回购了7.355亿美元（截至2024年8月31日前至多回购20亿美元）。

    家装家居板块能力迭代

    除了回购股份，稳健的财务表现，亦为贝壳翻越第二座山提供“能量”。当前，房地产行业新房交易进入供求关系新阶段，行业增速放缓，市场已进入存量时代。对于居住服务平台而言，当下的基本盘是传统业务，但未来的蓝海赛道是存量业务做精做细，延伸居住价值链。

    从贝壳近两年对家装家居业务以及创新业务的重视程度就可见一斑。2021年底，贝壳宣布“一体两翼”战略升级，其中一“翼”便是整装大家居，被视为第二增长曲线。彭永东形容为“翻越第二座山”。彼时，助力他翻山的是两大品牌：一是内部推出的被窝家装（前身为万链），二是收购圣都家装。

    经过两年运营发展，家装家居板块已步入稳健收获期。2023年第三季度，包括家装、租赁等在内的贝壳非房产交易服务业务的收入同比增长112%，占总营收的比例提升至超30%，去年同期占比为15%。同期，贝壳存量房、新房以及其他赛道三大板块净营收分别为63亿元、59亿元以及56亿元。

    在家装家居业务方面，因独立于房产交易服务，贝壳第三季度的合同额为33亿元，同比增长65.6%，净营收同比增长72.1%至32亿元，环比上升21%，贡献利润率为29.1%。今年第三季度，贝壳家装家居业务在上海有两个月收入超过1亿元，成为继北京、杭州之后，第三个单月收入破亿元的城市，武汉、成都、广州等城市的第三季度相关营收环比增速也达到50%以上。

    整体而言，在传统主业受到房地产行业下行影响之际，以家装家居业务为主的新业务增长迅猛，已成贝壳的业绩新增长极，给公司带来可观的增量利润也已具备较高确定性。

    在业内看来，贝壳的家装家居新业务可以实现快速发展，一是以自营模式、并购进入市场，在换房需求较为旺盛的城市能快速站稳脚跟；二是得益于与房产交易业务的协作，可助其业务拓展，当前其家装合同中45%来自房产交易的导流；三是发挥供应链整合优势和成本优势，模式跑通后，能够在其他重点城市快速实现复制扩规模。

    “家装市场是一个小而散难以出现龙头企业的行业，鉴于其非标、劳动密集型，过度依赖团队以及门槛较低的特性，其经营模式、盈利模式非常透明。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，但相对而言，家装行业的痛点也较多。鉴于此，家装品牌要回归“人”，需要经营产品，更需要经营用户，提供好的“服务”，才能做大做强。

（编辑 才山丹）