补二手房“阴阳合同”漏洞 上海房贷审批执行“三价就低”

    在全线提高房贷利率之后，上海地区再次出台了针对信贷端调控的房贷“补丁”。

    上海证券报记者昨日从沪上多家中介以及相关银行处确认，上海二手房申请房贷将执行“三价就低”原则，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。相关实际执行标准、细则等还在进一步实践中。

    “与此前最大的差别在于，多了由交易中心提供的涉税评估价。”记者从沪上多家商业银行了解到，此前银行主要通过对比合同网签价格和第三方评估价来判断最终的贷款额度申请。据了解，目前不少国有大行的上海分行已从8月9日这一周起开始执行“三价就低”政策。

    谈及此次房贷审批“三价就低”的出台背景，中原地产分析师卢文曦认为，今年以来推出的认筹规则、新房限售等调控内容多针对新房市场，但上海是以存量房为主的市场，单一调控新房市场效果有限。因此，二手房同样要加大管控力度，“一二手”调控协同才能稳定整个楼市。

    “三价就低”政策的出台，意味着房贷进一步“去杠杆”，进一步打击炒高房价的“阴阳合同”行为。“这次‘三价就低’主要针对的是二手房交易中的一些炒作行为。”在卢文曦看来，一些炒房客可能会为了获得更高杠杆，通过“阴阳合同”将房价做高，从而获得更多的贷款。一些真正的刚需买家不会有意抬升网签价格，反而会倾向于做低房价，以避免多缴税、增加购房成本。

    “三价就低”也提升了购房者的首付成本。在现实交易中，房子的实际成交价和评估价之间存在一定的差异。第三方房屋评估价一般会根据房屋的位置、年代、装修等因素综合评价出一个价格，但实际成交的房价由于夹杂更多的市场情绪因素，普遍比银行评估价要高。比如，房产交易双方商定的网签价格是500万元，而银行最终按照评估价450万元发放贷款，购房者就需要额外多准备几十万元资金来交付首付款。

    据了解，在二手房交易中，存在着大量“阴阳合同”现象，即买家和卖家签订两份不同价格的购房合同，“阴合同”即真实成交价格的合同，“阳合同”即为了应付网签的虚假价格合同，后者可分为做高、做低房价两种类别。做高房价的合同，即通过做高拟交易房产的总价款，向银行申请更高额度的贷款，获得更多的资金，从而降低购房者的首付压力。相反，通过将拟交易房产的总价款做低，则可以达到购房者少缴纳税费的目的。

    记者从业内了解到，针对炒作房产的“阴阳合同”，相关监管部门或对中介进行抽查溯源。