世联行副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟
长租公寓未来会怎样？中国为什么租赁发展不起来？全球发达城市和中国主流城市的年租金回报率，中国1.9是高估了，估计在1.6。买个房子用纯出租的方式来看一年1%点多的回报率，这是中国现状，无论是一线城市还是二线城市，很少超过2。
利率，资金的成本，中国的资金成本在全球基准利率最高。租金回报减去利润净回报率，融资买房子中国唯一是负的，通俗来讲租不抵供。说租赁发展不起来，这是现状。大家必须得认可这一块，怎么提高租售比合理？要么降房价，要么涨租金，要么降利率。怎么调？不知道。这是目前的状态。
整个长租公寓领域是一个相对边缘化的状态，机构很困难。资金回报率六年，这算找到优质项目，放开看十年以上收回不了的项目非常多。现在全国有十万间签约量，真正的通过率只有2%，98%的项目拒之门外，这是非常艰难的。融资很难，不赚钱，钱不进来。原始包租、疯狂跑马圈地，谁说租金收入很高都是故事，现在都没有。面粉比面包贵，面粉和面包在房地产市场都是资产，但是租金的面包是消费，消费不可能涨，跟收入相关。
中国租赁市场整体的大格局，目前大的状态，出租人只有两类，一类叫政府，第二类叫市场。政府目前公租房、廉租房，中国有1700万套公租房、廉租房，解决了中国10%的住房问题，针对低收入群体。现在政府在做增量，快速扩充建设，上海也好，深圳也好，南京也好，都再建，拿到更低的房源划拨用地或者租赁用地的方式来做人才公寓，做租赁的市场，很多省的保障局积极作为。这个时代慢慢回归到一部分人买房，更多人作为保障体系政府租赁管辖，给到更多的温暖，不是市场化。
存量C2C自建房、商品房，村集体用地很多是农民房，为什么北京和深圳的租金差距那么大？并不是收入差距那么大，而是供应问题。在深圳有一半的供应是城中村，有非常强大的低价房源供应，所以使得租金价格下来。广州更是这样。目前分散式公寓主要是拿现有的商品房来盘活，由C2C转化为B2C，这是存量。这个存量也许会被诟病，没有对市场增量形成供给。集体用地厂房、写字楼、商业来改造，这个是一种增量，毕竟这不是原来住的房子，改完之后可以租，增加了市场供应。但是非常可惜，这种量非常稀缺，在全国各地小于1%的量。从数据来讲可以忽略不计，但是可能有更丰富的产品，白领、蓝领、学生公寓、家庭公寓。
我们今天站在台上的都是长租公寓，探讨的是出租屋的事。为什么公寓要贵？因为有service，万豪和莫泰最大的区别在这儿，有没有品质、有没有品牌、有没有服务，这些可以溢价，难道品牌不应该被溢价吗？我形成这么好的线上体验、智能化的设施、新型的建筑，有一个很好的审美设计感，有这么多的服务，24小时报修，不应该收费吗？它只占市场的1%而已。大家一定要理性客观看待这个行业，我们只是想立一些标杆，中国的年轻人未来的老百姓应该住在一个有品质、有尊严、有服务的房子里面。现在租客63%集中在96后，他们跟我们这代人的需求不一样，比如做饭，公寓要什么样的厨房？大部分不要。做饭是为了发朋友圈的，不是真的做饭。有饿了吗，有美团，可以了，需求不一样。
中国5%的市场包租，引起市场持续的热点追踪，还很小，我们至少要让他向这个方向努力，可能这个行业可以开始讨论生态的问题，中国太大，我们需要时间，需要房源，需要机构的长大，需要很好合理的环境、政策的引导、税收的减免等等问题才能到这一块。我是地产服务商，25年的时间，原来卖房子，中国新房交易的老大，一年卖四五千亿的房子，现在跨入到存量运营。中国房地产上半场是交易，现在是增量和存量并存的状态，可能五年之后就是存量，这些都是未来行业发展的状态。原来工业化或者半工业化，现在是数字化。使用权和所有权之间的差异，所有公司Uber、Facebook、阿里和Airbnb都是它们领域最大的玩家，没有房子，没有车，没有内容，没有商品，但是都是这个行业中最牛的公司，都是玩使用权的。各个业态可以给我们不同的启发，房地产应该往哪儿走，是不是地产也进入到一个服务的时代？
刚才谈到怎么看流量，一年卖五千亿房子60万套。租房人的数据非常清晰，数据有没有质量在于它在你的市场有没有更好的黏性，跟他聊要不要鞋柜，要放多少双鞋。我们的SaaS平台自己研发的系统还是值得称道的，在开发商和银行的金融机构非常愿意来购买我们的产品。这个平台正在打造，中国人的美好生活首先是住，这是这个行业发展的原点和基础，我们千万不能忽略这点，在座看到众多的服务性品牌，在住的领域当中发展起来，这将是我们真正的初衷和美好愿望。
这个行业有很多赚钱的机会，今天还是故事阶段。作为流量入口可以做很多的衍生服务，你有运营的状态，你有数据的资产，你可以做很多叠加，包括价值租赁，包括从租房到买房，包括生活金融服务，产业链高度碎片化的家装市场也可以做，可以做运营托管。
红璞公寓2015年诞生，目前成为全国规模最大的集中式公寓品牌之一，除了包租用也许做新模式的托管，也做轻资产，做了一些尝试，也做了白领公寓、蓝领公寓、服务式公寓，用各种生态尝试一下这个市场应该怎么走。我们在全国有非常多的客户，主要是政府类客户和国企央企客户，他们具有很好的房源资源，不是完全社会化举牌价高者得的方式。
存量时代来临，服务时代来临，这样的场景下怎么做好自己的专业服务，给大家做出贡献，为社会为市场出一份力，这是我们的理想，也是我们目前想达到的诗和远方的状态。
谢谢大家！
