■本报记者 王丽新
在规模和利润面前，越来越多房企加入抢夺“现金流”行列。这背后，是融资渠道越来越窄，融资成本越来越高的窘境。同策研究院研究总监张宏伟曾表示，房企融资难问题雪上加霜，今年将成为房企“生死攸关”的一年。
《证券日报》记者根据同策咨询研究院监测数据获悉，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，房企多元化融资渠道全面被堵。
同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道越来越窄，境外发债难，永续票据重启，监管趋严，融资情况不容乐观。
40家房企融资4105亿元
“公司正在找融资成本较低的渠道，但是并不容易。”某房企管理层向《证券日报》记者透露，有些热钱虽然愿意进入房地产行业，但成本非常高。
另有金融机构人士也向《证券日报》记者透露，在全国百强房企中，负债率过高的房企，“几乎从我们融资名单上排除了，风险太大了。现在成本相对较低的融资是以项目合作方式进行的融资，这样风险相对可控。”
《证券日报》记者根据同策咨询研究院监测数据获悉，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。陈朦朦认为，地产商们正面临外面的钱融不进来，能融进来的热钱咽不下的局面。从同策研究院监测40家房企近一年来的融资变动趋势来看，融资金额在2018年5月份骤降，6月份虽有小幅回温，7月份保持小幅上涨，但依然处于低位运行。
陈朦朦表示，从7月份40家房企融资情况来看，境内发债渠道大规模紧缩，房企发债受到很大限制；海外银团贷款“复出”；创新融资方式多样化；境外发行公司债利率均超8%；外币融资大幅增加。
事实上，近两年内，房企融资渠道持续收缩。如今，依靠销售规模实现快速回款已经是摆在房企目前的头等大事，因为，2015年以来发行的公司债将在今年下半年迎来第一波还债高峰期。
正如绿城中国执行董事、执行总裁李青岸所示，自2016年的“9·30”政策以来，房地产去杠杆是主导方向，金融监管态势有增不减，使房地产的融资渠道变得狭窄，出现融资难、融资贵的现象。
境外债规模成本双增加
据《证券日报》记者观察，从40家房企7月份融资情况来看，境外债的规模和成本都在上行。
陈朦朦表示，从同策研究院近2年的监测数据来看，海外银团贷款几乎绝迹，此次在7月份的融资渠道中，海外银团贷款“回归”。一方面，这侧面反映境内融资困难；另一方面则是由于国内企业能申请到大规模银团贷款的极少，多以拥有最高评级、财务状况佳的央企为主。
而在融资成本方面，据同策研究院监测显示，在已披露的数据中，7月份融资成本最低的一笔是万科于2018年7月26日发行的2018年度第三期超短期融资券，发行金额为30亿元，利率为3.58%。此外，万科发行的首期中期票据的票面利率也较低，为4.6%。其次，招商蛇口成功发行了2018年度第一期超短期融资券，票面利率3.74%。融资成本最高的是融创中国发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据，票面利率为8.625%。值得注意的是，境外发行的公司债利率均超8%。
陈朦朦认为，国内融资环境恶劣，境内发债监管趋严，银行贷款不易，海外银团贷款的再度出山也侧面反映出房企境内融资的困难。在这样的情况下，房企不得不寻求海外融资渠道，但又不得不背负上过高的融资成本。由此可见，融资困难已成为房企目前所面临的最主要问题之一。
诸葛找房方面也认为，预计2018年下半年，在融资监管不发生改变情况下，房企融资环境仍较为严峻，融资渠道受限，房企应加快去杆杠、降负债的速度，进而使得企业稳定发展。
陈朦朦进一步称，房企承受能力越来越有限，多家房企股权质押比例超过50%，已经逼近“雷区”警戒线。从近期全国土地流拍不断，本质上就折射出房企融资出了问题无奈“减粮”，再加上2018年三季度是房企资金兑付压力最大时期，债台高筑的房企还能坚持多久？短期内为了减小融资困难带来的资金周转压力，房企只能要么“割肉”甩楼，要么转让股权“刮骨”疗伤。
