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泰禾集团经营性现金流明显好转 净负债率大降103个百分点

2018-08-27 11:37  来源:证券日报网 王丽新

    本报记者 王丽新

    从名不见经传的福建房企蜕变为全国闻名的闽系黑马,用5年时间完成从百亿到千亿规模的跃升,经过高速扩张之后,泰禾集团开始进入新的发展阶段。近两年来,优化财务结构和布局多元产业并行,为集团未来稳健发展迈出了战略性步伐。

    正如业内人士所言,在房地产行业集中度不断提升的市场格局中,对于大中型房企来说,在长期调控的预期下,有三种能力要修炼。一是销售规模要卡位,提升存货变现能力,保持现金流主动脉畅通;二是优化财务结构,保持合理负债提升信用评级,以具备多渠道且高效的低成本融资实力;三是抓住窗口期灵活拿地,布局多元产品线平衡收入结构,不断提高产品溢价能力,跑赢同业毛利率水平线。

    如今看来,经过近两年的盘整,泰禾集团以上三种能力得到了不同程度的优化。正如业内分析师所言,今年上半年,泰禾集团财务盘面得到优化,结算收入稳健增长,经营性现金流明显好转,融资渠道得到拓展,土地储备性价比较高,负债率大幅下降,但仍需推进债务去杠杆进程。

    低成本“储货”

    2013年前后,泰禾集团再次北上时,曾频繁出击北京土地市场。彼时,业内颇有看不懂其投资“套路”的意味。一年多以后,泰禾集团董事长黄其森表示,以前被称为高价地的土地,现在仅土地价值就翻倍了。

    值得关注的是,在一、二线城市储备了大量优质土地后,在2016年前后房企纷纷高价抢地时,泰禾集团及时踩了刹车,保持了冷静。2016年至2017年期间,泰禾新增项目大多位于一、二线城市,但土地成本平均仅为6000元/平方米。当时,泰禾集团转变了拿地方式,没有到公开市场去拿地,反而是在收并购上下功夫。

    时至今日,收并购仍然是泰禾集团重要的拿地方式。据刚刚发布的2018年中报数据显示,今年上半年,泰禾通过收购和招拍挂方式获取8块土地,新增土地面积157.02万平方米,新增土地储备建筑面积157.11万平方米,土地投资金额57.88亿元,其中5个项目通过收购方式获得。总体来看来,公司新增土地成本得到了很好的把控,土地单价仅为3686元/平方米。

    西南证券分析师胡华如表示,公司通过大量的收并购严控土地成本,获取一、二线优质土地储备,保障了公司业务规模持续稳定地扩张。

    从所布局的区域来看,目前泰禾业务主要分布在以一、二线核心城市为主的32座城市,围绕以北京为中心的“京津冀”地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的珠三角地区以及以福厦为中心的海西经济区、以武汉为中心的中部地区进行市场开拓。报告期内,公司新进入河北廊坊以及广东中山等热点城市,进一步深化了全国版图。

    不难看出,这些区域与“京津冀协同发展”、“一带一路”、“自贸区”、“粤港澳大湾区”等国家战略高度契合。有业内人士认为,对于企业来说,这样的布局是比较安全的,从后续增长角度也最集约化。

    经营性现金流基本回正

    在投资端确定布局后,泰禾集团在销售端加大了回款力度。事实上,这也是今年房企普遍较为关心和重视的财务指标。有些房企,为了提高现金回流速度,甚至要求每天上报销售回款额度。

    据泰禾集团中期业绩报告显示,截至2018年6月30日,公司总资产2355.53亿元,同比增长45.5%;营业收入126.88亿元,同比增长42.1%;净利润13.59亿元,同比上涨52.5%;归属于母公司所有者的净利润9.83亿元,同比增长22.4%;归母扣非净利润10.73亿元,同比上涨55.45%。

    不难看出,公司主要经营指标稳步增长,资产规模持续扩大。不过,在泰禾集团管理层看来,财务盘面的稳健则是上半年更好的“成绩”。

    据记者观察,从现金流量表可看出,泰禾集团经营性现金流明显好转。截至2018年6月底,公司预收账款263.55亿元,是同期营业收入的2.07倍,足以确保全年营收的稳健增长。

    更重要的是,报告期内,公司经营性现金流净流出5.21亿元,较2017年底的现金净流出125.53亿元大幅缩减,可谓经营性现金流基本回正,其主要原因为销售规模提升带动的收到现金的增长。

    据第三方研究机构克而瑞的数据显示,泰禾集团在2018年上半年实现流量销售金额655亿元、权益销售金额556.8亿元,分别位列房企销售排行榜的第18位和15位,排名较上一年度变化不大。而2017年全年泰禾实现流量销售金额1007.2亿元、权益销售金额857.2亿元。

    无独有偶,为了保证资金链安全和良性发展,泰禾集团近两年一改过去高杠杆发展模式,增厚净资产规模的同时,以创新融资方式拓展融资渠道,优化债务结构。

    净负债率大降103个百分点

    在土地红利时代,高负债加速实现了泰禾集团“规模上位”的诉求,这显然能为公司后续发展带来“土地和融资谈判力、资源整合能力和品牌影响力”,但在后房地产时代,房企专业度门槛提高,若想实现有质量的安全发展,降杠杆则是第一要务。

    目前看来,泰禾集团在降负债方面早有布署,通过多种手段优化负债结构的措施取得成效。2018年上半年,泰禾集团资产负债率较年初下降2.16个百分点,净负债率较年初亦大幅下降102.76个百分点,反映出公司财务指标有所改善,负债水平日趋稳健。

    据泰禾方面表示,在银行贷款、中期票据、私募债、资产证券化等领域展开多元化的融资手段,为后续项目运营带来充足的货币资金支持的同时,提高公司的抗风险能力。上半年,面对房地产行业日趋严峻的融资环境,泰禾申报发行各类融资产品金额合计276.5亿元,其中125.5亿产品已取得主管部门无异议函,另有151亿元产品已在主管部门审核过程中,并尝试包括购房尾款ABS、长租公寓ABS、供应链ABS、物业费ABS等各类资产证券化,这体现了泰禾多元化融资能力的持续增强。

    有接近泰禾集团人士认为,“加快销售,强化现金回流之外,公司在创新融资方式方面为降负债加了分,预计未来会进一步降低负债水平,持续优化债务结构,力争提高公司信用评级,届时融资成本将得到进一步降低。”

    东北证券研究报告也认为,泰禾集团融资出现边际性改善,下半年融资压力有望得到缓解。鉴于此,西南证券、东北证券等多家机构给予泰禾集团“增持”评级。

    盘整财务结构之外,泰禾集团正加快医疗、教育、商业等“泰禾+”战略的落地,强化多元产业的布局,并持续提升其与地产主业的协同能力。在竞品环伺的市场格局中,通过多业态协同能力提升产品性价比,进而提高溢价空间。同时,凭借开发运营文旅等细化分市场产品线来赢得市场份额,灵活平衡调控带来的风险,增加多点收入的同时,泰禾集团正为后房地产时代弯道超车积攒实力。

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