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新力并购式入粤 2300亿土地货值争锋碧桂园

2018-06-12 07:49  来源:时代周报

    5月31日,新力地产(下称“新力”)带着它的财富故事,登上了广州的制高点—广州塔。“给广州一点新力”,宣布了这家公司的到来。

    新力是一家成立仅有8年的公司,已经是房企前50强榜单的座上客。尤其是在过去3年里,其销售规模从45亿元、161亿元跃升至457亿元,每年实现近3倍的增长。而在2011年,新力的销售额只有不到3亿元。

    也是在这三年里,这家曾经偏安一隅的中小房企内部已经发生了天翻地覆的变化:走出江西,开启全国化,冲击千亿。

    新力对规模的渴求,已经展露。今年保800亿元争1000亿元,是新力掌门人张园林为公司定下的目标。2300亿元的土地货值,是这家公司的底气。

    截至目前,市场上还发酵着对于其上市的疑问。不过新力地产副总裁佘润廷近日在接受时代周报记者在内媒体采访时表示:“我们对有利于股东价值最大化的事情保持开放态度。但还需要根据实际来计划,目前暂无时间表。”

    尽管如此,围绕着新力成长本身的种种疑问,已经产生。新力的发展模式是什么?它如何扮演自己的黑马角色?

    谋变

    随着新力一同闯入公众视野的是新力董事长张园林。

    张园林的公开信息十分有限。根据天眼查系统里可以翻查到的企业工商登记信息,过去13年里,他担任法人的企业共计有4家,分别为江西裕仁投资有限公司(下称“江西裕仁”)、江西力博置业有限公司、江西新卓投资管理有限公司和新力科技有限公司(下称“新力科技”)。

    在目前已知的信息中,张园林和房地产最早的交集在江西裕仁。

    江西裕仁注册成立于2005年年底,经营范围包括房地产开发、自营和代理各类商品和技术的进出口、国内贸易。其中张园林占股95%,另外5%的股权拥有者为张国林。

    张国林曾经是江西省第五建筑工程有限公司第九分公司的法定代表人,该公司注册成立于2003年。同时,该公司曾经亦是江西省第五建设集团有限公司的分支机构。

    江西省第五建设集团有限公司的董事长为张国印。在江西省第五建设集团有限公司的官网底部,目前还有新力的企业LOGO出现。

    在对张园林的信息交叉检索中,出现频次较高的一位为沈令华。他目前担任新力地产执行董事。2009年,即新力成立的前一年,江西省昌景事业发展有限公司(下称“昌景实业”)注册成立,业务范围中也包含了房地产开发。沈令华占股80%,张园林占20%。这也是目前在可查询范围内,张园林在创办新力前,和房地产业的第二次交集。

    同时,沈令华持有70%股份的江西通泽实业有限公司,目前为江西新力置地投资有限公司(下称“新力置地”)的第二大股东。

    对比此前的江西裕仁、昌景实业,新力的发展态势更为猛烈。公开信息显示,2011年,即新力创办后的一年,新力就拿下南昌朝阳新城高价地块,并在2015年成为江西省地产前三甲。

    根据自称为新力服务的外部咨询机构—博志成的介绍,在2014年,新力进行了一次组织架构的变革。

    设立董事会、战略经营委员会、人才发展委员会、审计监察委员会,与经营层形成权责界面,建立明确高效的战略决策机制,是一方面。设立“集团—城市公司—片区公司”三级管理构架,是一方面。此外,公司还增加了产品标准化、运营管理、企业文化等职能机构。

    事实上,2014年起的改变,在新力置地的股权变更中也可以看出眉目。2014年3月,原先占股40%的江西省盛开投资有限公司退出新力置地。与此同时,张园林对新力置地的持股量从原先的40%升至80%,沈令华维持20%。

    直至目前,新力置地的第一大股东为占股份80%的新力地产集团有限公司(下称“新力地产”)。新力科技集团有限公司(下称“新力科技”)对新力地产100%控股,张园林本人拥有新力科技99%的股份,也意味着他目前间接持有新力置地79.2%的股份。

    新力科技在2016年成立,也是在当年,新力开始迈出江西,走向武汉、惠州等地,设立城市公司,进行全国化布局。

    根据新力官网,截至2018年4月,新力已经布局全国16个城市,累计开发项目87个。而在2016年,布局城市只有4个,开发项目不到30个,速度迅猛。

    联动开发模式

    对单一城市的重仓,体现在新力全国化布局中。

    直接的体现是广东惠州,截至目前,新力在短短两年内布局了22个项目,开发及储备超过1000万平方米,占比超过集团总量的1/3。

    按照佘润廷的介绍,新力的具体打法是选择认可的城市进入后迅速以收并购形式进行深耕扩张,收并购甚至占据了集团总体项目的70%-80%。

    他认为,新力的收并购优势在于决策速度非常快。“从集团到项目公司,基本上就是二到三个层级沟通,微信沟通、电话沟通这些形式都可以。”在回应媒体提问时,他表示。

    新力于2017年进入广州,截至目前已经拿下南沙、花都、肇庆、清远等7个地块;在西部片区,新力自去年12月进入成都后,已经突破了5个项目;此外在长沙、武汉、苏州等地,新力已经分别拓展了5个项目。

    而从江西迈向全国,新力延续了在江西推行的几大盘联动的模式。

    2015年,新力在江西实现从3盘到15盘的联动。这样的模式也使得新力的业绩增长呈现爆发的态势,按照2017年的数据显示,新力以294亿元的销售成绩位居江西第一位,超越在江西发展了近16年的绿地80多亿元。光江西就为集团贡献了近70%的业绩量。

    而在惠州,预计2018年新力供应货值超200亿元。早在2017年,新力已经成为仅次于碧桂园(16.68+0.00%)的房企,位居2017年惠州市的销售亚军。

    不过,对单一城市的重仓不得不受制于城市发展本身和政策因素。对于新力来说,必须要踩对节奏以及找到进行联动的城市。

    以惠州为例,在2014年下半年,这个南方边陲城市,备受“鬼城”的煎熬。直至2016年,惠州楼市开始复苏。据2014–2017年的数据显示,惠州商品住宅销售价格从6423元/平方米,上涨至10151元/平方米。

    “很多公司看重的是项目,我们进入一个城市,先做城市立项,真正判断城市未来是否有价值。有了城市的判断和立项,无论周期中碰到怎样的问题,我们有不忘初心的想法。”佘润廷表示。

    新力之快

    和诸多扩张中的房企一样,新力也选择在上海设置总部。

    不过,公司目前在上海既没有项目,也没有拿到一块地。但却对上海形成了包围之势。江苏苏州、无锡的项目已经接连落地,浙江杭州公司目前也成立,近期已经在浙江湖州安吉落地项目。

    当然,这家公司的野心并不只在长三角和粤港澳大湾区。

    按照时代周报记者的了解,在2018年的年会上,张园林提出,要以4+X城市深耕布局、品质坚守战略、服务产品化三效配合,达到2018年的保800亿元争1000亿元的目标。

    “4+X”即意味着深耕南昌为代表的中部区域、珠三角、长三角以及以成都为中心的西部地区,另外还会选择若干机会型的片区深耕。

    产品线的标准化和新力式的高周转,是支撑公司发展的另外一层助力。

    目前,新力的三大住宅产品线为湾、园、悦;五大商业产品线则为迷你型商业综合体、区域商业购物中心、城市级大型购物中心、精品公寓和超甲级写字楼。

    产品线的标准化是快周转的保证。例如,湾系产品从拿地5–6个月开盘,12个月现金流回正;园系产品从拿地7–8个月开盘,15个月现金流回正。

    在新力内部,也成立了产品研发部门,进行产品研发和标准化工作。按照新力客户价值中心总经理薛金江的介绍,新力像售楼处和地库等都能进行标准化,为的就是加大周转的效率。

    高周转是目前房地产行业的主流方法。按照2017年的年报,碧桂园的净存货周转率为1.58,高于第二名整整1倍,位居榜首。另据信息显示,碧桂园从拿地到开盘的平均速度为5.2个月。由此对照,新力的速度并不亚于碧桂园。

    而另据时代周报记者了解,新力对投资项目有完善的投资考核指标和获取要求,投资激励方案也是对于不同货值和不同获取方式有对应的激励方案,同时,激励方案也是和项目的实际经营结果挂钩兑现。

    相应地,新力也有着自己的一套风险规避体系。例如,项目在集团决策之前,城市公司和集团分别会出一版产品方案,两个方案进行二选一或者综合,成为最终的产品方案。此外,在前期风控尽调中,公司与律师事务所双线进行,必须达到集团决策的标准要求,才可以进入流程。

    穆迪、标普等对新力的发展表达了看好。2017年,新力获得两家给出的联合信用评级AA+。而AA+评级在土地获取成本和项目发债方面也将带来一定好的评价和待遇。

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