持续发力商业板块 合生创展尝试轻资产输出

    3月27日，合生创展正式发布2018年业绩。2018年，合生创展共获得营业额约132.94亿港元，同比减少约3.83%；毛利约65.28亿港元，同比增加约28.36%；毛利率49%，同比上升12个百分点。但合约销售总额达到约149.75亿元，同比大幅增长约62.28%。

    2018年合生创展的销售额在接近10年的下降与蛰伏期后出现了转机，公司提出今年的销售目标是300亿，将会是近几年来最积极的目标。

    此外，合生创展从2008年开始布局的商业板块成效显著。尽管2018年年报中，物业销售的占比依然在下降，但商业板块的收入却稳步上涨。

    久未公开露面的合生创展副主席朱桔榕在香港表示，合生创展十多年前就开始投入商业板块，现在整个商业板块不仅做到收支平衡，对集团整体利润贡献也呈现增长趋势，过去三年合生创展在商业物业的租金收入增长非常快，未来每年有30-50%的增长。

    商业板块亮眼

    合生的销售收入占比一直在下降，但是始终占据合生营业额的大头。合生2018年的销售收入较2017年减少了16.92亿元，而物业投资的租金收入增加了8.75亿元，能补偿销售收入减少金额的51.72%，若再加上酒店管理收入、物业管理收入和其他收入增加的数额，能补偿68.65%。截至2018年12月21日，合生的商业收入占比为39%。

    商业地产回报的快速增长，离不开合生创展优质的土地储备，截至2018年12月31日，合生创展土地储备达29.22百万平方米，涉及商业地产的达50万平方米。克而瑞此前研究表明，从城市布局来看，合生创展的土地储备主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津等一线城市、热点二线城市和部分三线城市，其中位于北上广的土地储备占半数以上。

    目前，合生创展商业业态中已涵盖合生汇、合生广场、合生邻里中心、合创产业中心，以及自营酒店。主要分布在一线城市以及周边。

    目前，合生创展商业板块的资金主要来自三方面：首先是预售款，包括递延收入可以给商业补充一部分资金；另外，合生创展有自己对商业的融资方式，包括发行基金，比如2018年发行了国内最大一笔——朝阳合生汇，这也可以作为有效的资金储备；运营稳定的商业也可以为建设提供支持。

    一些长期跟踪合生创展的投资者对合生创展存量商业的前景非常关注，该公司在北京、广州的存量商业物业也分布于比较优质的地段。

    多元化创新

    在《2018年中国房地产企业销售TOP200》中，合生的销售额为163.2亿元，位列121，当年的地产航母已然不复存在，不过其指标却令人惊叹。虽然合生营业额在2018年仍呈现出下降姿态，其核心利润却从2017年的19.97亿港元上升至23.03亿港元，增幅达15.32%，毛利也从2017年的50.85亿港元上升至65.28亿港元，增幅达28.38%，净利润也从58.11亿港元上升至58.22亿港元。

    在2017年时合生36.8%的毛利率和42.0%的净利润率已经处于行业高位，在2018年其毛利率上升了约12个百分比，达到49.1%，净利润率（年内溢利/总营收）增加约2个百分比，达到43.7%。

    今年合生还提出了300亿的销售规模目标，这是近几年最积极的目标。

    此外合生预计，未来住宅会加快周转，每年保持30-50%的增长率。合生创展管理层的共识是，先去化一些升值空间慢且升值空间不大的项目，而有些体现出价值的地块则会放慢去化。

    朱桔榕表示，未来合生还将进行多方面创新：在战略发展上，整个合生创展从推货的货值到销售的收入，都会保持一个正常的发展；在业务层面，几个领域的多元化正在陆续落地；在公司的内控和管理上，将继续优化人才战略和提高透明度。

    朱桔榕指出，合生创展商业板块会尝试轻资产输出，打造“租金收入+管理收入”的模式。通过“基金+管理输出”的模式对外合作，今年合生创展整个管理收入大概有2亿多元。

    她举例称，合生创展去年新拿的土地，不仅引入LP，还引入一些战略投资者，此外随着商业发展，合生创展尝试开始做“资本+管理输出”的模式。