本报记者 王丽新
“2021年，对于物业管理行业，是不平凡的一年。2022年，将是更具挑战性的一年。”3月25日下午，在正荣服务2021年业绩说明会上，正荣服务董事会主席兼非执行董事黄仙枝表示，城市化继续推进物业管理行业高速发展，资本化力量推动物企合纵连横、从大地产行业附属功能到走向独立，相信行业一定能迎来下一个春天。
3月25日午间，正荣服务交出了2021年业绩成绩单。报告期内，正荣服务实现营业收入13.3亿元，同比增长约21%；毛利约4.28亿元，同比增长11.7%，毛利率为32.0%；归属于母公司股东的净利润达到1.74亿元。
“物企的核心竞争力仍然是高品质的服务能力，因此公司优化服务业务至关重要，需要加强与地产企业的深度合作，增强品牌合作粘性，一定程度上可拥有较为稳定的收入来源。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示，由于传统住宅物业领域发展已逐步成熟，加之龙头房企大规模布局，对中小物企形成一定的竞争压力。对于类似正荣服务这样规模的物企来说，物业和商业混合的运营模式仍有一定的发展空间。
营业收入达13.3亿元
正荣服务的业务模式由“住宅业务＋非住宅业务”构成，其收入主要来自于物业管理服务、非业主增值服务、小区增值服务以及商业运营管理服务四大板块。
财报显示，正荣服务2021年13.3亿元的总收入当中，物业管理服务收入达6.58亿元，同比增长约35.2%，占整体收入的49.3%；非业主增值服务收入达3.71亿元，同比减少约10.6%，收入占比下降至27.8%；小区增值服务收入达2.65亿元，同比增长约31.8%，占整体收入的19.8%；商业运营管理服务收入达0.42亿元，占整体收入的3.1%。
“在保持住宅业态基本盘扩张的同时，不断开拓非住宅类业态，在管及储备业态更加多元化。”正荣服务执行董事兼行政总裁林晓彤表示，目前，非住宅面积占比逐年提升，占总在管面积约48%，其中商办、公建、产业园、学校为主要构成业态。
着力提升非住宅业务收入的背后，是行业发展方向的驱动。在正荣服务管理层看来，当前，传统住宅物业管理赛道已十分拥挤，“物业+商业”的混业模式已经逐渐成为行业发展新趋势，在商业运营、产业园、城市服务等领域物管企业尚大有可为。
“通过对非住业态、城市服务等领域的积极拓展，服务范围不断扩大，进而让社区增值服务实现规模和效益的进一步提升。”梁楠表示，预计接下来，公司仍将聚焦物业服务和商业运营两个板块，以实现优势互补，强化其物业和商业混合模式的差异化竞争力。
正如梁楠所示，正荣服务早在去年就开始发力商业板块布局。2021年5月底，正荣服务通过收购正荣商业，整合内部资源和管控体系，发力商业轻资产拓展，提出轻资产拓展“1+N”模式，即通过一个大型集中式商业+N个小体量商业或社区商业的布局模型加速轻资产项目拓展。
值得关注的是，从当下物管行业竞争格局来看，房企拆分物管业务板块上市后，一般其募集资金将用于收并购扩规模。根据中物研协统计，2021年共有29家上市物企发起53项收并购，并购金额355.88亿元。由此可见，当下物业行业竞争中，规模增长依然是重要指标。
第三方业务占比升至近70%
自2020年7月10日上市以来，正荣服务一直在持续扩规模，并加大第三方业务的外拓力度。
截至2021年12月底，正荣服务总的在管面积达7098万平方米，同比提升了72%；总合约面积达1.04亿平方米，同比提升19%。
同时，公司合约面积中来自于第三方外拓的面积达7257万平方米，占比接近70%，同比2020年的6210万平方米提升了17%。从在管面积看，来自第三方的在管面积达5113万平方米，占比达72%，较2020年的2631万平方米实现了94%的大幅增长。
在业内人士看来，第三方物业项目来源超过关联公司所提供的项目，说明了公司拥有充足的独立性，成长并不依赖关联项目，在激烈市场竞争中能扩大市场份额。
众所周知，2021年物管行业收并购市场火热，市场竞争更加激烈。对于接下来行业发展走势，中指研究院物业事业部总经理牛晓娟向《证券日报》记者表示，本轮房地产板块的调整，物业服务企业承压明显，但行业长期发展逻辑未变，行业黄金十年发展正当时。物企的角色正由幕后走向台前，在增量规模扩张与存量价值挖掘双支撑下，行业仍将快速增长。
（编辑 乔川川）
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