实探金隅智造工场园区：产业园REITs长期配置价值凸显

    本报记者 毛艺融

    日前，公募REITs（不动产投资信托基金）二季报披露落幕，产业园REITs的经营情况浮出水面。Wind数据显示，截至目前，累计有20只产业园REITs公布2026年上半年业绩。整体来看，部分优质项目的出租率稳步攀升、出租价格企稳、二季度营业收入同比实现增长。

    华夏金隅智造工场REIT即为其中的典型代表。数据显示，2026年上半年，华夏金隅智造工场REIT运营收入为5648.56万元。其中二季度单季运营收入为2724.60万元，在项目公司层面还原直线法影响后，营业收入同比增长4.57%，可供分配金额为1967.34万元，对应募集规模的年化现金流分派率达到6.95%。

    近日，《证券日报》记者实地走访位于北京市海淀区的金隅智造工场园区，并参加了华夏金隅智造工场REIT第二季度业绩说明会。记者注意到，一批在人工智能领域较具代表性的科创企业已入驻金隅智造工场，园区产业聚集效应明显。

    整体运营收入保持平稳

    华夏金隅智造工场REIT的底层资产，是原始权益人金隅集团联合北京市海淀区政府以原金隅天坛家具生产基地为载体，通过对存量老旧工业厂房进行改造升级，打造的以“大信息及智能制造”为产业核心的创新型科技园区。

    园区在改造过程中保留了原厂房“三围尺寸”不变，高举架空间比例超过80%。这种高挑高、高荷载、无地下空间的结构，满足了硬科技企业对于小试、中试、检验检测乃至小规模转产的复合型空间需求。

    华夏金隅智造工场REIT二季报显示，金隅项目出租率稳中有升、租金单价高位企稳，整体运营收入保持平稳，核心经营指标展现出极强的抗周期韧性。

    项目出租率稳步攀升。截至2026年6月末，华夏金隅智造工场REIT的底层项目整体出租率达92.07%，较上年同期提升7.33%。随着高黏性、高成长性优质租户持续落地，资产运营基本面进一步夯实。

    租金端单价企稳。2026年第一季度，项目租金为4.65元/㎡/天，同比、环比分别下降10.06%、1.9%；而第二季度租金则回升至4.68元/㎡/天，同比降幅显著收窄，环比止跌转涨0.65%。

    报告期内，金隅智造工场项目利用重要现金流提供方租赁业务调整的机会，开展优化租户结构的相关工作，降低了对单一重要租户的依赖度，有利于提升项目现金流的分散性和长期运营的自主性与稳定性。

    值得一提的是，华夏金隅智造工场REIT是全国首单城市更新产业园公募REITs。回溯其发行阶段，公众投资者认购倍数高达288.79倍，网下投资者认购倍数达71.83倍。这座由老旧厂房改造而来的产业园区，正为全国存量工业物业盘活、城市更新市场化融资提供了一个可复制的标杆范本。

    金隅智造工场项目为何能实现平稳运营？记者在业绩说明会上了解到，除了背靠北京市属国资平台的“出身”优势、地处海淀东升板块的区位禀赋，以及运营团队的持续深耕之外，还有两个核心因素。

    其一，收入分散度的主动优化。报告期内，该项目前5名租户租金收入占比为47.93%，较上年同期降低6.87个百分点。这一变化的直接契机是今年4月份，重要现金流提供方车百智能进行了租赁业务调整，项目公司借此机会主动优化了租户结构。

    其二，多层次、全方位的兜底保障机制。华夏金隅智造工场REIT设立业绩差额补足机制，以及收缴率、关联租户、租金减免等保障措施。若年度底层资产可供分配金额未达到招募说明书约定基准水平，将通过原始权益人放弃自持份额对应的可供分配金额及运营管理机构扣减运营管理费等方式补足。应收租金延迟支付超过3个月的，运营管理机构将及时向项目公司提供流动性支持资金。

    这一机制为持有人提供了明确的安全垫，也是较其他同类产品相对稀缺的制度设计。

    华夏基金相关产品负责人张玮对《证券日报》记者表示，展望下半年，华夏金隅智造工场REIT将深化精细化运营管理，在招商端持续聚焦先进制造、科创研发等优质赛道，精准导入高成长、高稳定优质租户，持续巩固出租率高位态势；在运营端稳步推进存量租约续租，跟进园区租户扩租机会，持续稳定项目租金水平，提升资产盈利韧性；同时持续优化园区产业服务与硬件配套，提升租户留存率与资产溢价能力。

    产业园REITs基本面修复

    数据显示，截至8月10日，上交所已上市产业园区REITs15只，底层资产广泛布局于国家级新区、经开区、高新区、自由贸易试验区等核心区域，年化现金流分派率大多处于5%至7%区间，在产权类REITs中具备优势。

    记者了解到，沪市产业园区REITs普遍位于高能级城市的核心产业板块，区位禀赋突出，交通便利、配套完善。当前，部分项目按估值折算的每平方米单价已明显低于周边同类物业的大宗交易价格，配置价值凸显。

    在多家券商机构看来，今年产业园REITs项目第二季度报告披露的经营数据，已经呈现出基本面修复的特征。

    中泰证券分析师陈希瑞表示，产业园市场竞争较为激烈，以价换量已从个案应对演变为行业普遍策略，给予免租期优惠、推出灵活商务条款等手段被广泛采用。

    中金公司研究部分析师裴佳敏认为，2026年二季度，多数产业园项目延续以价换量，租金同比、环比下降较为普遍。不过，标准厂房、产业集聚度较高、运营方招商能力较强的资产，出租率和收缴率更具韧性。

    中金公司进一步将产业园REITs分为两类，一类是高出租率型，以华夏金隅智造工场REIT、国泰海通东久REIT、中金联东REIT、创金合信首农REIT等为代表，过去三个季度的平均出租率超过85%，租户黏性较好、具备经营韧性；另一类是出租率持续修复型，过去三个季度出租率等运营指标呈现修复趋势，包括华安张江REIT、建信中关村REIT等。

    在估值回调的背景下，多家券商建议投资者逢低精选出租率持续修复、租约结构确定性较高的产业园REITs。

    “产业园板块的基本面拐点仍需耐心等待。”裴佳敏建议，密切跟踪三大核心先行指标，包括新增供应节奏的实质性放缓、出租率环比的持续性修复，以及租金跌幅的显著收敛。