戴德梁行北区董事总经理胡峰：公募REITs新业态希望能不断突破

    本报记者 陈潇

    4月21日，南方顺丰物流REIT在深交所正式上市，成为2025年以来第七只上市的公募REITs产品。

    今年以来，公募REITs不仅保持发行热度，更在资产类型上不断突破，新业态、新场景有望加速涌现，REITs正向更多垂直领域延伸，成为撬动存量资产盘活与新型基础设施建设的重要金融工具。

    近日，《证券日报》记者专访了戴德梁行北区董事总经理胡峰，作为首批公募REITs产品资产评估“拓荒者”，胡峰团队见证了市场“从零到一”的重要突破。站在新的起点回望，市场发生了哪些变化，未来行业又有哪些期待？

    广阔的存量资产市场推动REITs加速发展

    近年来，随着存量资产规模的扩大，加之政策鼓励存量资产盘活，经过几年的尝试，越来越多的企业选择通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、类REITs等资产证券化产品获取融资需求，随之而来，在政策的支持下，公募REITs也迎来破局。

    作为最早一批“吃螃蟹”的人，胡峰团队在不动产证券化评估领域类REITs、CMBS、公募REITs、Pre-REITs等都率先参与，在理解公募REITs产品上，他认为，合规性和估值是绕不开的话题。

    “REITs的发行要求非常高，发行的项目既要过往现金流水平足够稳定良好，同时最终估值还需要达到10亿元（保障性租赁住房为8亿元）以上规模。在这种情况下，原始权益人在发行时往往会面临不知道如何选取资产的情况。我们碰到过一些项目，前期没有重视资产筛查，所有机构进场展开工作后，才发现部分资产在合规性方面存在较严重的问题，如果剔除掉，估值规模远远不够，就陷入到两难的境地。”胡峰如是称。

    与此同时，大部分可发行的公募REITs底层资产此前并未形成成熟的大宗交易市场，缺少公允资产价值数据，因此申报过程中，资产估值需经过严谨的论证。

    “为此，我们针对不同类型资产的首批项目重点参数展开专项研究或调研，此前评估行业比较少有专项研究的，我们通过海外研究、线下调研、同类比较等方法去确定折现率、增长率等参数的取值范围。”胡峰表示。

    各方的努力也带来了市场认知的升级。“一开始很多企业对公募REITs的认识只是一个新的融资平台，但随着更多业态的公募REITs产品发布，原始权益人也逐步认识到，公募REITs产品对提升自己的品牌力度、知名度、构建‘投融管退’一整套战略平台的重要意义。”胡峰表示。

    公募REITs新业态希望能不断突破

    值得一提的是，尽管国内公募REITs产品数量在亚洲居首，但市值与股市比例仅为0.14%，而国际成熟市场达到2%左右，仍有广阔发展空间。在胡峰看来，未来市场发展主要有两大方向，一是产品规模的扩大化，二是产品业态的多元化。

    “2025年公募REITs市场规模有望继续扩大，新业态希望能不断突破。去年‘1014号文’放宽的酒店、养老等业态，有待出现新项目。”胡峰表示。

    另一方面，2023年扩募指引出台后，激励了一些REITs基金积极扩募，但能够扩募产品仍是少数。

    胡峰认为，资产类型及规模的扩容对REITs市场建设起到重要作用，REITs单只产品规模的扩大亦有利于提高产品风险承受力和收益。要实现在规模和业态乃至地域上的进一步突破，需要参与者共同努力。

    在信息披露方面，公募REITs是高比例分红产品，收益主要源自资产层面的运营表现，胡峰认为，提高市场信息披露的频率是完善公募REITs产品的关键之一。

    “当前，公募REITs存续期信息披露规则对资产本身的运营披露提出较高的要求，但单一的资产披露很难揭示出市场变化的趋势，也难以反映出运营差异的问题所在。提高各业态市场信息披露的频率和内容，比如区域内的市场供需情况，租金及出租率变动趋势，这将更有利于投资人做出独立的投资判断。”胡峰表示。

    此外，面对不动产行业从开发向运营的转型，胡峰用“不变中求变”概括破局之道。“作为地产行业的从业者，最大的感触是既要‘不变’，有所坚守；又要‘求变’，有所革新。坚守的是职业道德，革新的是服务能力。房地产上下游涉及甚广，从来不缺乏市场，关键是能否把握住在变化中的机遇。”胡峰如是称。

（编辑 孙倩）