原拆原建“多点开花” 探索住房改造新模式

    本报记者 张芗逸

    5月23日，深圳市第一幼儿园宿舍楼自主更新原拆原建项目正式开工。这标志着深圳首个老旧住房自主更新原拆原建试点项目正式迈入建设阶段。

    随着城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，老旧住房更新改造成为城市高质量发展的重要内容。2025年出台的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。

    近年来，多地探索老旧住房自主更新、原拆原建，多个项目已在北京、广州、杭州、长沙等城市落地。

    例如，广州市花都区集群街2号是广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目。项目的实施，成功解决了困扰小区居民多年的供水、电梯加装等问题，并使房屋增值1.6倍。

    北京市西城区三里河一区28号危旧楼改建项目试点北京全市首例“个人住房改建贷款”及存量贷款“带押改建”业务，满足居民融资需求。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，相比传统由政府全额兜底的“大拆大建”棚改模式，原拆原建通过“居民出一点、政府补一点、市场投一点”的多元参与改造、资金筹措机制，大幅减轻了地方财政负担。同时，这种模式直接带动建材、家装、家电等上下游产业的消费与投资，激活基层主体参与改造的积极性。

    “原拆原建模式适用于体量小、改造需求大，与大规模城中村改造方式不匹配的项目。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，原拆原建在不破坏原有邻里关系与社区结构的同时提升了住房品质。长期看，也有助于延缓核心区物业因房龄老化而价值衰退的趋势，稳定区域资产价值。

    为鼓励老旧住房自主更新、原拆原建，多地出台针对性政策措施，在用地规划、资金筹措、工程实施等方面提供支持。

    在省级层面，湖南省住房和城乡建设厅等九部门5月13日发布的《湖南省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》提出，老旧住房自主更新、原拆原建，原则上应当执行现行国家工程建设消防技术标准，存在空间等客观条件限制导致防火间距、消防车道等无法满足标准的，可由属地住房城乡建设部门依法组织专家进行论证，综合采取人防、技防、物防等加强性措施，提升火灾预防和处置能力，论证结果作为相关部门审批管理的依据。

    广西壮族自治区人民政府办公厅今年3月份发布的《广西持续推进城市更新五年行动方案（2026—2030年）》提出，支持原拆原建的居住类城市更新项目在妥善解决原地安置的前提下，经论证可以新增地下停车设施和一定比例的商办、住宅等，用于自持运营或者上市销售，上市销售的应当办理协议出让手续，并按规定缴纳土地出让金。

    在市级层面，已有城市就自主更新、原拆原建出台专项政策，系统构建城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作的政策支撑体系，为其提供技术指导和政策依据。

    哈尔滨市人民政府办公厅今年2月份印发的《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）对自主更新、原拆原建工作的组织、认定、实施、监管等内容进行了明确，并对参与自主更新原拆原建的居民采取多种方式予以支持。

    如在住房保障方面，《指导意见》将唯一住房居民纳入住房保障体系，提供配租型保障性住房或给予一定时长的租住周转住房救济资金；在公积金使用方面，拓宽提取范围、延长贷款期限；在费用减免方面，免收土地出让金、免收基础设施配套费、免收人防工程易地建设费等建设费用。

    严跃进认为，哈尔滨发布的《指导意见》通过“业主主体、政府引导、政策赋能”的模式，为化解老旧住宅安全隐患、满足居民改善需求提供了新路径。政策设计兼顾了灵活性与规范性，尤其在不增收土地出让金、公积金支持等方面诚意十足。未来，各地可以鼓励金融机构加大对原拆原建的资金支持，并就原拆原建过程中居民意愿整合与推进模式进行探索，建立有效的居民协商机制。

    “为让原拆原建模式在全国更大范围内推广，政策层面可以优化审批流程，在房屋整体用途不变的情况下，局部功能调整无需走规划调整流程。同时，明确产权与土地政策，针对公共设施补短板不增加土地出让金，并对部分困难群体提供全过程支持，包括在改造出资、增加面积、过渡期租房等方面的补贴。”李宇嘉认为，在金融层面，可参考北京等地的探索经验，推广“个人住房改建贷款”等专属信贷产品，普及“带押改建”机制，并打通公积金支持路径。