三重因素共同推动 香港楼市继续回暖

    本报记者 张芗逸

    2026年，香港住宅量价齐升态势延续。中原地产数据显示，2026年3月份，香港二手私人住宅成交4380宗，环比增长18.83%。香港差饷物业估价署（以下简称“估价署”）公布的2026年2月份香港私人住宅售价指数为307.6点，较2026年1月份上涨1.5%。

    实际上，在2025年，香港楼市已触底回升，进入上升通道。估价署数据显示，香港私人住宅售价指数自2025年3月见底（284.9点）以来，已经连续9个月上涨；在2025年经济增长蓬勃、金融市场表现强劲和利率下调的支持下，市场气氛良好，住宅销售市场复苏，2025年的交投量较前一年上升18%；从价格来看，2025年第四季度，香港住宅售价经过连续三年跌势后录得2.5%的温和升幅。

    “综合来看，本轮香港楼市的回升，是在政策松绑、租金回报率改善以及人口流入三重因素的共同推动下，形成的结构性复苏。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，政策松绑有效激活了改善型需求，租金回报率的提升则进一步凸显了房产的持有价值，而人口净流入为市场注入了新的居住需求，共同构筑了本轮回升的基本面支撑。

    “香港不动产市场与汇率和利率的关联度非常高。香港按揭利率下行，借贷成本的显著降低，减轻了购房者的月供压力，提升了置业吸引力。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，同时，银行利息下行、出租回报率上行，叠加市场预期好转，也促使部分资金从定期存款转向能带来“租金收益+房价上涨”双重回报的房产市场。

    从租金来看，中原城市租金指数CRI于今年2月份报130.22点，按月升0.12%。前述估价署发布的初步统计数字显示，2025年第四季度住宅租金同比上升4.1%，高于同期住宅售价涨幅。

    据中原地产测算，以2026年1月份港岛区为例，面积约431方呎的私人住宅单位平均租金约2.07万港元，同类单位平均售价约552万港元。在七成按揭、30年还款期及按息3.25厘的条件下，每月供款不足1.7万港元，已明显低于租金水平。

    “在租金持续上涨、房价回稳的背景下，越来越多租客选择入市买房，以锁定长期居住成本，其中就包括在港读书的学生和人才选择由租转买，这部分需求也推动了市场的成交量。”李宇嘉表示。

    展望未来，受访专家普遍认为，香港楼市还将持续上行。

    李宇嘉分析称，从基本面和供求关系来看，低息环境、多元需求持续释放的格局不会改变。香港楼市已走出调整期，2026年有望延续“价量齐升”的局面。考虑到政策红利和金融环境的支撑边际减弱，2026年香港楼市或将稳步上扬，而非暴涨，或者逐步回归平稳的节奏。同时，随着人口涌入，租赁需求将继续旺盛，租金上涨的局面会继续维持。

（编辑 乔川川）