中信建投证券2020年下半年房地产行业展望：物管企业积极进击 开发企业因时舒卷

    整体来看，上半年地产板块表现相对平淡，地产板块收益率跑输大盘，而物业管理公司却异军突起，成为大地产行业的一抹亮色。

    我们认为物管行业仍是值得持续关注的优质赛道。物管行业需求的持续存在，集中度仍比较低，物业管理公司低杠杆、盈利质量高的商业模型等因素，将继续驱动物业管理公司在下半年有更好表现。

    A股推荐招商积余、新大正；H股推荐碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业；开发业务：A股推荐保利发展、金地集团、阳光城；H股推荐旭辉控股。

    中信建投2020下半年房地产行业展望

    物管企业积极进击，开发企业因时舒卷

    1、物业管理积极进击，开发板块静待花开

    受疫情冲击，房地产行业基本面受损，同时中央政府保持“房住不炒”的政策定力，在一定程度上压制了房地产开发板块的表现。但就基本面而言，房地产行业是所有行业中复苏最快的，从5月的数据看，房地产销售、投资均已出现单月转正现象，表明行业韧性十足。同时在复苏过程中，地产产业上下游的行业均明显受益，股价表现也非常明显。我们认为，房地产板块当前正处于估值底部，而行业基本面仍在持续转好，下半年的板块表现将好于上半年。

    在开发商表现平平的情况下，物业公司却异军突起，成为大地产行业的一抹亮色

    年初以来，港股物业指数上涨幅度为57.6%，A股的物管上市公司也出现大幅上涨，我们认为物管行业仍是值得持续关注的优质赛道。物管行业需求的持续存在，集中度仍比较低，物业管理公司低杠杆、盈利质量高的商业模型等因素，将继续驱动物业管理公司在下半年有更好表现。

    2、物业管理板块资本之船启航，拥抱大物管时代。

    首先，当前物业企业头部效应日益凸显，行业集中度不断提升，且未来头部企业的在管面积规模优势将会继续巩固和扩大；与此同时，竣工面积推动在管面积扩张，市场化定价机制打开，未来有望实现量价齐升，而短期新交付项目支撑行业利润率中枢保持稳定，长期依靠管理能力的提升对冲人工成本刚性上涨；

    其次，相比于住宅物业相对确定的格局，非住宅物业则是尚待开拓的蓝海市场，近年来，越来越多的物业企业开始布局非住宅物业领域；增值服务已成物管企业不容忽视的重要组成部分，收入和毛利占比不断提升，我们估算，增值服务市场规模在千亿级以上，足以支撑物管企业未来的收入与利润增长；众多物管企业纷纷登陆资本市场，行业并购整合加速，巩固优势区域并拓展新市场。

    3、房地产开发板块韧性十足，市场景气度底部回暖。

    今年上半年房地产市场一波三折，但整体恢复较快。2-3月房地产市场销售迅速降至冰点，4月起疫情趋于稳定，到5月疫情影响逐步消退，叠加房企集中推盘，市场销售进入明显恢复区间。政策在中央层面依然维持房住不炒定位，地方层面深化因城施策。

    今年上半年连续三次降准，为市场注入大量流动性，货币环境持续保持宽松，一定程度上支撑了市场的恢复。同时行业集中度也在加速提升，在此背景下，板块估值进一步创新低，叠加当前行业低配，股息率维持高位，房地产板块长期投资价值开始凸显。

    4、把握优质物管企业，关注低估值价值房企

    建议聚焦大型物管企业，布局中型物管企业，关注有特色的小型物管企业。A股推荐：招商积余、新大正。H股推荐：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业。

    同时，我们建议关注优质低估值房企。A股推荐：保利地产、金地集团、阳光城。H股推荐：旭辉控股集团。