商业不动产REITs平稳起步 持续推动REITs市场高质量发展

    本报记者 田鹏 郭之宸

    继首批商业不动产REITs平稳落地之后，行业扩容节奏持续提速。《证券日报》记者从业内获悉，近期全市场又有5单商业不动产REITs陆续启动询价，发售上市工作正在稳步推进中。

    回溯我国REITs市场发展历程，从2021年6月份首批9单REITs项目顺利上市，到如今商业不动产REITs稳步扩容，我国REITs市场在过去五年间走出了稳健向上的发展路径。五年来，我国REITs市场聚焦持续健康高质量发展的整体目标，在加快推进常态化发行、尽快形成示范效应的同时，始终坚持发展与规范并重，逐步构建完善适应REITs市场运行规律、体现REITs特点的监管制度安排，初步形成了一定的规模效应和示范效应。

    扩容提质并进

    市场版图持续拓展

    历经多年建设，我国REITs市场制度框架日趋完善，底层资产范围持续拓宽，发行常态化格局基本形成。

    从一级市场来看，常态化发行机制落地之后，市场供给持续放量，资产版图不断扩大。据Wind数据统计，截至目前，市场累计上市公募REITs产品86只，合计发行规模超2300亿元。

    资产类型方面，市场正式告别基础设施单一赛道，首批4只商业不动产REITs在今年6月份集中上市，形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局，底层资产由传统高速、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房，延伸至商业综合体、数据中心、火电储能等新兴领域。

    市场人士表示，商业不动产REITs试点落地，是资本市场助力房地产新模式建设的重要制度创新。过去优质写字楼、购物中心等大型商业资产普通投资者很难参与，而公募REITs降低投资门槛，让普通民众能够共享核心不动产长期收益；同时助力房企合理降低杠杆水平，化解行业债务压力，依靠资本市场完善的信息披露约束机制，推动商业地产运营更加透明规范，依靠市场化手段化解地产领域长期积累的存量难题。

    值得注意的是，一级市场稳步扩容提质的同时，二级市场愈发回归理性。从投资者结构维度观察，二级市场投资者类型持续丰富，机构投资者占比稳步提升，形成了以公募基金、保险公司、证券公司等机构为主体，个人投资者广泛参与的格局。机构投资者凭借专业的研究能力和长期投资理念，成为市场的稳定器，在市场波动期间发挥了重要的压舱石作用；个人投资者的参与则进一步提升了市场的活跃度，也让普通民众共享不动产投资收益的理念真正落地。

    制度保驾护航

    健全全链条监管

    不难看出，当下我国REITs市场已步入稳步发展的关键阶段，从资产扩容到投资者结构优化，各项基础工作均取得了阶段性成效，而这份良好发展态势，得益于监管层不断健全制度规则体系，为市场行稳致远筑牢制度根基。

    具体来看，一是坚持开门立规，夯实REITs全链条监管制度基础。中国证监会、深沪交易所及相关单位坚持市场化、法治化方向，积极搭建完善符合REITs特点与规律的监管规则体系，覆盖REITs全生命周期各个业务环节。

    例如，2025年12月31日，在广泛开展调研、征求意见建议的基础上，结合REITs运行近五年来的监管实践经验，证监会及交易所等单位对REITs制度框架进行适应性完善，将商业不动产REITs纳入规则体系，同时吸收总结REITs试点落地以来的审核监管经验，系统规范项目审核、发售、扩募以及信息披露等方面的监管要求。

    二是坚持依规审核，建立公开透明可预期审核机制。深沪交易所官网均于试点启动之初开设公募REITs子网站，对外公开REITs审核标准、程序、内容、过程和结果，动态更新项目审核进展，做到审核标准公开、审核过程留痕、审核结果公示，持续提升审核透明度，接受社会监督。

    此外，REITs审核聚焦资产质量，坚守合规底线，关注运管效能，将高质量发展要求贯穿审核始终，对于资产质量、运营能力不达标的项目依规终止审核，切实把好准入关口，夯实发展根基。数据显示，2026年以来，全市场共有6单项目被依规终止审核。

    三是坚持证券属性，助力打造资产上市平台。一方面，持续加大优质REITs供给，推动底层资产业态不断丰富，陆续在多个领域实现破冰，市场规模有序增长。另一方面，完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径，呈现出首发、扩募双轮驱动的良好发展态势。

    四是坚持穿透监管，完善体现REITs特点监管机制。例如，健全REITs信息披露制度，深沪交易所已发布REITs临时报告以及定期报告信息披露业务指引，提升信息披露的透明度、标准化和及时性，强化对重大事件的临时披露要求。健全REITs交易监测监控机制，引导加强投资者关系管理，维护二级市场平稳运行，不断增强市场韧性和抗风险能力。

    市场人士表示，REITs市场监管应遵循其特点规律和风险特征，持续完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，通过审核问询、现场督导、现场检查等方式，强化对底层不动产资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管。

    展望未来，市场人士表示，随着商业不动产REITs平稳起步，市场各方应以此为契机，凝心聚力推动REITs市场高质量发展，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs，通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，充分发挥市场功能，盘活存量资产，更好服务国家战略和经济社会发展全局。

（编辑 才山丹）