万科A：当月销售有序回升 土地投资保持增速

    投资要点：

    事件：公司公告5月销售和近期新增项目情况。

    前五月累计销售2390.3亿元。

    1）公司5月实现销售面积279.7万平，比2017年同期增15.58%，环比上升8.58%；实现销售金额428.8亿元，比去年同期增19.48%，环比增2.36%。

    1-5月公司累计完成销售面积1585.5万平，同比增长4.3%；完成销售金额2390.3亿元，同比增长4.81%。2）从销售均价看，5月销售均价为1.53万元/平，与2018年1月1.53万元/平销售价格基本持平。考虑近三年全国销售均价均有所上行，在差异化调控大背景下蓝筹企业整体盈利能力有保障。3）我们判断公司2H推盘将有所扩大，各项增速4月后会有所改善。目前市场处于平稳状态，我们认为公司全年增速不会跑输行业。

    当月新增住宅土地17处，物流用地4处。

    1）5月新增土地权益投资138.98亿元，比2017年同期增长70.59%；新增土地权益面积183.2万平，同比增加64.56%。公司属快周转模式，当前土地储备情况足够保障增速安全。此外，2018年1-5月，公司累计新增土地权益面积891.24万平，同比17年增加8.73%；2018年1-5月土地权益投资金额490.2亿元，比17年同期增加9.19%。公司累计增速处于回升趋势。

    2）2018年5月，公司新增物流地产项目4个。以上项目合计建筑面积37万平，权益面积31.2万平，需支付权益地价8.07亿元。

    投资建议：维持"买入"评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照6月5日股价27.49元股价计算，对应2018年PE为8.36倍。

    我们给予公司2018年13XPE估值，对应股价42.77元，维持"买入"评级。

    风险提示：1）涨价引发调控风险：2）行业销售不达预期风险：3）棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行；4）宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行；5）市场集中度提升速度不达预期。