REITs：连接资本与基建的“黄金桥梁”

    黄卫根

    党的二十大报告明确提出“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”的战略部署，将基建提升至保障国家安全、推动高质量发展的核心高度。在这一指引下，我国基建已形成“传统基建提质、新基建提速、融合基建提效”的格局，而基础设施公募REITs正成为激活存量资产、畅通资本循环的关键抓手。从金融创新产品到资本与基建的核心枢纽，REITs正在重塑资本市场服务实体经济的路径，为高质量发展注入持久动能。

    数据是市场活力最直观的注脚。截至2025年11月27日，我国公募REITs市场已达77只，发行规模合计超过2000亿元，77只上市产品总市值超2200亿元。这段历程不仅验证了REITs模式在中国的可行性，更在资产筛选、发行审核、信息披露、市场监管等方面积累了弥足珍贵的“中国经验”，为商业不动产领域的进军构筑了成熟的制度与生态基础。预计带动新增投资超1万亿元，这组数字背后是政策引导与市场需求的同频共振。从资产结构看，REITs已摆脱早期单一业态局限，形成多元布局：华夏金茂商业REIT代表的消费基础设施、中信建投明阳智能新能源REIT涵盖的清洁能源、国泰海通城投宽庭保租房REIT聚焦的民生领域，共同构成新增供给主力。上交所数据显示，仅沪市26只上市REITs场内规模已超130亿份，华安张江产业园REIT、华夏中国交建REIT等头部产品规模均突破9亿份，足见市场认可度。

    政策持续加码为市场扩容铺路。2025年11月，国家发展改革委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将发行范围拓展至15大行业，新增商业办公设施、城市更新设施两大领域，在消费基建中纳入体育场馆、四星级及以上酒店等资产类型。此前11月27日，国家发展改革委政策研究室副主任李超在新闻发布会上透露，REITs已覆盖12大行业52个资产类型，其中18个类型实现首单上市。从风电光伏等清洁能源到数据中心等新基建，从老旧厂区改造到保障性租赁住房，政策正构建起覆盖全基建领域的REITs支持体系，精准对接“盘活存量资产、优化资源配置”的要求。

    相较于CMBS、类REITs等传统融资工具，公募REITs的制度优势尤为突出，这也是其快速发展的核心逻辑。在收益机制上，公募REITs实现投资者对底层资产的直接权益持有，收益涵盖运营现金流与资产增值双重回报，而CMBS等债务工具仅能提供固定收益，投资者无法分享资产升值红利。在存续周期上，商业不动产产权类REITs存续期可达40年，与基建资产长期属性高度匹配，而CMBS等产品存续期多为5—10年，易受信贷周期波动影响。这种“权益属性+长期视角”的特征，使其成为基建融资的最优解之一。

    基建领域长期存在的“投资大、周期长、退出难”困局，在REITs机制下迎来破局之道。交通、能源等基建项目单项目投资动辄数十亿元，回收周期超15年，传统模式下政府财政受地方债务管控约束，银行贷款易引发偿债压力，股权融资则可能稀释国有资产。

    REITs通过资产证券化实现“存量变现”，为原始权益人开辟新路径。浙江交通集团通过沪杭甬高速REIT募资超40亿元，投入杭绍甬智慧高速建设；首创股份借助水务REIT回笼资金用于长江经济带污水处理厂扩建，这类案例生动诠释了“存量激活增量”的良性循环。

    作为资本循环的“转换器”，REITs精准衔接了资金供需两端。从资金来源看，其强制分红机制（每年分红比例不低于净利润90%）完美匹配社保基金、保险资金等长期资金的需求。国寿投资已参与21只REITs战略配售，覆盖保租房、能源等多业态；招商高速公路REIT、银华绍兴原水水利REIT等项目中，险资配售占比均超10%，长期资金的涌入为市场提供了稳定支撑。从资金运用看，REITs的“市场化筛选”机制倒逼基建企业从“重建设”转向“重运营”，上海临港新片区产业园区REIT通过优化服务、引入高新企业，将底层资产出租率从85%提升至92%，实现了资金与优质资产的精准对接。

    更深远的意义在于，REITs正在重塑基建投资的“多元参与生态”。过去基建投资门槛高、专业性强，民间资本难以涉足，而REITs通过份额拆分使单份认购门槛降至数百元，让中小投资者得以分享经济发展红利。建信中关村产业园REIT上市首日，个人投资者认购占比达35%，普通民众通过证券账户成为产业园“股东”，这正是资本市场普惠性的生动体现。同时，扩募政策的完善进一步放大了市场效应，华夏北京保障房REIT通过扩募募资5.55亿元，新增1412套公租房供应，形成“发行—投资—扩募—再投资”的闭环。

    当然，从“试点探索”迈向“常态化发展”，REITs市场仍需破解三大挑战。估值体系不完善是首要难题，特许经营权类资产的剩余期限评估、现金流折现率确定缺乏统一标准，导致部分产品定价偏差。政策配套尚需优化，资产转让环节税收优惠不明确、跨区域产权登记繁琐等问题，制约了优质资产供给。市场流动性不足同样亟待改善，部分产品日均成交额不足千万元，难以满足机构资金进出需求。这些问题若不解决，将影响REITs资金配置功能的发挥。

    推动REITs市场高质量发展，需要政府、企业、市场三方协同发力。政策层面，应加快出台统一估值指引，明确特许经营权等资产的估值方法；完善税收优惠政策，降低交易成本；优化审批流程，打破跨区域运营壁垒。监管部门需强化全流程监管，规范信息披露，要求管理人定期公示底层资产运营数据，保障投资者知情权。企业层面，原始权益人应聚焦资产运营提质，培育更多符合REITs发行条件的优质资产。

    基础设施是经济的“骨架”，资本市场是经济的“血脉”，REITs则是连接二者的“黄金桥梁”。随着《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》的落地，以及扩募政策的深化，REITs将吸引更多长期资金入市，推动形成“资金流向实体、实体创造价值、价值回馈资本”的良性循环。在践行党的二十大精神、构建现代化基础设施体系的进程中，REITs必将书写资本市场服务实体经济的新篇章。

    （作者黄卫根系国务院国资委中大院双碳评审专家、北京工业大学产业博导、中国电建正高级工程师）

（编辑 乔川川）