楼市去虚火力道正劲

    王丽新

    “节衣缩食攒首付，借遍亲友与同窗。”在“土地+金融”红利的房地产时代，刚需购房族即便用掉“六个钱包”，跨过做房奴的门槛，也要看节节攀升的房价“脸色”，“被决定”住大七环还是蜗居小平方。

    此次央行降准，多种声音都延续着之前的平静，等了一年的靴子落地，并未激起“非理性购房”的躁动水花。

    原因无他，内外部环境均已发生变化，流动性释放，无关楼市。毕竟，一斤皮皮虾从9元涨到80元，是皮皮虾的营养价值被科学家发现了吗？不是，真相是隐藏在经济发展背后的供需、购买力多种因素生变所致。

    是的，多元住房供应体系正在深度改变中国居住市场。2020年，中国常住人口城镇化率63.89%，距离发达国家的75%还有11个百分点，按照每年1%的增速，房地产开发尚有10多年机会。但天花板终究在那里，2020年中国城镇住房套户比为1.09，整体呈现静态平衡。

    当下，公租房、共有产权房、限竞房等多种政策性住房供应量加大，新建住宅商品房已从短缺的卖方市场转入买方市场，过去黄金时代不知“营销”为何物，坐等“买房人”上门抢房的开发商，现在正忙着线上线下全方位打营销战，抢的是如今他们口中尊称的“客户”。

    是的，楼市资金配置源已筑起“篱笆”。在降准前，楼市钱袋子已经扎紧10个月有余，多方严管控，“稳”之主旋律不会变。

    在开发商层面，“三道红线”融资监管新规从去年8月开始释放，若不变绿档，一年有息负债增长30%的“过去式”变泡影，想博弈一下降至“10%”亦不行，一元负债换三元销售规模的时代彻底结束了。

    在信贷层面，“限贷令”已来，2021年，央行再次给流向楼市资金加锁，要求金融机构制定房企的融资比例、房贷的融资比例，双管齐下，收缩金融机构流向房市的资金源。

    在贷款利率层面，利率打折时代早成“昨日”，标准从基准利率转换到锚定LPR，LPR已连续14个月丝毫未动，个别城市二套房的利率却涨至7%以上。同时，禁止经营贷等违规资金流入楼市。不难看出，金融“篱笆”正力争筑得全面而牢固。

    是的，多种常态化政策组合拳渐成楼市“稳压器”。有人说，新一轮房改（新房改）的关键是人地挂钩、控制货币和房产税。若说房产税是长效机制，实施尚需时间，笔者认为，现在的多种常态化政策组合拳就是“长效机制”的重要组成部分。掷地有声。

    在控地价方面，22城“两集中”供地首轮出让收官，出让住宅土地919宗合计10560亿元，综合溢价率为14.7%，没见着过去动辄超60%溢价率的高价地，地王亦未再现，地价可控之下，未来房价预期确定性增强。

    尤为值得注意的是，上半年全国各地数百条涉房政策花式“堵漏洞”，政策组合拳的联动性“威力”正显。近日，“京深”等地学区房都扛不住了，连夜降数十万甚至上百万元消息不绝于耳。想“搞钱”囤学区房再坐地起价的投资客，“信心”被打击得再也没法“凡尔赛”。种种迹象释放出一种信号：楼市去虚火力道正劲。

（编辑 上官梦露）