陈涛：城市门票假说与房价预期

    这些年我国一些城市过度扩张对周边小城镇的虹吸效应，已经显著加剧了区域经济社会发展不平衡，同时也加重了城市病沉疴。当前我国一线城市和个别热点二线城市的房价，需要两代人三个家庭倾其所有才能勉力支撑。

    住房是通向城市的“通行门票”。房地产市场波动牵动城市人心，决定门票成本，关乎房价预期。虽然当前房地产市场基本面整体存在背离，但城市房价依然坚挺。据2019年5月份全国70个大中城市房价数据，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有67个，二手房销售价格环比上涨的城市有55个，出现了普涨态势，只不过二线城市新建商品住宅和二手房销售价格同比涨幅较4月份均回落0.2个百分点。这说明，由城市通行门票信仰衍生出的房价预期依然强劲，但要高度警惕。

    过去，我国城市房价持续顽强上涨，持续时间之长、上涨幅度之高已经超出了常识预期。各种解释也随之堂而皇之登堂入室，比较流行的有国际比较、人口红利、城镇化进程、土地财政、金融政策等，这些都不无道理，对社会的房价预期形成认知支撑。近年，围绕着热点城市“抢人大战”，又有提出“城市门票”观点，也就是购买住宅是进入城市的“通行门票”。而购买城市“通行门票”的价格，实际上内含了城市各种优质卫生、医疗、教育、人文等社会基础设施使用的准入费用，而不仅仅简单反映为市场基本面所决定的住宅的合理销售价格。毋庸置疑，城市通行门票的解释，一定程度真实反映了人们对城市生活的向往，也能相当程度解释房价的顽强上涨。事实上，从一线城市到二线城市，城市化浪潮席卷了社会资金和人口流动，相关城市房价近年来都呈现出明显上涨态势。

    理论到现实总是存在距离。在城市通行门票价格水涨船高的同时，市场基本面背离却是一个不容忽视的客观存在。当前我国多数城市房价之高，已非一代人所能支撑。特别是一线城市和个别热点二线城市的房价，需要两代人三个家庭倾其所有才能勉力支撑。而资金和人口向城市高度集中，总要受到客观条件限制。一方面，社会终端需求支撑能力总会有尽头。财富积累需要过程，财务加杠杆也要受到收入前景刚性约束。房价持续高位上涨的城市，已基本排除刚性住房需求的购买空间。一些城市房租收益率过低，已经显现出房价泡沫化特征。从逻辑上分析，要想维持房价刚性泡沫，必然要求购买城市通行门票的数量是成倍递增，这显然已经背离了社会现实和规律。另一方面，城市扩张总会有边界。不少分析人士总拿日本东京城市圈来说事。即便是日本东京的房价，也明显低于北京、上海和深圳。此外，我国幅员辽阔，主要人口和资金集中在少数城市，即便是技术上可行，实践上也并不可行。实际上，这些年我国一些城市过度扩张对周边小城镇的虹吸效应，已经显著加剧了区域经济社会发展不平衡，同时也加重了城市病沉疴。

    不难发现，在房价普遍上涨的5月份，房地产市场多项指标已经出现了背离。从房地产开发投资看，2019年1-5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。从土地成交价款看，2019年1-5月份，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%，土地成交价款同比下降35.6%，降幅扩大2.1个百分点。从房地产开发企业到位资金看，2019年1-5月份，房地产开发企业到位资金同比增长7.6%，增速比1-4月份回落1.3个百分点。从未来住宅供应看，2019年1-5月全国住宅施工面积518617万平方米，增长10.4%。按照2018年商品房销售面积计算，去化周期大约3年。

    值得高度警惕的是，由城市通行门票衍生出的房价刚性上涨预期和信仰，已经进一步加剧了房地产金融化问题。近年来，部分城市居民杠杆明显抬升。住户部门已经成为信贷主要投放领域。随着住户部门贷款持续增长，居民收入主要用于偿还房贷，导致储蓄存款增长缓慢。据全国金融统计数据，2019年5月份，全国住户部门新增人民币贷款6625亿元，而同期住户部门新增人民币存款仅2417亿元。随着我国宏观经济增长中枢回落，社会储蓄率回落，也在一定程度上制约社会对房地产庞大库存的消化能力。我国已经进入经济高质量发展轨道，需要更加依靠科技创新驱动，而不是由钢筋、水泥铸就的粗放型增长。特别是房地产业超前发展导致的宏观经济金融运行风险，始终是供给侧结构性改革和经济高质量发展的重大隐患，也在一定程度上制约了宏观政策空间。

    说到底，是城市通行门票假说，还是由此衍生的房价刚性上涨信仰，决定了未来房价的走势，这只能听由时间来大浪淘沙。经济学本质上属于社会科学，数学建模和计量经济学方法引入，并不能改变经济学社会科学的本质属性。但经济运行基本逻辑放之四海皆准。也就是说，经济增长动力必然受到内在逻辑约束，所谓货币政策、财政政策等宏观政策，只能熨平短期经济波动，不能给予经济增长持续恒久动力。如果可以通过“印钱”刺激经济增长，那么发展中国家很快就能超越发达国家。基于相同逻辑，房价刚性上涨预期很可能是让投资者“放心”的逻辑，并不是房地产市场内在运行逻辑的真实反映。“房子是用来住的，不是用来炒的”。如果过于专注房子的投资属性，那么房价持续高位上涨就是一个博傻游戏，就看谁是最后的“接盘侠”。考虑到当前内外部经济金融环境，无论从哪一点分析，都要始终坚定房住不炒定位，严禁信贷资金违规进入房地产领域。