房产正在贬值？ 重构未来家庭资产配置

    过去20年，房地产一直是居民财富的重要载体。买房曾经非常赚钱，许多家庭由此把握了财富增长的机遇。但目前，有越来越多的声音认为“房价暴涨时代已经落幕”，或将被其它投资机会接替。

    房产投资难爆赚

    据统计，2018年中国城市家庭资产中的住房资产占比高达78%（《2018年中国城市家庭财富健康报告》）。但极力追求以房产为核心的资产配置，或已不再合适。房产投资的变化体现在多个方面。政策层面，4月19日政府重申“房住不炒”，各地限价限购政策落地，减弱了房地产的投资属性；加之各地“租售同权”政策出台，也是在鼓励以租代买。

    房地产价格的预期，中长期将更多受到人口因素的影响。有更多人需要，才有价格的支撑。人口增长对地产需求的支撑正在改变。另一个变化是棚户区改造：海通统计显示，2016年来商品房销量的增加，很大程度上来自政府对棚户区改造的补贴，每年额外带来约3亿平米的商品房销量；未来此类补贴的逐渐淡出，也将让地产周期回归人口因素的影响。

    目前，房地产已经出现了价值分化：有的房子涨价都买不到，有的房子降价都卖不出。对于多数家庭而言，追求“涨价都买不到”的核心地产似乎不是一个最优选。在此环境下的另一现象是，许多家庭持有的现金资产比例过高，而我国过去十年货币量M2增长了2.5倍，未来增长还将继续。家庭财富保值增值，就需要重新考虑资产配置方向。

    重构资产配置

    合理的资产配置，应该是科学的、长远的、多元的。它就像一场同时间和机遇的赛跑，始终不变的核心命题是“寻找优质资产”。

    国际信用评级机构“标准普尔”调研全球十万个资产稳健增长的家庭，总结出“家庭资产象限图”，按不同的作用划分为4个账户。分别是：要花的钱（3-6个月生活费，约占10%）、保命的钱（家庭突发大额开支的保障，约占20%）、生钱的钱（重在收益，约占20%）、实现目标的钱（养老金、教育金等，约占50%）。对于“生钱的钱”、“实现目标的钱”等储备，股市在我国更多被视为短期理财工具。对比发达国家，随着经济的发展，居民财富配置重心往往更倾向于金融资产。比如美国、日本、新加坡、英国等国家，金融资产占比都超过50%，而我国仅为38%（《2018年度全球财富报告》，瑞信研究院）。

    与房地产买卖的回报不同，资本市场投资真正能够分享经济发展、企业发展的红利。在3000点附近，A股优质资产的长期配置价值更加凸显。在外资布局方面，5月14日MSCI宣布，将把A股的纳入因子提高至10%，今年内还将有2次扩容。A股国际化程度的不断提升，有助于中长期推动金融市场持续发展。最后，科创板、注册制等制度建设持续推进，4月中共中央政治局会议提出，“要以关键制度创新促进资本市场健康发展”，资本市场战略重要性得到提升。

    历史数据证明，通过基金投资，雇佣专业机构替你优选资产，比直接投资股市更为有效，也是更省时省力的投资方式。截至2019年5月17日，市场上的偏股混合型基金过去7年复权单位净值增长率的均值达86.31%，远超同期上证综指的22.85%。