理财收益率向左 房贷利率向右 房贷提前还款时间窗开启

    不过，与近期银行理财收益率做对比，对于房贷利率享受了九三折和更低折扣优惠的购房人而言，提前还款并不划算

    ■本报记者 刘萌

    理财收益率向左，房贷利率向右——这已经是购房人不得不面对的日常。

    对很多购房人而言，手头的闲钱是提前还贷还是先行理财经常是其“甜蜜的烦恼”。如今，天平的一边是商贷利率持续数月上涨，另一边则是理财产品收益率持续下降，于是更多购房人开始纠结。

    《证券日报》记者就此将近期按揭贷款利息和银行理财产品收益率做了对比，并咨询了多家银行的客户经理寻求建议。

    房贷利率超银行理财收益率

    数据显示，上周银行理财产品预期年化收益率为4.57%，已创去年10月以来最低收益水平，“宝宝”类产品平均七日年化收益率为3.08%，也跌至2017年以来的最低收益水平。

    融360监测的数据显示，上周（9月14日-9月20日）银行理财产品发行量共2422款，较上期增加了20款；平均预期年化收益率连续3周下跌，创去年10月初以来最低收益水平。

    从不同银行类型来看，外资银行理财产品平均预期收益率为4.72%，排名第一位；城商行理财产品平均预期收益率为4.70%，紧随其后；股份制银行理财产品平均预期收益率为4.60%；农信社与农村合作银行理财产品平均预期收益率为4.55%；农商行理财产品平均预期收益率4.50%；国有银行理财产品平均预期收益率为4.40%。其中，外资行收益率并不稳定，这主要与其发行的结构性理财占比有关。

    同时，继9月12日重启逆回购以来，央行连续放水，9月17日再次2650亿元1年期MLF操作，6天累计净投放达5950亿元，市场利率持续走低，几乎各期限shibor利率都降至年内最低水平，且与年初和年中相比均有很大跌幅。临近季度末，银行间资金面并未出现紧张的状况，9月份最后一周银行理财收益率也很难出现季末反弹现象。

    在“宝宝类”产品方面，上周（9月14日-9月20日）74只互联网宝宝产品的平均七日年化收益率为3.08%，较上一期下跌了0.17个百分点，连续11周下跌，创近两个月最大跌幅，这也是2017年以来的最低收益率水平。

    《证券日报》记者计算发现，如果京城购房人是在去年下半年获批的首套房按揭贷款，执行利率为基准利率上浮5%，实际利率为5.145%；如果是在近期获批的按揭贷款，执行利率为基准利率上浮10%，实际利率为5.39%。也就是说，如果有了闲钱，在资金滚动理财、不出现长时间空档期的前提下，投资银行理财产品的收益率追不上房贷的利率。

    家住北京朝阳区的李先生对《证券日报》记者表示：“之前一直配置部分银行理财产品和部分P2P产品，今年银行理财收益率大幅下降，P2P也风险频发，我的投资策略回归保守，发现银行理财利率太低了，连房贷利率都比不上，近期想提前还贷。”

    李先生并非个例，在北京工作的王女士告诉本报记者：“前段时间有其他城市针对房贷不满5年，提前还款的客户收取违约金，我过两年有置换需求，怕到时候北京也出台类似政策，再加上现在理财收益率也不高，留在手里也收益不多，考虑提前还款。”

    北京市朝阳区某国有大行网点的客户经理告诉《证券日报》记者：“近期咨询提前还款的客户确实不少，不过咨询后真正提前还款的客户并没有那么多。确实有很多客户看到投资收益比较低，开始考虑提前还款。”

    部分银行提前还款收手续费

    《证券日报》记者咨询多家银行了解到，办理提前还款，贷款人有可能需要支付违约金。同时，本报记者了解到，每家银行的收费标准并不一样，甚至即使同一家银行的不同支行，操作也有细微不同。

    以某国有大行为例，该行规定，贷款不满一年提前还款的，收取提前还款金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还款，则不收取任何违约金，同时，提前还贷的数额必须是1万元的整倍数。

    某股份制银行则规定，贷款不满一年提前还款，收取最高不超过六个月利息违约金（按照提前还款日的贷款利率计算）。贷款满一年后提前还款，则不收取违约金。

    还有部分银行的规定更加细化，例如，某国有大行规定，贷款不满1年提前还款，收取提前还款额的3%作为违约金；贷款1年-2年提前还款，收取提前还款额的2%；贷款2年-3年提前还款，收取提前还款额的1%。

    某外资行则规定，贷款后1年-2年内提前还款（一次全部还完），银行将收取本金的2%人民币（最低20000元）作为违约金；2年-3年之内提前还款，银行将收取本金的1%人民币（最低10000元）作为违约金；3年之后，无违约金；如果是部分提前还款：贷款后1年-2年之内，银行将收取还款额的2个月的利息作为违约金（最低4000元）；2年之后，无违约金。

    一般来讲，商业银行收取违约金的期限不会超过3年（还贷期限），期限过后，违约金会取消或逐渐减少。

    此外，依据银行的规定，提前还贷的客户要提前一周到三个月提出书面申请，且约定好还款日期。而后依照约定的日期，携带身份证、与银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表与提前还贷协议，并依照银行的要求，把需要还贷的款项存到贷款人扣缴贷款本息的账户上，银行自动扣收。当然也有银行可以随到随还。

    值得一提的是，在《证券日报》记者咨询过程中，多位银行工作人员建议，与近期银行理财收益率做对比，对于房贷利率享受了九三折和更低折扣优惠的购房人而言，提前还款并不划算。