政策金融双赋能 京沪深楼市暖意涌动

    本报记者 李冰 熊悦

    春潮涌动，暖意渐传。

    一线楼市“暖流”涌动，市场企稳态势愈发清晰。紧扣“十五五”规划中“推动房地产高质量发展”的战略方向，锚定2026年政府工作报告“着力稳定房地产市场”的部署，政策引导与金融实践同向发力，持续激活一线市场，推动房地产行业良性循环。

    2026年2月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会等五部门发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》）。截至3月25日，该项新政已落地实施满1个月。上海链家研究院数据显示，2026年3月1日至3月23日，上海市二手房成交2.24万套，成交量较2025年同期增长11%。不只上海，目前北京、上海、深圳三地已同步下调个人住房贷款利率与首付比例，三地因城施策优化举措全面落地，相关政策已进入平稳观察期。

    《证券日报》记者专程赴京沪深三地开展实地调研，面对面对话金融机构从业者、房产经纪人员、购房居民、售房业主等多方市场主体，全方位摸排一线市场真实情况。综合调研情况来看，三地核心区域楼市已呈现企稳态势，贷款购房的刚需及改善型需求成为当前市场交易的核心主力。

    政策、金融双发力

    切实降低置业成本

    在宏观政策框架下，京沪深三地均推出了因地制宜的楼市松绑政策，从放宽限购、优化商贷政策到加大住房公积金支持等，精准支持居民合理住房需求，形成政策合力。

    前述《通知》显示，对住房限购、公积金贷款、个人住房房产税等七方面政策进行优化调整。在此基础上，当地商业用房信贷政策进一步优化。自3月16日起，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

    上海链家研究院负责人李根在接受《证券日报》记者采访时表示：“当前上海链家日均带看量较楼市新政前增长30%，日均新增客户量较新政前增长51%，客户入市信心较新政前明显提升，带看及成交均十分活跃。”

    北京则在2025年先后发布两份进一步优化调整房地产相关政策的通知文件。2025年8月8日，政策放宽五环外限购，即在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数；2025年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会等部门再次发布楼市新政，调整非本市户籍居民家庭购买五环内、五环外商品住房的缴纳社会保险或个人所得税年限，并在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。

    记者从多家国有大行了解到，目前北京商业房贷以5年期以上LPR（3.50%）为定价基准，多家银行实际执行利率普遍为3.05%。记者测算发现，以购买五环内二套住房为例，贷款100万、等额本金分30年还清，对比2025年12月24日前执行的3.45%利率，新政后月供可减少百元以上，累计还款总额能节省数万元。

    深圳市自2025年9月6日起施行优化调整房地产政策措施，包括优化调整个人住房信贷政策等。其中，商贷利率不再区分首套住房和二套住房。

    “去年以来，一线城市密集出台降低首付比例、下调贷款利率、优化限购限贷等调控措施，有效降低了居民购房门槛，形成了强有力的金融支持组合拳，带动了市场情绪边际修复。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《证券日报》记者表示，究其原因，一方面是新政显效，有效带动了潜在购房需求释放；另一方面，核心城市优质板块价格已逐步接近合理水平。当前市场呈现明显的结构性分化特征，核心城区优质项目交易活跃度较高，而远郊区域库存压力仍存。

    一系列政策组合拳叠加金融赋能，一线城市楼市交易活跃度持续提升。3月16日，国家统计局发布2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，70城商品住宅销售价格环比降幅持续收窄。

    国家统计局数据显示，2月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平。其中，北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%；一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点，其中北京和上海分别上涨0.3%和0.2%。

    “从客观数据看，一线城市楼市已经出现了积极表现，尤其是房价的调整和政策效应的释放，已经发挥了非常好的综合效应。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉《证券日报》记者，就上海楼市而言，此轮市场成交放量并非单一因素驱动，而是多重利好因素作用叠加的结果：一是政策红利持续释放，金融赋能精准滴灌，为市场注入强劲动力；二是价格调整到位，信心逐步修复；三是潜在需求客观存在。

    中介“忙起来”

    见证一线楼市暖意

    “向阳花木易为春”，一线房产买卖经纪人最能敏锐感知楼市的暖意。在新政的赋能下，京沪深楼市交易活跃度显著提升。

    “早上七点吃了三个鸡蛋，一直忙到晚上八点多。”北京新房销售员李凯（化名）的亲身经历，生动展现了新政落地后的市场热度。他坦言，仅周六一天就完成7单签约，连午饭都要提前预定。李凯的情况并非个例，而是京沪深三地房产经纪人中的普遍现象。

    夜幕降临，北京市西城区某房产中介门店依旧灯火通明，三间签约室座无虚席。墙上挂满业主与购房者送来的锦旗，打印区不断输出着房屋交易合同，处处透着忙碌的气息。北京二手房经纪人张丽（化名）在接受采访时，咨询与带看电话接连不断。她告诉记者，近期客户约看、业主挂牌、政策咨询需求明显增多，门店内部成交喜报频频刷屏。仅3月14日当日，区域成交量便超170单，其中4个大区成交5单以上，9个大区成交4单。

    千里之外的上海，房产中介同样忙碌。经纪人陈俊（化名）即便到了晚上九点，仍在回复客户的看房咨询。他表示，年初以来市场节奏明显加快，咨询、带看量持续上升。《通知》落地的当天，业内同行便迅速梳理解读并转发推广，客户咨询量进一步攀升，中环内高性价比房源成交尤为活跃。

    某房产交易平台经纪人向《证券日报》记者提供的数据显示，仅3月14日当天，该平台上海二手房成交量便突破1400套。

    这份忙碌的背后，是中介行业的主动求变。记者走访发现，多家房产中介门店已加强政策培训，确保经纪人精准掌握最新政策，熟练掌握首付比例、房贷利率调整等核心内容。房产经纪人的忙碌身影，成为当前楼市回暖最直观的生动注脚。

    交易两端各有考量

    助力产业链稳健发展

    楼市新政的核心红利，不仅惠及买房人，更深度惠及整个楼市生态，为行业良性循环注入了强劲动力。政策端精准施策、因城发力筑牢稳定基础，金融端精准滴灌、主动作为形成合力，推动行业稳步向高质量发展迈进，实现楼市生态的正向闭环。

    刚需购房者的感受是，“够得着”的房子变多了。在北京工作的李辉从2025年初开始看房，因预算有限一直犹豫不决。原本只能负担得起一居室，新政出台后，现在能买得起小两居，近期准备出手。

    住在上海市闵行区的上班族刘宏也坦言，身边非沪籍的同事朋友近期讨论房子的话题增多，“现在政策利好，有朋友也在慢慢观望，看看合适的房源”。

    改善型群体借助政策东风，优化居住条件。置换需求的释放，不仅盘活了存量房源，更提升了市场的流通性，助力楼市生态形成“卖旧买新”的良性循环。深圳的王宗旭计划购入一套二手房，他表示：“目前还在观望，主要是出于改善需求，想置换核心区域的房子，对我来说这算是一笔稳健的资产配置。”

    与买房人积极入市相对应，卖房人的心态也在新政影响下发生微妙变化。有置换需求的卖房人成为新政的积极响应者，他们趁着市场热度，主动挂牌、适度让利，希望尽快售出房源以完成置换；也有部分卖房人挂牌只为变现离场，丰富了市场供给层次。

    《证券日报》记者曾陪同购房者张俊洽谈一套意向二手房。该房源挂牌价528万元，谈判前中介曾透露，按业主此前心理价位，成交价有望降至500万元以下。然而谈判过程中，业主态度却发生明显转变，显现出“惜售”心态，明确表示价格低于500万元不予出售，此次洽谈不足一小时，未能达成交易。不过，此类个别业主的惜售情绪，反而从一个侧面折射出当前市场信心正逐步修复。

    张丽向记者表示，自己负责片区的成交量确有回升，但房价并未出现普涨行情，仅部分核心区域的优质房源价格呈现小幅上涨态势。

    整体来看，新政落地后，京沪深楼市活跃度持续提升。无论是置换、变现还是观望，市场主体都在根据自身需求寻找最优解。这种多元化的市场行为共同构成了健康有序的楼市生态，而活跃度的提升与交易的理性回归，进一步巩固了楼市企稳的态势。

    在曹晶晶看来，本轮政策优化呈现“因城施策、精准滴灌”的特征，通过购房资格梯度松绑与融资成本下调协同发力，切实降低了居民置业门槛。

    更为重要的是，作为拉动整个楼市企稳回升的重要支点，一线楼市企稳修复将为市场持续释放积极信号，有助于推动整个房地产市场巩固基础。

    “当前一线楼市企稳已对产业链上下游带来积极影响。以上海二手房为例，核心区域二手房交易持续活跃，直接带动家装、家居、家电等后续消费业务的快速增长。”严跃进表示，当房地产市场向好、企业资金状况改善，叠加人们对高品质居住需求的提升，也会为AI、机器人等新兴领域带来更多的市场需求。

    苏商银行研究院高级研究员杜娟表示：“房地产业链条长，上至建筑建材，下至装修家电，覆盖多个门类。楼市的企稳不仅是市场交易的回暖，更是整个产业链的复苏与消费的拉动，这种多维度的正向反馈，不断完善楼市生态，形成‘市场企稳、产业链复苏、消费升级、生态优化’的良性循环。”

    对于购房者，杜娟建议，首要的是满足居住需求；其次是考虑购买力，关键是要量力而行、增强权益保护意识；第三是关注附加支出，需综合统筹资金；第四是及时关注新政，争取相关支持。

    政策与金融双向发力，不仅有效降低了居民购房门槛，更在缓解房企流动性压力、拉动房地产上下游产业链复苏等方面发挥了重要作用，为房地产生态实现良性循环、高质量发展注入持久动力。