本报记者 杜雨萌
这一次，北京也拓宽了“认房不用认贷”政策的适用边界。10月31日，北京住房公积金管理中心发布的《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》明确，2023年11月1日起，公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况。也就是说，即便此前有过商业贷款记录，但只要在北京市无房且在全国范围内无公积金贷款记录，即可执行首套住房公积金贷款政策。
过去两个月，与稳楼市有关的重磅政策渐次落地，同时相关数据也显示，部分购房者在利好政策的推动下加速入市，房地产销售端开始出现回暖势头。“金九银十”期间楼市成色相对较足，但部分重点城市政策效果持续性仍显不足，这也让业内期待后续会有更多的务实举措落地。
“金九银十”成色相对较足
自7月份中共中央政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，一系列提振房地产市场的政策相继落地，涉及降低首付比例、降低存量首套房贷利率、放松限购政策、“认房不用认贷”等等。而市场也对政策“组合拳”给出了最真实的反馈，直观表现为“金九银十”期间购房者置业和置换意愿的明显上升。
从国家统计局公布的前9个月全国商品房销售数据来看，尽管商品房销售面积和商品房销售额同比依然下降，但下降速率正在放缓。同时，克而瑞地产研究中心对9月份单月数据进行了计算，9月份数据表现为：商品房销售面积和商品房销售金额实现环比47%和42%的涨幅，单月绝对量仅次于今年3月份和6月份，与前8个月月均成交相比，9月份销售面积、金额高于均值17%和12%。另外，虽然9月份商品房销售面积和商品房销售金额同比仍下降了10.1%和12.9%，但其分别较上月收窄2个百分点和3.4个百分点，同比双双连续4个月收窄。
“今年楼市‘金九’成色较足。”东方金诚高级分析师冯琳向《证券日报》记者表示，在首付比下调、二套房贷利率下限降低，以及“认房不用认贷”和放松限购等措施全面发力下，以刚需和改善性需求为主的购房需求正在回升，政策效果在销售端已有一定体现。而从10月份来说，在季节性波动的影响下，预计全国商品房销售面积会较9月份有一定幅度下滑，但仍将明显高于7月份和8月份，即楼市“银十”成色也会较高。
据中指研究院监测统计，2023年10月份，重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约5%，在低基数下，同比降幅收窄至约12%，部分重点城市政策效果持续性显不足，市场活跃度较9月份出现回落。
对此，中指研究院分析师孟新向记者表示，10月份以来，多数城市成交量的不及预期及市场情绪走低，一方面在于房价仍持续下跌，且二手房挂牌量大增，由此进一步加大了购房者观望情绪，使其对后市信心偏弱；另一方面，房企风险尚未完全出清，购房者对期房交付的担心依然较重，进而影响了一部分购房需求的释放；此外，当前核心城市尤其是一线城市的楼市政策仍存在放松预期，这也让部分购房者选择继续观望未来政策变化。
“在多项利好政策带动下，楼市‘金九银十’期间重点城市的市场情绪确实有所提升，但目前看，楼市整体销售规模仍处低位，市场修复较为缓慢。”孟新增表示。
政策优化仍有空间
必须承认的是，尽管当前房地产市场正在发生一些积极变化，但“市场需要更长恢复时间”已成为业内普遍共识。因此，对其走势更要保持合理预期。
孟新增以超预期落地的“认房不用认贷”政策举例称，该政策带动了部分核心城市购房者换房需求的释放，但考虑到置换房产需要一个过程，所以这部分需求实际传导至销售端仍需一段时间。综合来看，当前楼市优化政策落地虽然对部分核心城市产生了一定效果，但政策效果持续性尚不稳定。预计未来两个月，多地楼市去化依然承压。不过，若后续政策能进一步跟进落实，同时房企在年底加大供应力度，预计核心城市房地产市场有望逐渐企稳恢复。
在冯琳看来，为巩固当前楼市开始出现的企稳回暖势头，预计接下来政策面还将在需求端持续用力，其有三方面重点：一是在“因城施策”原则下，有序放松一线及重点二线城市限购，重点满足刚性和改善性需求。二是继续引导房贷利率下调，这是扭转楼市预期、提振市场信心的关键一招；三是通过全面推行“带押过户”等方式，进一步激活二手房市场，同时部分地区可以考虑对房地产交易环节实施更大幅的税费减免。而在供给端，当前的关键则是要切实加大金融对房地产行业的支持力度，有效缓解重点房企信用风险，这对改善市场预期具有重要意义。
“参照广州近郊取消限购，未来不排除北京、上海、深圳按照‘因区施策’原则，优化其限购政策。除此之外，北京、上海优化普宅认定标准、降低首付比例等亦是重要方向。”孟新增表示。
（编辑 上官梦露）
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