存量房贷利率下调势在必行，有大行已制定调整预案，专家建议：可阶段性普降20个基点

    7月中旬以来，监管层数次就存量房贷利率调整作出指示，多个城市相继跟进释放积极信号。近日，招商银行、农业银行、建设银行、平安银行、华夏银行、中信银行等多家银行就存量房贷利率调整一事作出回应。据了解，目前，监管部门具体的指导方案还未出台，多数银行表态正在研究，准备预案，并积极与监管沟通。

    业内人士分析指出，存量房贷利率的调整不会出现“一刀切”的情况，大概率会根据城市级别不同、房贷金额等因素进行“一城一策”。

    例如，中信银行副行长谢志斌表示，从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情。但是从区域情况看，历史上房地产政策是“因城施策”的，各地区房贷利率差异较大，存量房贷利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。

    多家银行表态

    8月29日，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图在网上传播，图中显示交通银行拟于8月30日召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议。有媒体报道称，该截图信息为真。

    事实上，在近期举办的中期业绩报告会上，多家商业银行管理层已就存量房贷调整事宜进行表态，意指存量房贷利率调整箭在弦上。

    例如，8月29日，在农业银行中期业绩发布会上，该行副行长林立透露，近期央行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率：“在有关政策方案明确之后，我们将抓紧制定具体的操作细则，尽快完成合同文本的准备，加紧系统改造调整等方面的工作，积极做好组织实施。”

    此前一日，招商银行召开2023年中期业绩交流会，针对息差收窄、存款房贷利率调整、零售业务发力点等热点话题作出回应。会上，招商银行行长助理彭家文表示，“我认为接下来净息差管控压力还是很大”。其指出，LPR贷款利率下调的空间还是存在的，存量房贷利率的调整大概率要实施，这些因素可能都会对净息差带来比较大的压力。

    彭家文介绍说，目前招商银行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。从内部测算的结果来看，存量房贷利率下调总体可控，后续招商银行会做好资产负债配置和结构安排，平衡好风险和量的增长关系。

    8月28日，华夏银行行长关文杰在中期业绩发布会上指出，存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定的影响，该行也将在监管部门的指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展，履行好社会责任。

    在8月25日举行的2023年半年度业绩发布会上，中信银行副行长谢志斌表示，该行密切关注监管导向和市场的动向，对行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整，已做好了预案。后续该行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求。

    此外，建行首席财务官生柳荣在该行中期业绩发布会上表示，存量房贷利率下调确实将对银行后续的净息差水平产生一定影响。由于监管部门具体的指导方案还没有出台，各家银行还在保持积极沟通，现在测算有一定难度，但总体上会对银行的净息差带来一定下行压力。

    存量房贷利率调整难“一刀切”

    业内普遍认为，调整存量房贷利率利好颇多。例如，林立认为，存量房贷利率调整有利于减轻部分存量贷款客户的财务负担，也有利于商业银行平滑提前还贷压力，有利于平稳经营。

    “降低存量房贷利率短期内对银行有损失，但中长期看增加了信贷的稳定性。”易居研究院研究总监严跃进向记者指出，类似政策下，提前还房贷的操作减少了，也客观上对各个购房者的月供产生了减负的压力。所以从这个角度看，其也是有助于防范化解金融风险问题的。各地要积极落实相关政策，尽早出台，减少购房者或月供家庭的焦虑和负担。

    《》记者注意到，早在今年7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜就在发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”而自监管层释放存量房贷利率调整的信号以来，一个半月内，包括郑州、江苏、嘉兴等地积极响应，并提出相关建议。为何时至今日，降低个人存量住房贷款利率为何迟迟未能进入实操状态？

    对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向《》记者分析说，任何一个政策的实施都不是独立的，需要充分考虑该政策实施后可能会引起一系列的连锁反应，因此，在正式实施某项政策之前，需要充分考量整体情况。申万宏源亦在研报中表示，居民存量房贷利率下调将开始启动，而考虑银行和居民之间的博弈，调整的时间会拉长，而非“一蹴而就”。

    业内认为，存量房贷利率的调整不会出现“一刀切”的情况，大概率会根据城市级别不同、房贷金额等因素进行“一城一策”。

    例如，中信银行副行长谢志斌表示，从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情。但是从区域情况看，历史上房地产政策是“因城施策”的，各地区房贷利率差异较大，存量房贷利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。

    中泰证券（600918）在研报中指出，复盘2008—2009年的存量利率调整情况发现，国内个人住房贷款余额由2008年末的3万亿元上涨至2023年3月末的38.9万亿元，存量规模是当年的13倍。“预计存量房贷利率下调比例不会很大。鉴于目前的按揭贷款体量和规则与2008年有较大差异，预计针对不同地区、不同信用主体的政策也将不同，相较当年要更加复杂和个性化。”中泰证券认为。

    严跃进建议，在今年和明年各个银行可以针对存量房贷利率客户进行普遍下调20个基点。“这样做的好处是，很多地方增量房贷利率都下调了至少20个基点，所以存量房贷跟着这个节奏，本身也有一定的合理性。同时也不会对银行的利差等产生过大的影响。且可以规定此类政策是阶段性的，主要在2024年12月份前有效。”严跃进认为。