绿城中国股东大会：经营无硬核风险 投拓“叫好又叫座”

    本报记者 袁传玺

    走过一季度的“淡市旺销”后，接下来的两个月，楼市表现平淡，百强房企销售继续转弱。但在当前不确定且有波动的市场格局中，可以看到的确定性是，头部房企韧性更强，销售、融资以及投资扩表等优势愈加明显。

    据中指研究院数据显示，2023年1-5月，TOP100房企销售总额为29661亿元，同比增长8.4%，其中，TOP10房企整体销售额的均值同比增长17%，远高于行业平均水平。值得一提的是，位列第7名的绿城中国实现合同销售额1086亿元，以38%的增速，权益销售额亦位列第九的成绩，向外界释放了淡市中的“经营稳健，持续向好”的积极信号。

    “公司‘有钱有地有人’，销售、拿地权益比例提高，运营管理全面提效，融资渠道畅通且平均融资成本仍有下降空间，业绩、派息均有望实现稳健增长。”兴业证券在研报中指出，“我们预计2023年和2024年，公司归母核心净利润为63.5亿元和68.4亿元，分别同比增长1.7%、7.7%。”

    致力提升利润及股东回报

    信心来自三大支撑力

    当下，房地产行业正经历着整体缩表、利润率下行。在投资者对开发商普遍缺乏信心之际，近日，绿城中国董事会主席张亚东在股东大会上表示，“在利润兑现方面，这几年绿城确实取得了一些成绩，但还远没有达到预期，特别是在这几年房地产调控过程中，项目毛利率、净利率会比较低，甚至有些项目会出现亏损的情况。”

    不过，张亚东给股东们吃下定心丸，他表示，在利润总额方面，基于前几年产出，现在利润额度在未来会有良好的增长前景。

    在业内看来，张亚东对增厚利润规模的信心，主要来自三大支撑力。

    第一大支撑力来自于市场占有率的提升，即销售额规模决定利润总额的盘子。张亚东接手掌舵绿城后做过“2025规划”，正如他在此次股东大会上所示，2018年绿城规模占行业的1%，2022年已经是2%。今年如果全行业是10万亿元的规模，绿城的市场占有率将提升至3%。基于此，到2025年，他预计绿城利润的增长和前几年比不是一个量级，而是在更大量级上。

    第二大支撑力是项目权益占比的提升。过去三年，绿城中国一直在着力提高项目权益占比，这是从唯规模论转向实现有质量增长的必经之路，也是一条不好走的路。截至5月底，绿城中国自投项目权益销售金额为520亿元，同比增长66%；对应权益比例为63%，同比提升8个百分点。据张亚东透露，预计绿城明年项目权益占比会提升至70%以上。而随着高权益项目开发和结转增多，上市公司股东权益应占收入有望会随之上行。

    第三大支撑力是精准投资对利润空间的提升。即便在面对历史遗留问题需要出清，行业下行导致需要计提资产减值准备的双重压力下，张亚东也敢于向股东承诺利润总额会大幅增长，真正的底气在于过去几年所拿地块有较大的利润空间。张亚东直言，2022年和今年以来拿的地，利润比以前不是好一倍，有些好三倍，甚至好几倍。这两年拿的地在2025年开始兑现，利润会有不一样的呈现。

    精准拿地“做一成一”

    去化率是投资指挥棒

    精准投资是权益销售额和利润规模提升的核心要素，高去化率则是保障流动性安全的关键抓手。对还有能力投资扩表的房企而言，差异化精准投资，聚焦高流动性地块投资，这两点至关重要。

    “当前房地产市场的核心词就是分化和不确定性。今年热的更热、冷的更冷，马太效应更加明显。”张亚东表示，对于行业，“我们比别人更乐观一些，对绿城来讲危中有机，是持续向好的发展机会。”

    基于这样的市场研判，对于公司的经营安全，张亚东笃定地回复股东们：没有硬核风险。“我们现在存在着拿地不足，会出现规模缩减的难点。这不是风险。”

    对于这个难点，绿城选择两条腿走路，首先是积极参与公开市场竞夺，其次是甄选收并购标的。在城市选择方面，绿城也会考虑"10+25"之外的城市，如绍兴的上虞区等，看准机会部署。

    据中指研究院统计数据显示，今年1-5月，绿城中国新增货值行业排名第六，比去年同期晋升两名。同期，权益拿地金额位居行业第五名。由此来看，在当下冷热不均的市场格局中，绿城算是投拓较为积极的房企，但其拿地逻辑却颇为理性。

    在业内看来，绿城拿地有三条铁律，一是去化率要够高；二是尽量当年转为销售额；三是收益率要达到内部标准。核心内在逻辑可总结为一句话，做到“投一成一，叫好又叫座”。

    以2022年的拿地情况为例，绿城中国去年拿了27个项目，其中，18个项目当年清盘，16个项目开盘去化率达百分之百。从“叫座”来看，以前老大难的车位销售也在2022年得到了大踏步前进。

    正如张亚东所示，“今年我们坚持‘投一成一’，坚定地收敛聚焦，让投资更加稳健。今年以来，我们拿了560多亿元的货，目前有三个项目已经实现首开，去化率是100%，今年所拿地块整体已有超过10%转化为销售，回款非常不错，是叫好又叫座的呈现。”

    对于这些经营成果，投资人普遍持肯定态度。而对于接下来的市场表现以及绿城对股东们的承诺兑现程度，则有待后市观察。

（编辑 张芗逸）