本报记者 王丽新
9月19日，由万科集团拆分的万物云（02602.HK）发布全球发售公告，于9月19日至9月22日开启招股，预计9月29日于港交所主板挂牌上市。
根据公告，万物云拟全球发售1.167亿股，其中香港发售11.67万股，初步占比10%，国际发售1.05亿股，初步占比90%。预计发行价介乎每股47.10港元至52.70港元，中信证券、花旗、高盛担任联席保荐人。
有业内人士称，就目前万物云的发行定价来看，万物云的市值则约在550亿港元-620亿港元之间，市盈率与中海物业相近，折合2022年PE预计在26倍左右，基本与市场现状相符。
估值合理且理性
预计至多募资61.5亿港元
从是否会上市，到筹备递表，再到通过聆讯，万物云向资本市场迈进的每一步都备受关注。递表五个多月后，如今的万物云，只待“临门一脚”。
但与大多数房企拆分物管业务上市相比，万物云来的稍微晚一些。据不完全统计，H股目前共有60家上市公司，就行业发展本身来看，目前资本市场表现与行业基本面表现有一定差异。不过，从物管企业今年IPO表现来看，港交所今年尚未迎来头部物管企业，万物云的到来，有望为物管板块的整体表现带来正向影响。
从港交所新股市场的募资情况来看，不包括二次上市、双重上市、介绍上市及转板，年内目前共成功发行46单IPO，总募资约74.97亿美元。其中，募资规模在1亿美元及以上的IPO共16单，共计募资约62.74亿美元，而回顾这16单IPO的首日表现，录得4涨5平7跌，上市至今股价仍维持在发行价上方的仅3单。
而据万物云披露的信息，此次发行规模预计8亿美元-9亿美元，将成为2022年至今港股市场规模最大的首次公开发行。待全球发售完成后，预计万物云至多募资61.5亿港元。
在业内看来，万物云这一融资规模比之前预计的稍微减少，其背后或是受多重因素影响。一是与房地产行业进入调整期有关；二是近期资本市场表现较为低迷；三是物管板块经历过个股市盈率PE80倍的“高热”，此后已逐渐回归理性，当下行业平均市盈率虽降至13倍上下波动，但毋庸置疑的是，即便在冷淡市场环境下，基本面好的头部物管企业仍旧有获得相对合理且理性估值的能力。
从横向对比来看，以万物云的定位、规模和经营质量以及预计PE26倍的表现来看，目前仅有华润万象生活的总市值高于万物云。截至9月19日收盘，华润万象生活总市值784亿港元。
走上独立市场化发展之路
关联方稳健护航迎来发展机遇期
事实上，曾经大热的物业管理板块在经历了长达一年多的杀估值之后，9月初至今已现筑底企稳迹象，估值消化较为充分，边际向上拐点或已为时不远。
多位业内人士认为，对于资本市场来说，行业内独立性高、有强大外拓能力、财务经营稳健、关联地产公司发展稳健的物业公司，未来股价将会根据经营的情况有所体现。
对万物云而言，万科集团分拆其上市，乃是增发新股，不存在老股出售。从万科集团分拆出来独立上市，母公司万科的稳健将为其增信背书。
正如天风证券在一份研报中指出，在逆周期环境下，优质信用主体将迎来发展机遇期，在关联方稳健护航下有望实现规模及业务的快速突围。
“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。”万科董事会主席郁亮曾表示，“分拆万物云不是‘卖猪仔’，而是希望通过上市获得更大发展空间。“
当下，房地产市场进入存量与增量双轨并行发展阶段，就投资者来说，万物云是万科养大的第一个孩子，其上市后，双方的业务协同能力及未来在商业模式创新方面，将为探索房地产发展新模式打开想象空间。这或许是在正式路演前，已有多名国际、长线、产业基金等基石投资者入局万物云的背后原因之一。
值得一提的是，在今年港股IPO整体遇冷的背景下，万物云几乎是唯一一家全部由市场化长线知名基金做基石的标的。当然，物管行业是长赛道生意，当下还没IPO的头部物管企业已寥寥无几，投资万物云可以说是，只有瞄准头部优质信用企业，才有长线投资和未来兑现价值的可能。
以复制“万物云街道”模式扩张
聚焦六个核心竞争力深挖“护城河”
与传统的物管企业不同，万物云以“社区居住消费服务+商企和城市空间综合服务+AIoT及BPaaS解决方案服务”三大业务板块为主营业务，围绕住区生活服务打造一个服务生态链，是万物云商业模式中最大的竞争优势。
在业内看来，与当下行业中其他物管企业相比，万物云的核心竞争力主要体现在六个方面：中国领先的小区、商企和城市空间服务提供商，拥有品牌势能；万科集团是公司的战略伙伴，双方相互助力、不断协同发展；不断创新，并持续领跑行业；拥有卓越的市场拓展能力以及成功的业务整合经验；长期投入科技研发，拥有行业领先的科技能力；“万物云街道”模式创造新的收入机会，实现规模经济。
简言之，以“全局空间的领导者与先行者”为业务定位，依托于品牌优势和服务质量，万物云的业务范围已拓展至物业管理以外的业务，并成为增长模式由小区、商企和城市空间业务体系协同驱动的领先服务提供商，为住宅小区、工作场所和公共建筑等多元化的物业以及覆盖业主、企业及其他机构客户的广泛客户群提供服务。
不过，外界对商业模式更为关注的是，万物云打造出的独一无二的“万物云街道”模式，具体而言，“万物云街道”模式是对既有商业模式的创新。在具有市场发展潜力的区域内，通过远程与混合运营管理提效、获客流程提效、多项目劳动力协同提效等手段，打造企业竞争优势。
通俗来讲，“万物云街道”模式走的是“复制-粘贴”路线，便于快速规模化扩张，一旦这一商业模型完全稳定，将为会万物云带来源源不断的良性现金流，推动业务高速高质增长。
在业内看来，上市之后，万物云的内生增长能力将得到进一步释放。据招股书显示，万物云募集的所得款项，约35%将用于而扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会，约25%用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，约20%用于孵化万物云生态系统，约10%用于吸纳及培养人才，约10%用于营运资金及一般公司用途。
在资本市场看来，作为中国物管巨头，万物云具有突出的抗周期与公共属性，从外部环境的行业空间、政策支持，以及内企业内部基本面的业务发展与业绩增长来看，万物云具有提升差异化竞争力、实现规模报酬递增的强力加速器，未来估值或将持续提升。
站在中国香港IPO市场的角度，万物云堪称难得的优质投资目标，可以帮助投资人穿越周期，在长坡厚雪的赛道上从容拥抱长期主义，一步步滚雪球，获得丰厚的投资回报。
（编辑 李波）
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