万科与广州市政府加强城市更新等合作 有望破除住宅开发路径依赖

    本报记者 谢岚 见习记者 李昱丞

    距离与上海市政府签署战略合作框架协议不到9个月的时间，万科又与广州市政府“牵手”。5月9日，广州市政府与万科签署战略合作框架协议，双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。

    对于万科的这一动作，中国人民大学副教授王鹏在接受《证券日报》记者采访时认为，这有利于万科业务线条的多元化，未来深耕城市更新、城市服务等存量市场，能够破除战略依赖和路径依赖，为其业务版图打造新的增长点。

    加码一线城市

    瞄准存量市场

    对于此次与广州市政府签约，万科董事会主席郁亮表示，万科高度重视在广州投资布局，未来将加快落实战略合作协议有关事项，积极参与广州建设和发展，为推动广州高质量发展贡献力量。

    在去年8月18日，万科与上海市政府签署战略合作框架协议，在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作。

    万科为什么频繁“牵手”一线城市？在中国人民大学副教授王鹏看来，大城市的房地产市场向存量市场转变，以万科为代表的品牌地产商对战略和业务进行调整，将原有的产业链延长至城市更新、长租公寓、市政建设等存量市场领域。

    资料显示，广州市、上海市等一线城市经历了高强度开发之后早已步入存量时代。以上海市为例，上海市统计局、上海市房地产管理局数据显示，早在2019年，上海二手房成交套数约为24.23万套，是一手商品房成交套数（13.50万套）的1.8倍左右。

    在这一背景下，一线城市土地资源稀缺，开发商通过招拍挂拿地面临的竞争也非常激烈。在4月29日深圳市2022年第一次集中供地中，万科、深圳市人才安居集团联合体与华润置地、招商蛇口竞争一个多小时，才拿下深圳市宝安区尖岗山片区地块，触及15%的溢价率天花板，同时需配建2.6万平方米保障性租赁住房。这也是万科时隔17个月重新在深圳市通过招拍挂拿地。

    事实上，万科公告显示，在2021年一整年里，其在北上广深的招拍挂市场上均颗粒无收。有分析人士表示，高溢价率土地不利于房企毛利率改善，而通过城市更新的方式曲线救国，或许不失为一种获取高性价比土地资源的好方法。

    破除住宅开发路径依赖

    有利于业务多元化

    有分析认为，万科与上海市政府、广州市政府达成战略合作框架协议，也能够帮助其多元化业务在一线城市生根。

    “以前开发商的业务就是拿地、建设、售卖，单条腿走路肯定会遇到很多问题。参与到城市更新、城市治理、长租公寓等领域，虽然利润没有住宅开发那么大，但也是一块可观的收入。”王鹏表示，地方政府也需要具备专业化能力的企业提供精细化服务，因此以万科为代表的品牌房企和地方政府战略合作，对于双方来说是一个互利共赢的关系。

    中国文旅创新创业智库丛书主编张德欣对《证券日报》记者表示，在地方政府不方便触及的领域，适合由企业或者行业协会来进入。对于万科而言，这种战略合作是一种很好的探索。

    截至目前，万科的多元化业务已初见成效。以物业服务为例，万科2021年年报显示，去年物业业务主体万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%，并且已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。

    在万科与广州市政府、上海市政府的合作内容中，城市物业服务是核心关键词之一，而这一重担大概率指向万物云。万物云披露的招股书显示，2021年其商企和城市空间综合服务实现营收86.93亿元，占营业总收入的36.7%，同比增速达到33.98%。而在养老服务、文旅产业、住房租赁等合作内容方面，万科目前亦有多元化业务对应。

    值得一提的是，今年前四月份，万科住宅开发业务实现销售额1373.40亿元，同比减少约四成。在房地产“黑铁时代”到来之际，住宅销售降速在所难免，定位为“城乡建设与生活服务商”的万科，无疑正加快不动产运营与服务的步伐。

    在2021年年报中，郁亮表示，未来经营、服务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。

（编辑 乔川川）