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7天内多家民营房企发布融资计划 多笔地产ABS融资将启动发行

2021-12-08 00:56  来源:证券日报 王丽新

    本报记者 王丽新

    随着近期融资环境有所放松,多笔供应链ABS融资计划获准发行,优质民营房企有望率先享受“红利”。

    12月6日,龙光集团宣布将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作;12月5日,碧桂园官微披露,拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品;同日,金地集团“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”获准发行,拟于2022年初上市。进入12月以来,7天内便有多家民营房企释放融资计划。

    对此,诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示,“房企ABS融资获批传递出房企融资环境有所放宽”,但值得注意的是,ABS融资更多倾向于资质较优房企。

    多笔ABS融资计划获准发行

    银行贷款、债券融资、ABS融资、信托融资、商票、关联方借款、夹层式资管计划、引入战略投资、定向增发等是房企主要融资手段。但从过往来看,民营房企通过前述手段进行融资并不顺利,不过这一境况或将迎来转机。

    对于发行供应链ABS产品,碧桂园指出,供应链ABS产品作为创新型融资方式,有助于上游企业拓宽融资渠道、降低融资成本、提高经营效率,从而增强碧桂园供应链体系内合作伙伴的竞争力。

    此外,万科也加入到ABS融资大军中。有消息称,万科拟于近期发行7.77亿元供应链ABS,并计划于12月份将2021年内供应链ABS额度发行完毕。

    “ABS融资从9月份起出现三个明显变化:一是发行总量大减,月度平均下滑30%以上;二是首次发行的融资项目数量收缩,月均为个位数;三是供应链ABS规模大幅下降,特别是10月份和11月份,供应链ABS规模不及9月份的三分之一。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星对《证券日报》记者表示,自11月份以来,CMBS/CMBN及购房尾款各仅有一笔新融资项目发行。

    此外,11月份,据上交所信息披露显示,多笔ABS融资计划已得到回应。例如“融创环球中心资产支持专项计划”显示为已通过、“中铁置业青岛中心资产支持专项计划”显示为已受理等。而进入12月份以来,更有多笔购房尾款、供应链融资计划项目状态出现更新。例如新铁鑫建购房尾款资产支持专项计划、绿城2021年度应收账款资产支持专项计划,均显示为已反馈。由此可见,各融资类别均已进入审核程序,ABS新增项目发行进入预热阶段。

    据中指研究院监测数据显示,2021年1月份-11月份,ABS融资总额占房企非银融资的22.4%,其中供应链ABS为融资主力,前三季度融资额占房企ABS发行总额的60%以上。

    陈星认为,房企发行ABS的另一个重要因素是增加融资的同时不会新增有息债务。但监管已将ABS融资纳入参考范围,隐藏债务作用将下降,发行动力也会随之减弱,因此预计未来ABS融资规模再度爆发的可能性不大。

   房企资金压力能否得到缓解

    12月6日,中国人民银行(下称“央行”)宣布将于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。对此,陈宵表示,上述举措有助于房企资金压力得到缓解,预计更多优质民营房企融资计划将会获得审批,融资规模或将有所扩大。

    值得关注的是,12月1日,中国银行间市场交易商协会受理碧桂园、龙湖和中海3家房企的中期票据注册申请。据悉,碧桂园和龙湖计划分别在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据,中海拟发行100亿元中期票据,募集资金均将用于偿还金融机构贷款。

    此外,自11月初中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会后,招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、美的置业等房企均表示,近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

    即便融资开闸,但部分房企资金链压力仍得不到缓解,流动性危机尚存。“今年房企到期债务压力较大,房企不得不动用存量现金偿还债务,现金流进一步承压。”中银证券研究部分析师夏亦丰指出,经估算在当前融资和销售环境没有改善情况下,预计2022年房企债券和信托月度净偿还量平均在600亿元左右,平均每月净偿还量/预计销售回款在9.5%-14.3%之间,说明房企未来一年刚性兑付的债务压力不断走高。

    在夏亦丰看来,目前民营房企仍处在持续出清过程中,可能需要1年或更多时间,房企的混沌状态大概率会延续到2022年年底。地方国企、城投平台托市将在集中土拍中成为主流,而城投平台拿地后大概率还是会找专业度更好的民营房企合作(不排除寻找央国企合作),预计有两种模式:一是一段时间后直接转让,民企或以收购形式进入;二是直接引入民企“操盘”。

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