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北京二手房现止跌“翘尾”迹象 卖房者降价少了部分买房者考虑出手

2020-01-06 21:03  来源:证券日报网 王丽新 郭冀川

    本报记者 王丽新 见习记者 郭冀川

    元旦刚过,李女士开始有点着急了。经常逛中介门店的她,最近听到的“降价”声音少了,“再等等”的心思开始动摇了,出手买房的想法变得强烈了。

    贝壳研究院的数据显示,2019年12月,北京二手房业主调涨挂牌价的现象,占比提高1.8个点,达到11.8%。虽然调降的行为仍是主流,但已有所下降。这与李女士的感受契合,也与《证券日报》走访调查后获取的信息一致。

    一个多月前,《证券日报》记者走访调查发现,北京二环内部分二手房主,甚至降价三十万元都买者寥寥,但现如今,房价下跌不再明显,议价空间缩小,虽然购房者尚未大面积出手,但购买意愿开始稍显积极了。

    在北京西城区广安门的链家网点,《证券日报》记者发现,屋内的销售人员明显比此前记者走访时要少了很多。有中介经纪人告诉记者,近期有部分购房者选择出手,2019年下半年以来,北京的二手房市场,终于有了一丝温度。

    “北京二手房市场确实出现了房价止跌迹象,但这只是短暂回暖。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时表示,房价止跌背后主要有两个原因,第一,2019年4月份至10月份,市场持续降温,年末市场成交量增加是低位修复的表现;第二,根据数据和调研,年末客户的资金相对充足,因此入市积极性有所提升,这一表现和往年年份类似,也就是说年末“翘伟”是每年的常态,不是2019年的特例。

    二手市场现短暂回暖

    回顾调控前夜,“卖家报价728万元,买家从7点砍价到夜里11点,745万元成交”的现实已经远去,在过去的一年中,买卖双方的位置发生了互换。卖房者的感受是从“一夜涨价20万元”到“不好卖”;买房者的感受是从“永远涨”到“再等等”,再到如今的可以考虑入市了。

    “年底冲业绩,大家都在外面跑,现在房价已经到了很低的位置,有的房主对市场涨价感觉无望,也愿意节前出手,购房者也乐于抄底,所以成交量有一定上升。”房产销售小张向《证券日报》记者介绍。

    上周她终于促成了两个月来的买房第一单,而这笔单子是她年中就开始介入的,像这样的单子还有几个,都已经差不多快谈妥了。

    “并不能说现在二手房市场全面回暖了,只能说2019年下半年市场遇冷的速度太快了,让很多购房者心理上都有了观望心态,但城区内毕竟大多数都是学区房,孩子可等不起,所以僵持了几个月,买房者的积极性开始提升了,现在的成交量依然很低,但比前几个月好很多了。”小张介绍,自己的购房客户,主要是购买学区房用于孩子上学,很多都定下来要在2019年买房,只不过因为房价下跌被延后了。

    《证券日报》记者随后走访了北京南城小区较为密集的洋桥地区,该地区的链家房产销售人员较多,对于记者想了解二手房市场情况,也反映较为平淡。销售人员介绍,周边地区房价基本止跌,但价格也是降到近两年的最低点。

    与之相比,几公里之外的马家堡地区,在我爱我家的门店,销售人员热情的推荐周边二手房源和亦庄等地的房,并且告诉记者周边地区的房价已经有触底反弹的迹象,成交量也明显上升,房东们售房的意愿也强。

    “作为二手房,房子的物业、楼栋外立面、小区环境等,都对其价格有着很深的影响,马家堡这里优质小区比较多,因此价格降下来的不多,目前房价比较稳定,有的好房源出来就被买方预定走了。”销售人员介绍,北京限购升级以后市场明显不好做了,销售手里谁的购房客户多,谁的成交量就高,房源反而不是太大的问题。

    卖方提价意愿升高

    “不同于调控前房价一路上涨,调控后成交均价随成交量的波动而小幅上涨、下跌,2019年全年均价与2018年持平。2019年12月北京二手房成交均价5.9万元/平方米,较调控当月历史峰值下跌12%。”贝克研究院在一份报告中表示,2019年末,北京房价不再是“内地第一”。调控前北京购房者买到一套房子平均需要40天,调控后成交周期持续拉长至三个月以上,客户快速成交率亦由64%降至36%。

    上述研究报告还显示,2019年底,北京链家库存房源的去化周期达18.5个月,业主想卖掉手中的房子平均需要近4个月。业主为出售所持房产要根据带看反馈数次下调报价,2019年北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万元/套,而成交房源均价为500万元/套,意味着从谈判到成交过程中,业主还需要降价近20万元。

    但市场低迷期持续时间已经很久了,年底已经有“翘尾”行情显现。对于北京目前的二手房市场现状,《证券日报》记者通过调查获得的信息或能窥见一二。

    在马家堡我爱我家门店,记者遇到一位来洽谈交易的买房者。一番攀谈后,对方表示,作为改善性住房,他对于购房并不着急,因此整个2019年都在看市场动向。

    “感觉2019年底明显跌不动了,而且不确定2020年是否市场回暖,既然价格已经跌到自己预期的位置,那就年前把事情定下来。”这名买房者显然对于购房的事情十分自信。

    相同的情况也出现在北京周边地区,在大兴黄村镇的链家网点,就有至少三家客户在与房产销售商谈。销售人员介绍,与去年相比,2019年这个冬天尤其的寒冷,幸好近期房价下跌的趋势已经缓和,购房意愿也有所提升,但比去年要大大不如,往年此时网点的成交量至少在十多单,如今不过五、六单,而且购房者大多数都是观望数个月甚至半年多的老客户。

    “业主预期有所改善,业主调价中涨价占比从10%提升到12%,但是整体市场情绪依旧较弱,成交周期依旧在延长。”许小乐向《证券日报》记者如是表示。

    该销售人员说:“大家普遍认为2020年不会再跌下去,甚至因为跌的太多有了上涨的预期,所以买房者有所松动,将来二手房买卖的工作更不好做,成交量可能变化不大,但一单交易可能要磨大半年。”

    正如贝壳研究院所示,2020已来,北京二手房市场步入调控后第四个年头,政策不会有大的放松,市场供需矛盾极大缓和,市场预期平稳,北京二手房市场将延续低位稳定态势,预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右,价格波动在5%以内。

(编辑 乔川川)

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