224亿溅起的深圳楼市浪花

    导读

    深圳长期以来，不仅市场上商品住宅奇缺，人才房更“无处安放”。此次拍卖，一个明显的后果是房价下跌的通道被彻底堵死。

    在全国的土地市场中，深圳用地稀缺，开发商“苦土地久矣”。多年来，无数开发商站在“围城”之外，徘徊许久而不得入。

    6月24日，深圳暴雨，一场大规模的土地拍卖照常上演，全部是住宅用地。

    众多开发商来不及思索这一行为背后的深意，已然纷纷上缴保证金，互组联合体，进入备战模式。

    从央企、国企到民营大房企、行业黑马，几乎能叫得上名字的开发商都出现在竞买名单中，光保证金就收了数百亿。

    最后的结果也超出市场预期，五幅宅地的可售楼面地价，有三幅都超过了之前的区域最高价。

    政府卖地收钱建人才房、房企补仓卡位、资本伺机逐利，二手房业主坐地涨价……，收金224亿后，这场被称为“史诗级”的土拍，正在悄悄改变深圳楼市的预期。

    开发商和二手房业主是最受益的群体。有业内人士乐观表示，深圳房价的下跌通道已被“彻底堵死”。

    各怀心思

    24日的土拍现场，近40家开发商挤满了交易大厅，央企国企、本地龙头、外来“过江龙”，都摩拳擦掌跃跃欲试，他们对于深圳土地的渴求由来已久。

    根据出让文件，本次土拍采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。“可以预料到现场竞拍会很‘惨烈’。”在竞拍前夜，第一太平戴维斯深圳公司副董事长吴睿断言。

    在众多开发商中，央企中海可谓准备充足。内部人士透露，公司事先对所有地块都进行了调研和测算，并预缴了保证金。

    大本营位于深圳的中海地产，曾是福田CBD的拓荒者，但近年来中海在深圳却面临无房可卖的窘境。“再不拿地，中海在深圳就要无米下锅了。”接近中海的人士说。

    24日下午15时23分，中海一头扎入竞拍最激烈的龙华地块。在竞地价环节，华侨城和金茂紧咬，中海只是观望；进入竞人才房环节，华润报出1.82万平，现场有人鼓掌，等候多时的中海突然举牌，以1.88万平击退华润，与龙光正面交锋。

    龙光是深圳土地市场著名的“地王制造者”，此前曾多次拿下深圳区域地王，此次也是志在必得。“28号2.2万平（中海）、19号2.22万平（龙光）、28号2.24万平、19号2.26万平。”双方激战几个回合，可售楼面地价已飙至6.7万元/平方米，面对龙光的决绝，中海惜败。

    拍卖至此时，五幅地块中的两块已落入他人之手，留给中海的机会不多了。中海转而将重点放在光明地块上。竞人才房环节报至1万平时，只剩中海与华润继续较量超12回合，最终，中海如愿拿下本次面积最大地块，总价54亿。

    相比本地房企，外来房企则是抱着战略卡位的心态。来自广州的越秀地产迫切寻求一张深圳入场券，交了至少四幅地块的保证金。在竞拍一开始，就对宝安尖岗山表现出十分强烈的意图。

    最终，经过32轮竞价，越秀以可售楼面价6.3万/平拿下，正式杀入深圳。

    闽系房企力高集团也想在深圳扩大版图，它选择了本地龙头佳兆业组成联合体，参与了一幅地块的争夺，但未能如愿。

    令人意外的是，金融机构也参与了竞拍。平安不动产旗下公司以最高限价24.71亿+配建40900平方米买入坪山地块，可售楼面价2.22万/平。

    记者注意到，房企四巨头的万科、碧桂园在本次土拍中并没有高调举牌，恒大、融创甚至没有参与。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“四巨头并不是不看好这些土地，而是他们觉得地价太高，性价比太低了。”

    推地背后

    土拍已经过去了几天，但在亲身参与了竞拍的程白（化名）心中，那场大战的硝烟似乎还未散去。

    静下心来，他才能深入去分析这场土拍背后的一些东西。“政府推地是为了增加供应，商品房、人才房的压力都很大。”他认为。

    去年6月，深圳出台被称为“二次房改”的住房改革方案，文件指出，2018年至2035年，深圳市要新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

    “深圳土地供应长期严重匮乏，其短缺程度堪称全国第一。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称。

    去年12月19日，深圳曾推出一宗住宅用地，因拿地条件过于严苛，导致流拍，此后就一直没有新地供应；而市场寄予很大期待的城市更新，进展非常缓慢。

    长此以往，不仅造成市场上商品住宅奇缺，人才房更“无处安放”。宋丁认为，这次一次性放出五宗地，清晰地反映了政府在供给侧强化土地供应的决心。

    据21世纪经济报道记者统计，本次土拍可提供约70万平方米的住宅；其中，人才房配建面积占比由初始的13.55%增至22.99%，净增65100平方米至252040平方米。

    下半年，按照深圳市政府的部署，还将分批供应住宅用地，稳定市场预期。业内预计，类似于此次大规模的土拍还会出现。

    供应之外，一向被认为财政充裕的深圳，面临的财政压力加大，比以往更加审慎地考量财政收支，也是本轮大规模推地的动力。

    宋丁指出，之所以赶在六月底快结束的时候推出大量土地，就和深圳目前经济发展形势严峻、财政未雨绸缪有关。

    年初，深圳财政局局长汤暑葵公开表示，政府2019年要“带头过紧日子”，压减三公、会议费支出等；今年以来，深圳已叫停了40多亿的“鲜花谷”、30多亿的深南大道改造等项目。

    虽然多年来深圳并不像很多城市那样依赖“土地财政”，但卖地带来的财政收入增加是显而易见的。本次拍地后，一共带来了223.84亿的财政收入，占深圳市今年本级财政支出计划的逾10%。

    预期改变？

    内外环境的变化推动了深圳市政府的推地之举，而最高兴的莫过于开发商了，不管拿地还是没拿到的，似乎都是受益者。

    本次土拍出现了两个新高位。以龙华为例，龙光拿下的楼面地价为6.7万元/平方米，业内戏称，龙华金茂地王要“解套了”。

    2016年，电建金茂联合体以楼面价5.68万元/平方米竞得龙华商住用地，刷新区域单价纪录；但拿地近两年，金茂府迟迟开不了盘。

    按楼面价算，龙光新地王比金茂高出1万元/平方米，给金茂府的定价带来极大的信心。

    据记者了解，目前金茂府样板房还没有开放，价格也没有确定，预计八月推出。

    而越秀拿下的宝安尖岗山宗地，可售楼面价约6.3万元/平方米。与此前的地王泰禾院子仅一街之隔。

    2015年12月，泰禾以57亿元夺得尖岗山两块居住用地。其中一宗楼面价约5.13万元/平方米，另一宗楼面价约7.99万元/平方米，刷新全国单价土地记录。

    三年多过去了，泰禾一直未能开盘。目前一宗地正在建设中，营销中心待完善，另一块地则处于荒置状态。本次土拍后，泰禾似乎迎来了转机。

    “按照以往的经验，凡是土地拍卖价格高的地方，周边的项目价格都很坚挺，甚至上扬。”宋丁认为，新拍土地价格对周边房价有明显的支撑作用。

    谨慎者正在变得更多。深圳一位大型开发商高管指出，地价到房价的传导效应，已不像楼市上升期那么明显。过去高价拿地企业是否能解套，要看市场对于房价的接受度，而非看土地成本。在目前的市场环境下，光明房价4万多、龙华6-7万，在售的老地王也不敢大幅提价。

    而对于新拍下的房企来说，在配建那么多人才房的条件下，拿地的开发商恐怕也没想怎么赚钱，有多少利润，“竞拍中间为什么那么多人停手，就是账算不过来，”这位高管透露。

    吴睿更提醒，开发商需认识到限价政策依然存在，高价拍地后政府限价，依然有解不了套的风险。

    不过，整体而言，本次拍出的地价对深圳楼市的心理影响仍然很大。宋丁指出，部分地块楼面价基本上接近周边的房价，“面粉贵过面包”又出现了，这会对市场、对开发商的心理有很大影响。

    拍地前，龙华房价三年未涨甚至阴跌，二手房长期徘徊在6万多/平方米；光明是这两年才火起来的新片区，房价基本在4万左右/平方米。

    高价土地价格给了房价上涨预期，“即使因为限价涨不了，房价下跌的通道也被彻底堵死”，甚至有业内观点认为，龙华、光明房价或就此被改写。

    21世纪经济报道记者注意到，拍地后，深圳有极少数新盘立刻表示要重新定价，地块周边的一些二手房业主，也跑到中介门店更改挂牌价。

    美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，在当前的市场环境下，业主并没有太大的定价权和话语权，“高价地块周边的新房开发商、二手业主，信心当然会变强，但光自己有信心是不足够的，要买家也有信心才行”。

    何倩茹称，暂时没有看到二手房大幅涨价的现象。

    对于新拿的地块，中原地产首席分析师张大伟认为，部分房企在豪赌限价政策放宽，心态过于乐观。按照这些土地的拿地价格，在当前限价政策下，这些房企很难盈利，入市压力非常大。