长租公寓陷入“瓶颈期”

    短短两三年，开发商在长租公寓的圈地扩张已渐趋沉寂。

    2019年，朗诗、远洋等房企剥离长租公寓业务，万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张。

    2018年，长租公寓问题频发，上海寓见、杭州鼎家多个长租公寓品牌爆雷，甲醛超标、黑中介、捆绑借贷平台等新闻接连曝出，负面缠身的长期公寓陷入信任危机。

    2018年四季度以来，房地产行业的下滑，融资环境的收紧，加之偿债高峰的到来，都在进一步压缩长租公寓的生存和盈利空间，此前多数靠主业补贴长租公寓业务的开发商们，也不得不收缩长租公寓业务。

    收缩之后的长租公寓进入了运营期。未来，决定开发商们租赁业务的根本，将是运营而非规模。

    开发商断舍离

    朗诗成为第一家公开剥离长租公寓业务的开发商。

    5月14日，朗诗绿色集团公告称，将处于亏损阶段的，包括长租公寓在内的5项业务以9.81亿元的代价剥离至控股公司朗诗集团。

    公告解释，集团长租公寓品牌“朗诗寓”作为创新类业务仍处于培育期，预计未来两年将继续亏损，日后将产生持续资本开支，剥离至控股股东朗诗集团，可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

    据朗诗公布的财务数据，2017年获得1.5万间房源，分布在国内主要一线二线城市；2018年达到了4万多间，而两年间该业务合计使上市公司亏损2.34亿元。

    6月初，有消息称远洋计划年内剥离旗下长租公寓品牌“邦舍”。截至目前，远洋未对此明确回应。

    远洋对长租公寓态度的转变，在2018年年报中便初露端倪，本次年报没有再提及有关长租公寓的计划。在今年的业绩会上，面对投资者的追问，远洋董事局主席李明未正面回复，仅强调要关注主业。据接近远洋的人士透露，不排除远洋将长租公寓业务出售。

    朗诗和远洋是开发商中布局长租公寓不算多的，在长租公寓领域雄心勃勃的万科，在跑马圈地后，也对长租公寓业务有所“收敛”。

    2018年，万科长租公寓业务覆盖了30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，当前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。

    早在2018年9月，万科深圳公司城中村改造暂缓推进，暂停拓展万村计划的新房源。

    2019年3月26日，在万科2018年度业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，“万村计划比我们一开始想象的要复杂，涉及的利益相关方太多，我们会稳妥推进已经获取的项目，尽快使其成为可出租的状态”。他坦言，长租公寓现在看起来要赚钱很难。

    类似地，碧桂园集团上海区域总裁高斌曾表示，长租公寓领域还处于前期业务培育的阶段，他给团队的考核指标是：不亏钱就是赚的。

    截至2018年7月底，碧桂园的长租公寓超过3万间房，公司曾设想的“长租城市”目前未实现。

    此外，世联行打造的红璞公寓经历4年发展，业务发展至北上广深、成都、杭州、郑州等30个城市，签约量超100000间，上线运营超30000间。但由于公寓管理业务亏损增加，新增公寓的装修改造等一次性投入成本分摊增加，目前世联行对红璞公寓的投入正在减少。

    “目前长租公寓普遍进入了发展瓶颈期”，深圳一名开发商人士说。

    融资再收紧

    房企收缩长租公寓业务的重要原因还在于，租赁融资不像2017年那么容易了，房地产行业整体的融资也在收紧。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，长租公寓很难盈利，原因在于房价、地价、融资成本都偏高，租金收入则偏低，这一矛盾在短期内很难解决。

    第一太平戴维斯华北区研究部负责人助理董事李想也指出，长租业务融资利率基本在5%以上，而长租公寓的回报率仅为1%-3%，一线城市普遍低于2%。

    由此，长租公寓必须得到金融和资本的支持，才能持续发展。

    2017年曾是长租公寓和金融资本的蜜月期。当年，不仅保利发行了首单租赁住房类REITs，建行等银行也支持开发商租赁业务。

    但到了2018年下半年，这一盛景不再。据克而瑞数据，2018年多家房企的租赁融资被叫停。包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券等。

    数据显示，仅在2018年四季度，超7家企业的租赁专项债券被叫停，总规模超200亿元。今年3-5月，房企曾迎来一个融资窗口期，但即便如此，能够获得租赁融资的也不多。仅有万科等租赁融资获批。

    进入5月份，监管层突然收紧了房地产的整体融资。5月17日晚间，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（简称“23号文”）精准狙击房地产信托和其他非标融资；6月初，市场传言部分房企公开市场融资受限，包括债券及ABS产品；随后在陆家嘴论坛上，监管层又直指房地产金融化的风险。

    “开发商做长租，一般都是靠开发主业支持，或者融资支持，现在融资困难了。租赁类的证券化产品发行也不容易。”前述开发商说。

    不过，也不是所有的开发商都收缩长租业务，还有不少公司逆势扩张，金融资本也看好这一领域。

    比如4月25日，平安不动产与旭辉集团首个长租公寓合作项目签订协议，未来三年内，双方将共同在北上广深及多个强二线城市布局长租公寓项目。

    这只是平安不动产涉足长租公寓的一个案例。未来十年内，平安不动产计划发展200万间、总面积约8000万平方米的长租公寓，长租公寓总资产管理规模将达到2000亿元。

    无论如何，长租公寓已经进入了一个新的阶段。前述开发商认为，长租公寓已经过了跑马圈地的规模扩张时期，接下来拼的是运营和服务，提升出租率和坪效才是根本。