社科院住房市场月度报告：“金九银十”落空 房价稳中有降

    日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组在2018年8月大数据房价指数（BHPI）的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2018年9月《中国住房市场发展月度分析报告》。报告综合推测，短期看一线、准一线及二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降；三四线城市房价涨速继续下降。

    根据数据跟踪情况，报告总结认为，一线城市房价稳中略升，住房供求矛盾长期存在，难以短期缓解；准一线及二线城市房价退热，但房价预期存在较高的不稳定性；三四线城市房价涨速回落，低库存与高空置同时并存。

    其中，一线城市租金上涨是住房供求矛盾增强的另一种表现形式，由于租房市场与住房市场的替代效应，租金上涨将迫使一部分租房家庭考虑购房，从而又会反过来增加房价上涨压力。棚改政策退出，调控政策从一二线向三四线深入，对三四线城市房价起到一定抑制作用。

    报告由此推测，短期看一线、准一线及二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降。三四线城市房价涨速继续下降。

    报告据此提出建议，一是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力。一、二线城市继续抑制投资投机，维持现有的限购、限贷等房地产调控政策力度不放松。部分快速上涨的三四线城市，督促其出台或加码购房需求控制政策。清理不合时宜的住房去库存政策。切实落实好地方政府稳定房价的主体责任，对稳定房价不力的城市兑现问责。坚持“因城施策”，避免系统性风险。

    二是分步推进住房预售制度改革。在“房住不炒”、清理行政审批权的大背景下，推进住房预售制度改革，是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。建议推动有条件的城市取消期房预售行政许可，同时加强事前、事中及事后监管；对于暂不具备条件的城市，逐步提高期房预售门槛，降低市场风险，保护消费者权益。

    三是规范住房租赁市场发展，多渠道扩大重点城市租赁房源。规范住房租赁市场发展，包括严控不具备自有住房产权的、轻资产住房租赁企业的证券融资，避免利用金融杠杆争抢房源；禁止诱导、哄骗租客将租金转为贷款分期；加快推进住房租赁立法，在发生经济纠纷时优先保护租户权益等。多渠道扩大重点城市租赁房源，包括加快对集体土地建设租赁住房试点的推广；对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓，给予更多的规划、土地利用、税收政策支持；出台可行性细则，支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。

    四是加大公共服务区域一体化力度。公共服务的一体化，有利于盘活存量房源，调节不同区域供求余缺，改善住房供求结构。加强对基本公共服务均等化的统筹协调力度，对于原来主要由地方政府兴办的基础教育等公共服务，在更高层面促进其区域一体化。