​穿越周期的全投资级房企样本

    落在企业身上的一束光，却能在行业里折射出更多色彩。

    9月30日，国际评级机构穆迪（Moody’s）发布评级报告，确认龙湖集团的发行人和高级无担保评级维持“Baa2”，展望稳定。

    结合此前标普给予的BBB稳定评级，以及惠誉给予的BBB稳定评级，龙湖集团已是连续5年保持境内外机构的“全投资”评级。在评级报告中，穆迪表示，Baa2评级反映了龙湖集团的强势品牌、优质的土地储备、强劲的流动性和稳健的经营和财务管理记录，龙湖集团不断增长的投资物业组合也将增加其经常性租金收入。

    一直以来，龙湖集团坚守严格的财务管理纪律，保持健康的财务盘面。截至今年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，一系列财务指标均维持行业内的较高水准。其中现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本进一步下降至3.99%，与中海、华润、金茂共同成为行业仅有的融资成本低于4%的四家企业之一。

    基于国际评级机构的挑剔眼光，穆迪的报告一定程度上印证了龙湖集团自身经营和财务的安全性。据统计显示，目前国内“全投资级”房企仅有7家，除龙湖集团外，分别为中国海外发展、华润置地、万科A、保利发展、中国金茂及越秀集团。

    今年以来，市场的周期波动加速了行业洗牌，部分房企甚至不乏一些头部国企均暴露出了债务风险。从穆迪等评级机构观察的维度可以看出，布局、管理、运营等硬实力，均是其考量企业安全度的范畴，而与企业性质并无绝对关系。具体到指标上，则是高能级城市的布局，商业、物业等经营性收入，以及低于行业的融资成本等等。

    9月初，摩根大通的一份研报也对国内房企的安全度做了划分。

    摩根大通将国内房地产开发商分为五大类，分别为“防御一类”“防御二类”“幸存者”“边缘化”和“出险”房企。“防御一类”房企，指的是国企开发商，或是由国资入股、有国资背景的房企，以华润置地为代表；“防御二类”房企则是信贷评级属投资级别的开发商，包括万科和龙湖；旭辉和碧桂园、远洋集团一同被摩根大通选入“幸存者”房企；其他2023年违约风险高及已出现债务违约或展期的房企，被分别划分至“边缘化”和“出险”类。

    摩根大通认为，“幸存者”“边缘化”类别的房企，通过配股融资风险更高。而对于流动性担忧较少的防御型公司，配售有助于改善信贷指标，为拿地和并购提供更多空间。

    事实上，在市场全面筑底阶段，上述被划归为防御型且保持“全投资级”的几家房企正撑起市场的活力。例如在接近尾声的第三轮土拍中，中海于北京强势斩获三宗热门地块；华润置地继续在深圳揽储，以封顶价竞得宝安区福海街道地块；保利发展延续上半年势头，竞得上海徐汇区龙华街道等地块。此外，龙湖集团也在土地市场表现活跃，于上海松江区广富林街道、北京顺义区顺义新城、以及安徽合肥经开区，合计获得3幅地块，合计金额超过51亿元。

    中金公司分析师预计，随着支持购房需求和“保交楼、稳预期”相关政策的进一步发力，以市场预期及基本面指标将得以提振和加速修复，在这一过程中财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企将受益较大。（吴展）

    （CIS）