提质控速富力集团进入高质量增长阶段

    富力集团（富力地产股票代码：02777.HK，连同其附属公司统称集团）2019年最后一个月权益销售178.5亿元，环比上涨三成。全年销售1382亿元，同比上涨5%。其中一二线城市贡献超6成，明显发力高质量增长。

    2019年，调控政策持续，提质控速成为更多企业的诉求。包括富力集团在内的部分房企将全口径销售转变成权益销售，以此真实反映企业运营及投资能力。此外，富力集团抢先布局城市更新、酒店自持物业等领域，寻求更广的高质量发展路径。

    一二线城市贡献超6成

    1月2日，富力集团发布的简报显示，12月份单月权益销售收入约人民币178.5亿元，销售面积达约133.96万平方米。与上月相比，销售收入和销售面积分别上升30%和5%。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升4%和7%。

    而纵观2019年全年，富力集团权益总销售收入共约人民币1382亿元，销售面积达约1254.76万平方米，较去年同期分别上升5%和23%。公司联营项目所占权益部分的销售收入约人民币123.1亿元，销售面积约91.39万平方米；海外项目销售收入约为人民币25.2亿元，销售面积约13.06万平方米。

    目前，除富力集团之外，包括碧桂园、华润、阳光城、佳兆业等多家房企都选择披露权益口径业绩。这表现了企业管理层对业绩高质量增长给予了更大的关注。

    对此，克而瑞解释称，在近年政策调控持续、企业规模增长放缓、龙头房企提质控速、追求高质量增长的行业发展趋势下，房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去。基于当前项目合作的增多，销售操盘口径和权益口径更能反映企业自身的营销、运营及投资能力。

    事实上，从富力集团2019年的销售业绩中，处处体现高质量增长的痕迹。

    据富力地产董事长助理陈志濠先生表示，富力集团12月份单月销售录得明显增幅，环比增长30%至人民币178.5亿元。集团2019年全年权益销售额达约人民币1382亿元，全年在售项目超205个，其中一二线城市贡献超6成，带动销售业绩。

    从富力集团各地销售情况看，广东省、浙江省、江苏省等省份对全年业绩的贡献均超百亿元以上。尤其是富力地产持续深耕的广东省权益销售达到155亿元。而在北京、上海、天津等重点城市也同样是富力集团销售的主力区域。

    城市更新助力高质量发展

    城市更新项目是富力集团超前布局的业务。目前，富力城市更新板块签约合作城市已超过60个，规划总建筑面积超6000万平方米。按货值算，一二线城市占比95%，大湾区占比70%。

    众多的城市更新项目为富力集团的土地储备贡献不小，并且有效降低土地成本。在富力中期业绩会上，富力地产董事长助理陈志濠先生表示，在城市更新项目方面，近期公司可以转化的土地规模超1000万平方米，按照估算销售货值可以达到2000亿元。

    近两年，富力集团的高质量发展不仅仅体现在房地产开发上。经过20年的发展，如今富力集团已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、物业服务及设计建造等领域多元发展的综合性集团。

    截至2019年6月底，富力集团拥有90家已投入运营的豪华酒店，由知名的酒店管理集团管理，连同在建及规划中的42家酒店，富力拥有酒店规模达132家，有着“全球最大豪华酒店业主”之称。此前，摩根大通的报告认为富力地产的酒店资产规模已达350亿元-400亿元人民币。

    众所周知，酒店是优质的经营性贷款资产。通过布局酒店业务，能够成为富力集团经营性贷款的融资主体，帮助富力集团拓宽融资渠道，进一步提升及多元化资产证券化业务。

    盈利增长推动股价上涨

    值得一提的是，2019年，富力地产在Ｈ股成功配售，为其后续的高质量增长提供了保障。

    2019年12月19日富力地产于收盘后正式启动配售，这也是其继2006年后首次实施H股增发。配售最终成功在询价区间上限定价，每股13.68港元，配售2.73亿股。本次配售获得中金公司、高盛及摩根士丹利等国际大行的充分认可支持，获得约6倍的认购倍数，也充分体现了机构投资者对其未来股价的信心。

    据悉，富力地产通过此次配售降低了对债务性融资的依赖、补充了权益资本的同时，优化了集团资本结构。

    包括瑞银及花旗等机构均表示本次配售改善集团流动性、有助降低负债比率。其中，摩根大通认为富力的配售消除了股价的主要压力，重申给予富力增持评级，目标价为19港元（2020年12月）。

    摩根大通认为，富力地产目前港股配股规模不大，仅为37亿港元，故不会影响富力的基本面，考虑到金融风险在2018年底达到顶峰，目前富力地产已经进入信贷宽松期。而且富力地产正进入资产收益回报期，而其拥有丰富的资产，预计该周期可能持续三年到四年。

    此外，摩根大通表示，富力合同销售增长正在趋于正常化，以目前的销售规模确保富力地产进入行业前列位置；更多的城市更新项目将会落地并转入土地储备；酒店资产可能会变得更加成熟，达到待处置状态。考虑到历史分红记录，该股票可能会重估。

    与此同时，摩根大通相信根据以往丰厚的派息记录，富力的股票会重新回到这样一个周期，2019年到2020年强劲的盈利增长将是关键的催化剂。因为随着销售透支可能会变弱，整体利润率得到了很好的保障，进而确保收益逐步释放。

    （CIS）