携手新经济 首单可扩募REITs发展新动能

    本报讯

    2019年3月20日，菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划成功发行，这是中国首单可扩募REITs产品、首单新零售基础设施REITs产品，近日将赴上交所挂牌交易。

    专项计划以菜鸟集团旗下的优质高标物流仓储为底层物业资产，获批规模50亿元，首期发行规模10.7亿元，其中优先级资产支持证券发行规模6.7亿元，发行利率4.45%，中诚信证评给予AAAsf评级。

    据了解，该专项计划于2019年1月11日成功获得上海证券交易所审议通过。该专项计划以菜鸟网络科技有限公司（“菜鸟网络”）子公司为原始权益人，由中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）担任总协调人、财务顾问及基金管理人，中信证券股份有限公司担任计划管理人和销售机构。

    创新驱动

    国内REITs标准化更进一步

    REITs是经济结构调整的新型重要工具，发展REITs也是资本市场助力当下经济新旧增长动能转换、实现增量改革的重要突破口，菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划在产品结构中引入扩募机制，开创了国内REITs行业的先河。

    中联基金董事总经理李艳认为，扩募机制相较以往的分期发行模式（无法实现同一产品的外延式增长），简化了增发的步骤、缩短了周期，优势明显。其与成熟公募REITs的增发扩股非常类似，意味着内地类REITs向着成熟的公募REITs结构又迈进了一步。

    目前国内REITs尚无法实现新资产的持续注入，而扩募机制开创性地实现同一产品分步装入资产、逐步扩大规模，一方面为企业盘活存量资产、对接资本市场搭建高效运作的载体与持续性通道，节约大量操作程序和时间成本；另一方面，引领国内REITs产品逻辑升级，实现REITs行业由“资产匹配资金”的卖方视角向“资金配置资产”的买方视角进行转变。引入扩募机制将深刻影响当前行业业态，进一步夯实标准化REITs推行基础，是我国REITs行业逐步向发达资本市场成熟REITs迈进的重要里程碑。

    我国类REITs产品自首单落地以来便在标准化的道路上不断探索前进。中联基金作为类REITs领域的“领跑者”，深耕行业多年，团队成员稳定，专业优势凸显，近年来不断引领行业实现基础资产业态以及产品发行模式的突破创新。本次中联基金作为总协调人为专项计划发行引入扩募机制标志着我国市场已经处在从类REITs走向标准化REITs的关键节点，通过打通产品底层资产端入口，对标境外成熟资本市场，真正意义上实现了以资产管理为核心的业务模式转型。

    REITs助力新零售模式下

    现代物流行业实现跨越式发展

    2016年，新零售的概念首次问世，短短3年，从零售到“新”零售，多的不仅是一个“新”字，而是大数据驱动下围绕投资者需求所提供的更好的品牌体验、更优质的产品以及更高效的物流服务，这其中就包括以智能物流系统为代表的新零售业态下基础设施的建设。仲量联行资深董事熊建平表示：“由于国内消费市场的不断增长和电子商务的蓬勃发展，仓储需求得到了强有力的支持。与此同时，国家层面也积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平，推进物流仓储行业健康发展。以上海为例，根据仲量联行《2018年第四季度大中华区物业摘要》的数据，2018年非保税区供应量达到创纪录的572，000平方米，预计2019年新增供应量约为303，000平方米。我们看到新增高标准的仓储和厂房在持续增加，制造业和零售商在优化供应链的过程中，逐步由老化的设备场地转向高标准的仓储和厂房。”

    2018年，我国网络零售额达到9.01万亿元人民币，与此同时，线上零售带来的消费者思维变化正在促使传统线下零售业态逐渐向新零售模式演化。新零售模式下，现代物流企业将以赋能者和服务者的形象，凭借其数据化的物流信息整合能力、立体式智能化的仓储条件、标准化的品控管理成为引领行业发展的新航标。戴德梁行高级董事胡峰认为：“相较传统办公、零售物业，作为新零售业态下基础设施的提供者，现代物流地产收益相对较高，加之近几年中国高标仓库需求快速增长，现代物流基础设施已成为当下炙手可热的产业。根据戴德梁行《2018亚洲REITs研究报告》的数据，亚洲REITs市场中工业物流发行22单，为第三大类资产。工业物流项目运营成本较低、租户结构相对简单、平均租约期限较长、现金流可预测性强，是非常适合发行证券化产品的基础资产类别。”

    “牵手”新经济培育新动能

    推动经济高质量发展

    REITs作为盘活存量资产的高效证券化金融产品早已获得房地产、公用事业等传统行业企业的高度认可。上交所指出，当下新兴经济发展的“进度条”不断加速，改变着传统的生产生活方式，也为我国经济发展增添了蓬勃动力，上交所将不断吸收国际资本市场成熟有效、有益的制度与方法，支持一批助力国家经济发展、具备新经济要素、主动承担社会责任、积极回报投资者的新经济业态下的“生力军”企业，努力为这些企业增加制度的包容性和适应性。

    菜鸟网络方面表示此次专项计划发行所募资金将主要用于推进建设菜鸟骨干网，包括对技术创新研发的持续投入，提升数字化相关物流要素效率；建设和完善智能化、绿色环保的高标准物流设施；拓展城乡末端设施分布；搭建新型全球供应链和包裹网络，帮助中小企业更便捷的参与全球化贸易等。

    REITs加入菜鸟骨干网队伍

    推动物流战略全面“起飞”

    专项计划原始权益人母公司菜鸟网络作为阿里巴巴数字经济体的物流网络平台，以“全国24小时、全球72小时必达”为使命，所搭建国家智能物流骨干网（以下简称“菜鸟骨干网”）当中，包括了分布各地的仓储物流基础设施。菜鸟骨干网从2013年起步建设，采用的是“枢纽+通道+网络”的方式。这张骨干网不仅仅是打造物理设施，更通过智能技术对物流行业进行了数字化升级。

    截至目前，菜鸟已经形成全国七大区域枢纽+数百个区域仓、城市仓+城市配送网络+末端驿站布局，包括华北、华东、华南、华中、西南、西北、东北等。在每个区域的城市之间，又形成了大节点带动小节点的行业示范效应，各类枢纽分别承担了仓储、转运、进口保税、出口集货等不同的物流功能。

    此次专项计划入池底层物业为位于重庆两江新区的中国智能骨干网重庆两江保税仓库及非保税仓库共3处物业，定位于个性化服务集团内部及外部客户。紧邻绕城高速，距离重庆江北机场货运区5公里左右，陆水空交通十分便利，是菜鸟西南地区核心物流枢纽之一。

    存量主导时代REITs优势尽显

    标准化REITs脚步渐近

    伴随着我国经济发展进入存量主导时代，REITs的优势脱颖而出。中联基金董事总经理李艳表示在当下的市场环境及现有监管体系下，如何呈现出真正意义上符合“资产证券化”本质与内涵并且兼具创新意义的标准化产品对所有参与的中介机构都提出了更高的要求与挑战。我国类REITs产品自首单落地以来便在公募化的道路上不断探索前进，此次专项计划的成功发行为我国标准化REITs产品的正式推出奠定了良好的基础，标准化REITs试点的脚步声渐近。