■本报记者 王峥
年初启动“规模+效益”战略的中国恒大，于8月28日交出了转型后的第一份成绩单。而相比于同行的业绩，恒大的表现绝对称得上“惊艳”。
有业内人士也指出，恒大此次交出有史以来最好的半年报，也了说明公司战略转型的显著成效。恒大董事局副主席、总裁夏海钧还透露，战略转型的恒大今后将继续把效益放在第一位。
值得注意的是，受益于企业的良好发展，年初至今，中国恒大的股价已经累计上涨超过380%。
股东净利增逾8倍
根据恒大2017年的中期财报显示，公司上半年实现营业额1879.8亿元，同比大增114.8%；实现净利润231.3亿元，同比大增224%；；归属股东利润188.3亿元，同比大增832%；毛利率较去年同期上升7.5个百分点至35.8%；股东回报率51.8%，同比增长43.6个百分点。
对于业绩的大幅增加，恒大董事局副主席、总裁夏海钧在回答《证券日报》记者的提问时指出，“我们的土地储备多，而且大多数地块拿的也比较早，在目前地价高企的情况下，恒大充分享受到战略前瞻性带来的优势”。当然，包括销售的大幅增长、产品附加值的提升以及严格的成本控制也是公司业绩大幅提升的关键。例如，上半年公司的合约销售均价为每平方米9862元，同比上升达15.5%而在净利骤增的同时，恒大的净负债率同比大降近一半，剔除预收账款的资产负债率（下同）也下降至75.5%。并且，公司还提前偿还了全部1129亿元永续债，不但降低了净负债率，也极大的释放了股东利润。
据恒大首席财务官潘大荣透露，到今年年末，恒大的资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。为此公司将实施三大措施，一是计划未来三年实施土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000平方米到2000万平方米土地储备；二是计划进行第三次引进战略投资者，涉及资金300亿元-500亿元；三是进一步降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。
“三高一低”变“三低一高”
“自1996年成立以来，中国恒大在很长一段时间里都是一个规模很小的区域公司，要想在短时间内实现跨越式的高速增长，就必须采取高负债、高杠杆、高周转、低成本的‘三高一低’发展模式，”夏海钧指出，而去年的恒大已经在销售额上成为行业第一，因此从2017年开始，公司转为低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”的发展模式。
实际上，房地产作为资金密集型行业，高速增长的房企普遍采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式，但随着恒大实施“规模+效益”发展战略，保持规模适度增长的同时注重增长质量，降负债、去杠杆也就成了必然选择。
按照恒大规划，到2018年6月底，公司净负债率力争由目前的240%降至140%左右；2019年6月30日，净负债率力争降至100%；2020年6月末，净负债率力争降至70%左右，并力争长期维持在这一水平。
而近年来，随着土地资源的不断增值，若将土地增值因素计算在内，恒大的真实负债率还将进一步下降。数据显示，截至2017年6月份，恒大项目土地原值4576亿元，世邦魏利仕对此估值9059亿元。假设按土地增值额扣除土地增税和企业所得税后计算，恒大净负债率将降至65.5%。
同时，有资料显示，尽管近期房企融资成本有抬头趋势，但恒大的融资成本与过往相比，呈持续下降趋势，今年上半年，恒大成功发行63亿美元债券，利率最低6.25%，期限最长8年。分析认为，恒大通过长债换短债、低息置换高息，极大改善债务结构，进一步降低融资成本。销售方面，今年前7个月，恒大完成销售额2882.5亿元，同比大增56%，业内预计其全年销售将突破5000亿元。摩根士丹利、德意志银行、美林美银等国际投行均看好恒大盈利能力提升，德意志银行预计，未来三年恒大盈利年复合增长率可达63%。
而根据国内权威研究机构克而瑞发布市场研究简报，恒大在2017年前7个月的权益销售排行榜中，以2730.9亿元位列全国第一。
此外，对于回归A股一事，夏海钧表示：“我们A股上市前两轮非常顺利的引入了700亿元，大家对于恒大回归A股非常热情，很多企业和机构都希望参与，因此下半年计划再引入300亿元至500亿元，这一轮引入完成后，将正式提交上市申请。”
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