物企主动“瘦身”趋势显现 聚焦区域深耕成行业共识

    本报记者 陈潇

    物业管理行业正由规模扩张转向发展新阶段。中指研究院最新发布报告显示，2025年初至2026年3月底，共监测到住宅撤场项目案例212个，其中百强物业企业主动退场案例超80个，占比约38%，头部物企主动“瘦身”、优化项目结构的趋势逐步显现。

    从结构上看，撤场呈现出明显的区域与项目分化特征。苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市撤场项目较为集中，占全部样本约65%。与此同时，楼龄在5年以内的次新房项目占比达到35%，成为调整重点。

    业内普遍认为，撤场增多是企业对项目质量与经营效率进行再评估的结果。

    同策研究院联席院长宋红卫向《证券日报》记者表示，从行业底层运营逻辑来看，传统物业盈利模式较为单一，营收高度依赖基础物业费，增值服务发展不足。在物业费调价难度大、人力等运营成本持续上涨的背景下，企业利润空间持续收缩；同时小区公共收益公示、管理机制不完善，以及物业服务边界、房屋质量责任界定不清晰等问题，进一步推动行业开启规范化、精细化变革。

    中指研究院物业研究部研究副总监彭雨向《证券日报》记者表示，物业撤场是行业迈向高质量发展阶段过程中企业主动“挤水分”的必然结果，也是行业共识。行业整体已经从“规模扩张”转向“质效优先”，物业企业为提升整体盈利能力和服务水平，不得不主动剥离长期亏损且难以改善的低质效项目。

    从撤场的原因来看，彭雨表示，撤场与项目空置率及收缴率等因素密切相关。中指研究院数据显示，2025年百强企业平均物业费收缴率降至87.32%，项目留存率同比下降1.12个百分点。与此同时，空置率带来的收缴问题也进一步加剧这一趋势。

    在2025年万物云业绩会上，万物云董事长朱保全曾表示，物业费收缴变难已成为行业共性挑战，新交付项目空置率上升，空置房往往面临物业费收缴难、追缴周期长等问题，导致部分项目毛利率承压，成为了影响物企现金流和利润的关键因素之一。

    为优化项目结构，物业企业的战略重心正加快向“聚焦区域深耕”转变。

    中指研究院相关报告显示，在业态结构整体保持稳定的情况下，百强企业正从“广域覆盖”向“浓度经营”转型，将资源集中投向经济活力强、人口净流入明显、物业价值较高的核心城市群及高能级城市。

    绿城服务集团董事会主席杨掌法曾表示，随着增量住宅市场收窄及客户需求从“有没有”向“好不好”转变，行业正经历从规模导向向价值导向的重塑。在此背景下，公司主动“做减法”，建立严格的项目准入机制，持续收缩低效项目布局，由高峰期覆盖200多个城市调整至当前聚焦56个城市深耕。

    “高质量的规模比虚胖的体重更为重要。”杨掌法表示，未来公司将继续坚守“有利润的收入、有现金流的利润”，强化项目质量与经营效率。

    彭雨表示，政策层面推动的“质价相符”和市场透明化，以及业主委员会普及带来的议价能力提升，将持续挤压低质低价项目的生存空间。同时，行业资源正向核心区域和优质项目集中，数字化与专业化服务能力成为竞争关键。因此，物业企业的选择性退出并非行业萎缩，而是市场出清与结构优化，最终将推动物业服务向更专业化、精细化、可持续的方向演进。

（编辑 才山丹）